こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アイダホ州ボイシ市場についてお伝えしています。
昨日までに
- 不動産需要の三大要素から見たボイシの将来性
- パンデミック下のボイシの現状
を俯瞰しましたが、あらゆる角度から見てボイシは間違いのない市場であることが分かります。
このパンデミック下にあってもライフラインを中心とする産業が最大雇用主となれば失業率は全米平均よりもはるかに抑えらえて当然ですし、いよいよその市場の手堅さが昨年を通して証明されたように思います。
とはいえ、90年代から急激に発展が進んで今や世界中から注目されるようになったボイシの不動産価格はかなり上昇してきています。
過去5年間だけでも相当な上昇が確認されており、平均約43%も物件価値が上昇しているのです。
本年からはボイシの平均価格が$400,000台に入ると見込まれますから、いよいよおいそれと参入できる市場ではなくなったことが分かります。
けれどもボイシ市場はスッパリあきらめた方がよいかと言えばそんなことはなく、むしろ市場の健全性が確認されている以上は長期的に安定した市場であることに間違いありませんから、この成長性にあやかる手法が推奨されます。
成長性にあやかるとはすなわち郊外を狙うことで、
ボイシ市場 ⇒ 山の頂上
だとすれば頂上がどんどん高くなるにつれて裾野が広がり、また裾野そのものの高度が上昇してくることと同じ理屈です。
つまりボイシ市の郊外こそ、今の時期でも参入の機会があるはずです。
本日も続けます。
狙い目はCanyon County（キャニオン郡）
そこでボイシの郊外というと、どのあたりが理想なのでしょうか。
アイダホ州の中でもこのボイシ市の周囲はそれなりに山で囲まれており、住居物件が開発され易い平地としては面積に限りがあります。
ここはボイシ特有の地形から限定された特徴です。
例えば人口が猛烈に増え続けている
アリゾナ州フェニックス市
テキサス州オースティン市
これらの市場の場合、郊外はそれこそ四方八方へと広がる可能性があるものです。
フェニックスの場合は東北に山がありますが、それでもそれ以外の方向へはいくらでも伸びていけます。
これら広大な土地にある都市の郊外では、その中心都市の勢いに引っ張られて周辺の市場価格も上昇してくる傾向があるものです。
そうすると、ボイシの郊外とはどこを定義するべきでしょうか。
一つの考え方としてボイシ市の境界線とも考えられますが、私(佐藤)は今からボイシ市場に参入しようと試みる方々はボイシ市が所属するエイダ郡の西隣、キャニオン郡を狙った方がいいだろうと思います。
このキャニオン郡もまたボイシ市場の上昇に引っ張られ相当なレベルで大化けしてくるはずですが、そう確信する理由はここの地形にあります。
上はグーグルサテライトの写真で、赤い線で囲まれた部分がエイダ郡の西隣のキャニオン郡です。
東の端にボイシの地名が見えますが、全体的にこの一帯が山に囲まれていることが分かりますでしょうか。
東のボイシ近辺は物件価格が相当に上昇しており適正価格での参入はすでに難しいレベルです。
けれども上記の赤部分、キャニオン郡であればまだ今からでも参入は可能なレベルにあります。
そしてこの地形を見ても分かるとおり、ここエイダ郡とキャニオン郡は地形的に
「住宅開発を四方に広げようにも広げられない」
という特徴があります。
ということはこの山に囲まれた市場では建設できる住居物件の数が限定されることになり、需要に対する供給が極めて限定的にならざるを得ないのです。
この地形が理由で、ここからのボイシとその郊外の物件価格は米国市場でも稀に見るスカイロケットになるだろうと思います。
キャニオン郡の実例
そこでボイシの西隣、キャニオン郡にはどんな物件があるのでしょうか。
イメージとして分かりやすいように、たった今市場に出ている生ものの物件を使ってみます。
数日前にケーススタディ用に目をつけた物件はこれです。
13643 Orlando St, Caldwell, ID 83607
（この物件はオフマーケットに変わりました）
数日前に見つけた際にこの物件は市場に出て3日目でした。ところが市場に出て3目だったこの物件、
その時点ですでに128名がsaveしており、かなりの注目度であることが分かります。
詳細をより精度の高いリアルターデータベースから引っ張ってみると、
この通り、本来の然るべき物件価値は$227,000であるところ、$53,000ほど高く出されていることが分かります。
然るべき価格範囲の最高値である$242,964を大きく振り切っているのです。
結果として$280,000で売却となる場合、昨年比で13.43%も価値が上昇したことになります。
すなわち、このボイシを中心とする地域もまた間違いなく今のアメリカ不動産市場の中でも隠れキャピタルゲイン市場の一つであると言えます。
そこで考え方としては
「潤沢なキャッシュフローで毎月キャッシュが欲しい」
ではなく、
「定期預金の少ない利息で預けるよりも、現金をハコモノに転換して毎年10%以上の利息を付けたい」
という考えの方々に合っていると思います。
物件価格が$280,000の場合、複利計算でその物件価値は10年後に$726,247.90まで上昇していることになります。
そこで$280,000の物件を20%の頭金で購入したのなら、自己資金は
$56,000（$280,000 × 20%）
となり$224,000を借用する計算です。
10年間に$53,715.69の元金が返済され、残りの元金残高は
$170,284.31（$224,000 - $53,715.69）
で、10年後の価格で売却できたとすると
$555,963.59（$726,247.90 - $170,284.31）
これだけのエクイティが手元に残ることになります。
そうするとROI（Return of Investment）は
9.92%（$555,963.59 ÷ $56,000）
となり、最初の$56,000が10年間でほぼ10倍になるわけです。
そして1031 Exchangeを使い、諸費用を抜いた55万ドルを頭金とすると
$2,750,000（$550,000 / 20%）
と、2,7ミリオンのアパート物件の取得が見えてきます。
単純に6%で回るのなら、10年後の年間純収益は
$165,000（$2,750,000 × 6%）
となる計算です。
。。。
ここにご紹介したシュミレーションはほぼ全ての手数料を省いて単純化したものですが、少なくともイメージは掴んでいただけるのではないでしょうか。
今回ご紹介したボイシを中心とする市場のポイントは
「山に囲まれて供給に限界があるため、価格上昇が起こりやすい」
という点にあり、街が四方八方に広がれない条件ではいよい手堅い価格上昇が実現されるものと思います。
