こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
今月の20日に可決された追加救済法案についてお伝えしています。
本年は全世界がほぼ一斉に経済を停止させられる中、文字通り100年に一度ともいえる大混乱の年となりました。
100年前に流行したスペイン風邪と比較したときに100年後の今はその対応が進化したのかといえば、実際にはパンデミックへの対応はそれほど進化していないのかもしれません。
100年前と同じように今回も最低も2年間、あともう1年は我慢を強いられることになりそうです。
当ブログも本年はコロナウイルスによるアメリカ不動産市場への影響を中心にお伝えしてきました。
そして私(佐藤)自身、今年ほど政府の政策が経済に与える影響の大きさを感じたことは人生の中でもなかったかもしれません。
米国政府の政策から不動産市場に対して影響が大きく及ぶ項目として、大晦日の今日は
「Mortgage Forbearance（モーゲージ・フォーベアランス）」
に関する情報をおさらい、また更新内容を押さえておきたいと思います。
シングルファミリー・フォーベアランスは変わらず
最初にMortgage Forbearance（モーゲージ・フォーベアランス）について簡単におさらいしておきましょう。
モーゲージ・フォーベアランスは簡単に一言でいえば、
「債権者による物件差し押さえを禁じる措置」
です。
パンデミックにより失業者は一気に増加し、それと同時に
- 家賃が支払えない賃貸者
- モーゲージが支払えない物件オーナー
の双方の数も増えることとなりました。
モーゲージが支払えない物件オーナーには
- 自宅として自分が暮らすオーナー
- 賃貸物件としてテナントに貸し出しているオーナー
の双方が含まれます。
融資を受けて購入した物件のモーゲージが支払えない場合は通常、金融機関は物件差し押さえの手続きに入ることになります。
しかしながらアメリカには２００８年以降の苦い経験があります。
ひと度物件価格が暴落のレベルで下がりだすと歯止めが効かず、負のスパイラルが起こり始める可能性が高くあります。
そこで今回は米国政府が早々に介入して３月に可決されたケアーズ法の中でモーゲージ・フォーベアランスを決定し、差し押さえは禁止されることとなりました。
自分で申請をしてMortgage Forbearance（モーゲージ・フォーベアランス）が認められた場合は180日間の債務不履行免責があります（未払い分は累積、延滞料金は免責）。
そして「180日の猶予を頂いたが、コロナウイルスの影響でやはりモーゲージ支払いが厳しい」という場合はそこから更に180日間の猶予が与えられることになります。
この措置は２回に渡り行われましたから、時間軸にまとめると
一番最初の2020年3月27日から免責を受けるグループ
初回期限日：2020年9月23日
（さらに１８０日間の免責が認められれば）
二回目期限日：2021年3月22日
一番最後の2020年8月30日から免責を受けるグループ
初回期限日：2021年2月26日
（さらに１８０日間の免責が認められれば）
二回目期限日：2021年8月25日
となります。
直接的な対象は政府保証のあるモーゲージですが、政府保証のないモーゲージも追随しています。
そして一戸建て物件となるシングルファミリーの場合はこの点は変わりませんが、この12月に動きがあった点として押さえておきたいのは
「Multifamily(マルチファミリー：複数世帯物件)に対するフォーベアランス」
です。
マルチファミリー・フォーベアランスの期限が延期
Multifamily(マルチファミリー：複数世帯物件)
の場合、複数の世帯が暮らしているという意味で自分だけが暮らすシングルファミリー物件とは明らかに違いがあります。
マルチファミリーで強制退去が行われることは複数世帯に影響する意味で、政府としても別の角度から支援する必要があるわけです。
シングルファミリーの強制退去を禁止するエヴィクション・モラトリアムはちょうど本日の12月31日が期限となっていましたが、マルチファミリーの場合は
2021年3月31日
まで延長されることが決まりました。
これにより、マルチファミリー物件のオーナーは本年3月31日まで強制退去の措置を取ることはできないことになります。
ただしマルチファミリー物件の場合はシングルファミリーと比較すると金額が大きく、家賃収入が入らずにモーゲージが支払えないことは即、運営危機に直結することになります。
そこで前述のようにエヴィクション・モラトリアムも延期されますが、同時にマルチファミリー物件の所有者でモーゲージを有する場合は下記を条件に、引き続きモーゲージ・ローンの支払いに対しペナルティなしで猶予を受け取ることができるようになります。
その条件は
- テナントの居住は同期間において保障されることをテナントに書面で通知すること
- 同期間中、家賃の不払いのみを理由にテナントの強制退去を行わないこと
2点の実施が必要となり、また同期間を過ぎて退去を促す段階でも下記の対応が必要です。
- テナントには少なくとも30日前に退去の予告をすること
- 過去の家賃未払いに対して延滞料やペナルティを請求しないこと
- 家賃未払の総額に対して一括返済ではなく、無理のない返済プランを提示すること
これらの措置を取る場合、マルチファミリー物件のオーナーもモーゲージ返済については猶予が与えられることになります。
今の段階でテナントの強制退去を禁ずるエヴィクション・モラトリアムについては
シングルファミリー物件：2021年2月28日
マルチファミリー物件：2021年３月31日
が最新の期限となった点は押さえておきましょう。
。。。
本年は本当に激動の一年となりましたが、総括するとアメリカ不動産市場においてはこの年末までに
「最大の混乱の時期は少し延期された」
という印象があります。
統計によるとモーゲージの滞納者数は改善しつつあるようですが、それでもモラトリアムの期限が切れた後の不動産市場への影響は甚大なものです。
けれどもやはりピンチはチャンスで、実際に今現在私(佐藤)が関わる複数の案件でも
「今の時期だからこそ、安く購入できる」
そんな有利な展開はすでに現れ始めています。
。。。
本年も一年間、当ブログをお読み頂きまして本当にありがとうございました。
来年2021年は混乱の中にも皆様にとっては好機の年となり得るはずです。
よいお年をお迎えください！
