キャピタルゲインを使った錬金術

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

キャピタルゲイン狙いの投資についてお伝えしています。

少し前に過去の南カリフォルニアで実際にあったエクイティの膨らみについてお伝えしたことがありました。

周囲はオレンジ畑ばかりで新興住宅地であったその土地の物件が売りに出されていた時の価格は3ベッドルーム2バスルームで20万ドル台です。

今では考えられないことですが、その新興住宅地の物件を買う際はデベロッパーが融資資金の頭金を出すという条件でした。

当時の法律では借入をする際に頭金は自分以外の身内、あるいは第三差に出してもらうことが許されていた時代です。

実際にはデベロッパーが頭金を肩代わりするというより、物件価格にその分はちゃっかり上乗せしていたのだろうと思います。

けれども形はどうあれ、大切なのは

「買主は自宅の購入に自己資金を使わなかった」

という点です。

あれから30年以上が経ち、当時の新築物件たちは今では価格が優にミリオンを超えています。

このように自分のお金を使わずに人様に投資資金を出してもらうことを投資の世界の造語で

「OPM（Other People’s Money：他人様のお金）を使う」

と言います。

前述の新興住宅地については投資ではなく自分自身が暮らす住居物件ですが、自分が暮らす暮らさないに関わらず、大事なのはOPMを使うことでその物件価値が今ではミリオン超えという、現代の錬金術が現実に起こっているという点です。

今現在もこのように自己資金を使わずに新築物件が購入出来る機会があるとすれば、誰もが飛びついていることと思います（サブプライムローンではなく、あくまでもプライムローンの基準の話です）。

そして入り口は違えども、結果論として上記のような自分のお金を使わない投資は現在も可能です。

その方法の一つが、ここ数日お伝えしている

「キャピタルゲイン市場ではエクイティを有効活用する」

という考え方になります。

本日も続けます。

エクイティを自己資金に換える

昨日は

「エクイティを捨てず、最大限に活用する」

と表現しましたが、基本、投資用の不動産物件は一度購入したら死ぬまでその「エクイティ」は捨てない方がよいと思います。

方法としては

• 死ぬまで保有する
• 1031 exchange（テンサーティーワン エクスチェンジ）を使う

のどちらでも構いませんが、売却により多額の税金を払って利益を確定してしまうのはあまりにももったいない話です。

そこで1031 exchangeには様々な活用方法がありますが、その活用方法の一つに

「交換する物件の頭金に使う」

という方法があります。

例えば借金ゼロの20万ドルの物件を所有している中、1031 exchangeを使って40万ドルの物件と交換するとしましょう。

この場合は

「20万ドルの頭金で40万ドルの物件を購入する」

ことと同義です。

1031 exchangeを使う条件の一つに

「交換する新しい物件は、交換される物件よりも価値が高いこと」

というものがあり、1031 exchangeで現在の物件を頭金代わりに使うとはまさにこの「価値が高い物件と交換しなければならない」ルールに合致するものです。

そこで別の例で、特定のキャピタルゲイン市場で25万ドルの物件を5万ドルの頭金で購入したとしましょう。

この物件が向こう10年で毎年平均10%で物件価値が上昇したとします。

すると25万ドルの物件は10年後には$648,435.62になっている計算です。

そして5万ドルの頭金で20万ドルを借り入れましたが、この10年間で元金残高が$167,371.45まで減っています。

そうすると純粋なエクイティは

$481,064.17（$648,435.62 – $167,371.45）

になります。

そこでこの物件を1031 exchangeを使って新しい物件と購入するのであれば、このエクイティを20%の頭金とすると

$2,405,320.85（$481,064.17 / 20%）

と、2.4ミリオンのマルチファミリー物件が購入できるということです。

そこで諸経費を考慮して、より現実的に$2,300,000のマルチファミリー物件が購入できるとしましょう。

仮にその時のキャップレートが6%だとすると、年間のNOI（純収益）は

$138,000（$2,300,000 × 6%）

となります。

年間の税引前の純収益が$138,000とは決して悪くない数字です。

そこで思い返してみると、この日本円にして年間約1,400万円の純収益は10年前の5万ドルの自己資金から始まっています。

そして借り入れをした20万ドルの融資元金は10年間のエクイティだけで十分に完済できることが分かります。

つまり結果としてはデベロッパーに頭金を出してもらったら実例と同義で、この場合は

「（10年後の結果として）エクイティに頭金を出してもらった」

ことになります。

厳密には先に自分で5万ドルを出して後から返してもらう形ですが、10年後にその5万ドルを取り戻すのみならず、そこから約1,400万円の純収益が入ることになるわけです。

しかも、今度はそのマルチファミリー物件の価値が着々と上昇していくことになります。

このように不動産投資のリターンとは単なる「家賃収入」を遥かに超えるものです。

「たった今、5万ドルを出してください。10年後には毎年約1,400万円の純収益が手元に入りますよ！」

ここだけを聞けば、誰もが眉唾(まゆつば)ものの話だと切り捨てるはずです。

けれどもこの錬金術は本当であり、ここにアメリカ不動産投資の真髄の一つを見ることが出来ます。

。。。

かくして、キャピタルゲイン狙いの投資としては

「売却後の利益確定に意義がある」

のではなく

「発生するエクイティを$1も捨てずに有効活用する」

この出口戦略の方が遥かに大きなリターンをもたらします。

⇛ 10年後に売却して税引き後の利益を確定（そこから先の収入もエクイティもなし）

⇛ 10年後から毎年約1,400万円の純収益を受け取る

この二つでは誰もが後者を望むでしょうし、同じ自分の資産形成でもそこには目も当てられないくらい甚大な差が出てくることになります。

「キャピタルゲイン市場ではエクイティを有効活用する」

これが私(佐藤)が思う、キャピタルゲイン投資の出口戦略の一つです。