こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
キャピタルゲイン狙いの投資についてお伝えしています。
やや回り道の話になりますが、旧年中に
でビットコインの買い増しについて触れています。
この時のビットコインは1万ドルちょっとのところをウロチョロしていました。
再び買います時期が来たと感じたと同時に
「ボラリティの振れ幅が小さくなりつつある」
と思ったので、ここから１０年単位でゆっくりと状況を眺めるつもりでいのたのですが。。
それから半年ほどの間に予想以上のスピードで価格が再び上がってきました。
「これはもう、再びバブルだろう」
と思われたので、年の瀬ギリギリの12月31日に1ビットコインが$29,000を超えたところで投資額の一部を抜いたところ。
ここから更に上がり続けるならそれでもよし、再びガクンと下がるのならそこで今一度入れるつもりです。
2020年のビットコイン上昇の理由は多くの機関レンダーがビットコインに多額の投資を行ったことが一因と言われています。
このような場合、とりわけ名前の知れた有名人が入れた後には価格が上昇する傾向がみられるものです。
そして昨年のビットコインの動きは最後の１２月に$18,000台だったものが一気に$29,000を超えてきましたが、最後は20日を過ぎたところから一気に上昇しています。
ここは単なる私（佐藤）の憶測にすぎませんが、機関レンダーによる多額の投資の流れから始まり、
マスク氏、テスラ「多額取引」のビットコイン転換をツイッター上で質問
この記事も一因になったかもしれません。
ビットコインに13億ドル超相当を投資した著名な仮想通貨推進者がマスク氏に戦略を共有したいとのこと。セイラー氏にとってはこのやりとり自体が良い材料になったように思いますが、ビットコインの価格は見事にそこから最後の急上昇を見せています。
2020年のビットコインの動きを総括すると、夏ごろまでに話が広がり始め世の多くの人々が
「やっぱり上昇するのかな。。」
「買った方がいいのかな。。」
そんな風に心中思い始めたときに、マスク氏のような著名人の発言があると
「乗り遅れるな！」
とばかりにラッシュが起こるように思うのです。こんな時は逆張りで一部を抜くのが一番。。
オースティン市場の場合
話を不動産に戻しますが、ビットコインの話を引き合いに出したのは2020年の
１．著名人、機関レンダーが大量の資金を入れる
２．価値が上がる
という流れにおいて
- ビットコインの動き
- キャピタルゲイン市場としてのオースティンの動き
この2つに共通点が垣間見えたからです。
実際にオースティン市場の今後に対して昨年のマスク氏の動きは大きく影響したと思います。
オースティンにテスラがギガ工場を建設中であることは昨年お伝えしたとおりですが、昨年はマスク氏自身もカリフォルニアから近郊に引っ越しているのです。
オースティン市場に対しては以前から
「やっぱり上昇するのかな。。」
「買った方がいいのかな。。」
そんな投資家心理が散見されていました。
そこにギガ工場の建設が始まり、テスラ株が上がり、昨年はマスク氏も近郊に引っ越し。
これでしばらくオースティン市場の方向性はキマリでしょうし、ここからオースティン市場は一気にスカイロケットレベルにいくだろうと予想します。
しかもビットコインとは違い不動産は流動性が低い性質がありますから、テスラのギガ工場もマスク氏もすぐにオースティン市場から撤退することは出来ません。
かつ、仮にテスラが将来撤退したところでオースティンにはテック産業が根付いていますから、それまで牽引された勢いはちょっとやそっとではグラつかずに、オースティン市場は外へ外へと広がっていく可能性が高いように思うのです。
キャピタルゲイン市場ではエクイティを活かす
そこでオースティンのような先が手堅いと見受けられる市場で物件を購入したときに、その出口戦略としては私(佐藤)は「エクイティを捨てず、最大限に活用する」としています。
キャピタルゲインの市場では投資額に対するキャッシュフローはかなり少なくなってしまいます。
そこで不動産投資にキャッシュフローを求める人々にとっては魅力的には映らないと思いますが、その反面、キャッシュフローの少なさを補っても余るほどのエクイティが発生するのがキャピタルゲイン市場です。
そして出口戦略として「エクイティを捨てず、最大限に活用する」というのは
- 死ぬまで保有する
- 1031 exchange（テンサーティーワン エクスチェンジ）
のどちらかを選ぶ、という意味です。
基本、不動産投資物件は一度購入したらこれら二つに一つしか選ばない方がよいと思います。数字上はまず、その方がリターンが最大化されるからです。
特に売却によりキャピタルゲイン課税を支払うのは（佐藤にとっては）最悪の選択肢で、繰り延べしている税金は文字通り墓場まで持っていく方がよいと思います（米国政府がそれを許しています）。
そしてここがポイントですが、エクイティの使い方としては
1031 exchange（テンサーティーワン エクスチェンジ）
を利用すれば、老後の自分基金はかなり盤石になっていくものです。
明日に続けます。
