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こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
穴場のキャピタルゲイン市場についてお伝えしています。
私(佐藤)自身はキャッシュフローを重視するタイプですが、資産形成の上で
「キャピタルゲインの方を重要視したい」
そんなご相談を度々受けます。
当ブログではそれなりにキャッシュフローを強調しているつもりですが、それでもキャッシュフローよりも十分なキャピタルゲインを狙っていきたい方々からのお問い合わせも頻繁にあるのです。
もちろんキャピタルゲインに重きを置く投資戦略も決して間違いではありませんし、むしろさほど知られていない穴場のキャピタルゲイン市場は未だに存在しています。
この点は過去に
で成長の早いキャピタルゲイン市場をいくつかご紹介していました。
本シリーズでお伝えしているテキサス州オースティン市もまさに、この時にお伝えした地域の一つです。
あれから数年後の今現地では予想通りに爆発的な成長が始まっており、このようなあまり知られていない穴場市場であればキャピタルゲインは十分に狙えると思います。
私(佐藤)が隠れキャピタルゲイン市場としてテキサス州オースティン市に注目する理由について、本日も続けます。
人口の変化は
数年前にご紹介していたオースティン市場ですが、当時は全く予想できなかった展開が現地では起こっています。
当初は私自身もＩＴハブの一つとしてスポットを当て、実際に今もＩＴ系列を中心に地元経済がどんどん発展しつつあります（Shiho Haydenさんのレポートの通り）。
全体像として捉えた時にアメリカ市場そのものが上昇基調が続くことは間違いありませんが、このアメリカで今からでも
「キャピタルゲインを狙いたい」
というのであれば、大幅な人口増加は絶対条件です。
そこでテキサス州オースティン市が属するトラビス郡（Travis County）の人口の変化を見てみましょう。
文句なしです。
誰が見ても、
「この地域はまずい。空洞化してくるだろう。」
とは思えませんね。人口は極めてキャピタルゲイン市場のそれを示しています。
やや乱暴にいえば、このレベルで人口上昇が続く地域市場では価値が下落し続ける物件に当たる方が難しい、とも言えます。
そこで全体を俯瞰すると、テキサス州へは全米からの人口流入が続いている傾向があります。
その主な理由はシンプルに
- 州の個人所得税がゼロ
- 生活費が安い
からです。
私(佐藤)も先日久しぶりにテキサス州を訪れましたが、カリフォルニアから訪れる身としてはその生活費の安さに改めて驚きます。
ガソリン代もガロン(単位)で$1単位で安くなりますのでちょっとした感動を覚えるほど。
このような生活のし易さに惹かれてテキサス州各地への人口流入が続くのはごく自然でしょうし、コロナウイルスが収束しても引き続き人口増加が続くことはほぼ間違いないと思います。
経済成長が人を惹きつける
そして隠れキャピタルゲイン市場を押さえる上で次に外せないのは、やはり当地の経済成長です。
生活者目線でいえば、
「生活コストが安い」
「仕事も十分にある」
というのであれば、そこに魅力を感じない理由がありません。
テキサス州ダラス近郊では日本を代表するトヨタもその北米本社を移転させた経緯があります。
そして以前オースティン市場をご紹介した時にはその計画を私(佐藤)も知りませんでしたが、オースティンでは活発なIT産業に加えてテスラもまたラスベガスに続くギガ工場を建設中です。
2年前にはテスラがここまで台頭してくるとは思いませんでしたが、オースティンもまたその飛躍の恩恵を預かり、地元産業はさらに盛り上がってくることが予想されます。
現在建設中のギガ工場の様子は下記の動画のとおりです。
その規模が映像を見るとギガレベルであることがハッキリと分かりますが、ただでさえIT産業で隆盛しつつあるオースティンはこのような手堅い産業により、かなり安定した雇用が生まれることは間違いないと思います。
。。。
かくして、上から見ておさらいすると
上昇機運が続くアメリカ不動産市場
↓
その中でも人口流入が激しい市場
↓
その中でも世界的企業が入植してどんどん手堅くなる雇用
このような条件を兼ね備えてコロナウイルス期に後退するどころか成長を続け、かつコロナウイルス収束後の成長がもはや予測出来ないのが穴場のオースティン市場なのです。
かつてダラス近郊で同様の流れが発生した時に、当時キャピタルゲイン狙いで購入した人々の物件は相当に価値が上昇しています。
その再現性を期待できるのがこのオースティン市場であり、これだけのポテンシャルで開発がどんどん進んでいながら、興味深いことにオースティンは日本ではほとんど知られていません。
テキサス州オースティン市は間違いなく隠れキャピタルゲイン市場の一つであり、私(佐藤)が全米をモニタリングし続ける中でも太鼓判を押せる地域市場であることは間違いないと思います。
唯一の難点は固定資産税が高いことですが、健全なエクイティでキャピタルゲインを最大限にしていきたい投資スタイルであればこの固定資産税は問題ではありません。
その証拠を数字で試算してみると、実在するオースティン郊外の年間15%の上昇率が向こう10年続くと仮定すれば、
$200,000（約2千万円）
の物件が10年後には
$809,111.55（約8千万円超え）
になる計算ですから、単純に固定資産税が年間$7,000～$8,000だったとしても、エクイティが十分に吸収してしまうのです。
基本的に不動産というハコモノはその価値が複利的に上昇していきます。
銀行の普通預金に預けている2千万円が10年後に8千万円に化ける、ということはまずあり得ませんし、それどころか口座内の2千万円の価値は10年後には大きく下がってきます（紙幣の価値が下がり続ける為）。
そこで、このような穴場のキャピタルゲイン市場ではどのような物件を狙うべきなのでしょうか。
明日はオースティン市場で狙い目の物件についてみていきましょう。
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