こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
基本的に、私(佐藤)はキャッシュフローを重視するタイプです。
少なくとも
- 政府
- 勤務する会社
はもとより
- 家族
- 友人・知人
といった組織や人々に世話にならず（むしろ大切な人たちはこちらがお世話して）、きちんと自立して生きていく為には
「経済的に死なないこと」
が最も大切と考えています。いわんや、企業については
「平均寿命30年どころか今や3年」
とも言われる中でその真偽はともかくとして、現代社会の変化のスピードは想像を絶するものがあることは周知の事実。
ここまで複雑化した世の中では
「先にいたはずの企業が後になる」
などということは日常茶飯事に起こり得ますし、それこそ本年、現実として私たち全員が目にしたANAの
第2四半期売上高：前年同期比72.4％減（2,918億3,400万円）
という最終損益が全てを物語っています。
本来であれば、ANAにとって今年は東京オリンピックの特需も手伝って大きく飛躍する年になったはず。
そのきっかけはコロナウイルスではありましたが、それでなくともスピーディーに事が変化していく世の中ではANAの例を見ても
「派手に成長」
することよりも
「事業として死なないこと」
の方が先決でしょうし、そのような盤石な経営基盤を築いてこそ、その上に花開くことが出来ると思うのです。
このことは何も経営者のみならず、個人の生活にしても同じことが言えます。
本年のコロナウイルスに端を発する混乱の中で、その結果がプラスとなった個人よりもマイナスになった個人の方が遥かに多かったはずです。
かつ、本年行われた政府による緊急対策は数年後から「物価上昇」を始めとして、日常生活の中でより身近に感じる形で副作用をもたらしてくると思われます。
この流れは当然日本でも同じで、だからこそ将来を政府任せに出来ないことが分かっている今、自分の老後を守るために投資の勉強を始める人々は今以上に増えてくるだろうと予想しています。
そんな、
「事業として死なないことが優先」
「個人として経済的に死なないことが優先」
このような考え方は不動産投資においても全く同じことが言えます。
当ブログでもたまにこぼしていますが、不動産投資は起業して事業を継続することと同義です。
大手不動産会社にそれなりの手数料を支払って全てを任せる方法もあるとは思いますが、それでも判断は最終的にオーナーである自分が責任を持つ必要があります。
ましてリターンを最大化するべく現地と直接契約していくのであれば、それはまさしく事業そのものなのです。
そんな、一寸先は闇の現代だからこそ不動産投資でもキャッシュフローを最重要視した方がよいと考えています。
キャピタルゲインを重視する考え方
とはいえ、それではアメリカではキャピタルゲインを重視する不動産投資が全くだめかといえば、決してそんなことはありません。
アメリカ不動産市場全体として語るのであれば、
「アメリカでキャピタルゲイン狙いの時代は終わった」
と率直に思います。
けれどもひとっからげに
「キャピタルゲイン狙いではどこもかしこもダメ」
ということは決してなく、むしろ広いアメリカには
「キャピタルゲイン狙いであれば、ここ」
という場所は少なからず存在しているものです。
前提として、不動産投資がこれからという方々のほとんどには
不動産投資 = 家賃収入
というイメージをもたれています。
もちろんそれも間違いではありませんが、家賃収入はリターンのほんの一部に過ぎず、不動産投資の魅力は物件というハコモノからあらゆるリターン要素が魔法のように飛び出してくることです。
そのほとんどは帳簿の中で数字が動くために見えにくいものですが、家賃収入のみではない複数のリターン要素から、総じていえば保守的に見ても
10% ～ 15%
のリターンが見込めるのがアメリカ不動産投資なのです。
そこでキャピタルゲインに限っていえばそれは「売買差益」の話ですから、その物件を売却するまでにどれだけ価値が上昇するかがキモになります。
そのキャピタルゲインを狙うということは、購入した物件の価値が全米平均を超えるスピードでぐんぐん上昇していく状態です。
キャッシュフロー観点のROI（リターン・オブ・インベスト）は中西部ほどではないかもしれませんが、それでも力強い地域市場の成長と共に、当地の物件は中西部のそれを遥かに上回る割合で物件価値が上昇していくのです。
「キャッシュフローは十分。何よりも、今は価値が平均以上の割合で上昇してくハコモノにキャッシュを転換しておきたい。」
アメリカ不動産市場には、そんな希望を十分に満たしてくれる隠れ市場（この場合は日本人にあまり知られていない市場）は今でも存在します。
その代表的な市場が、先日Shiho Haydenさんに4日間に渡り連載をお願いした
テキサス州オースティン市
です。
オースティンは私(佐藤)の目から見て間違いなく「将来性が非常に高い、隠れキャピタルゲイン市場」の一つです。
というよりも、正直にいえばオースティンではスカイロケットがやや始まっている感が否めません。
かつてテキサス州ではダラスやヒューストンが盛り上がった時期がありましたが、これらの地域の再現を求めてキャピタルゲインを求めるのであれば、オースティンはまず候補に入れていてよいと思います。
あえて数字でいえば、不動産投資全体として保守的にみても10% ～ 15%のリターンが期待できるところ、オースティン市場の場合は物件価値上昇だけで年間15%以上のエクイティはザラにあります。
購入したハコモノの価値が年間15%以上で上昇していくという事実。
銀行の普通預金口座に現金を寝かせていても年々紙幣の価値は下がっていくことは周知のとおりですが、オースティン市場のような成長市場で不動産物件に転換させておくと、同じ寝かせるでも普通預金口座に寝かせるとは正反対の結果となり、
価値が下がり続ける紙幣 ⇔ 価値が上がり続ける物件
この資産価値としての両者の差は目も当てられないくらいになるものです。
そして、今のアメリカ不動産市場の中でも健全なキャピタルゲイン市場の一つとして、私（佐藤）がオースティンに目を付けているのには明確な理由があります。
明日はオースティン市場について、もう少し深く見ていきましょう。
