こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
本年の不動産投資への動きに際し、アメリカ経済全体についてお伝えしています。
昨日までは
- FED（連邦準備制度）は昨年からその資産を急激に増やしており、資産総額はパンデミック収束までに1000兆円を超える見込み
- ゼロ金利政策は2023年末まで続くことが公表されており、同期間中はモーゲージ金利も低いままで推移する見込み
という点についてお伝えしました。
どちらもFED（連邦準備制度）の政策によるものですが、改めて冷静に考えてみるとアメリカ合衆国の経済は
「政治家ではなくFED（連邦準備制度）が影響力を持っている」
ことをつくづく実感します。
今回のコロナウイルス対策にしても政治家は表向きの顔であり、構図としては中央銀行からお金がジャブジャブと流れてくる事実は変わりません。
そしてお金を市場に流せば流すほど、アメリカ全体がFED（連邦準備制度）の影響下に深入りしていくことになります。
このパンデミック期間のFED（連邦準備制度）の政策は大きく不動産市場にもｋ影響してきますから、本年もよくその動向を注視していきましょう。
失業率は高止まりの見込み
そして本年のアメリカ経済から不動産市場への影響を推し量るにあたり、もう一つ外すことのできない因数があります。
それは「失業率」です。
いつもお伝えする不動産需要の三大要素の中に
賃金・雇用機会
がありますが、これらが需要の要素になる理由は紛れもなく個人の
- モーゲージ支払い能力
- 家賃支払い能力
に直結するからです。
失業率が高まるということは、それまでに支払えていた
- モーゲージ
- 家賃
を支払える人々が少なくなるわけですから、
⇒ 債務不履行数
⇒ 家賃滞納数
が増加することになり、それはすなわち家を手放す人々が増えてくる可能性を意味するのです。
最悪の場合、市場に出てくる物件数が増加する結果
需要 > 供給
の関係であったものが
需要 = 供給
となり、果ては
需要 < 供給
となると、いよいよ供給過剰により物件価格が下落し始めることになります。
それが故に、不動産投資家としても「失業率」に対しては敏感になっておく必要があるのです。
そこで現状のアメリカ合衆国の失業率を鑑みたときに、
「2021年も失業率は高止まりし続ける」
これはほぼ間違いないと思います。
そのように言える理由は、
１．コロナウイルスの拡がり
２．ワクチンの不発
３．倒産数の増加
４．テレワークの拡がり
です。
コロナウイルスの拡がり・ワクチンの不発
これら2点は同時にいきますが、ご存じのとおりアメリカ国内でコロナウイルスの感染者数は
このように上記グラフ上で緑色のアメリカ合衆国は断トツで、いよいよアメリカ国内で勢いを増しています。
感染者数は明らかに昨年のペースを上回っており、収束に向かっているようには見えません。
また昨年は新型コロナウイルス感染症ワクチンが発表されてパンデミック収束が期待されましたが、結局のところその普及は
このように一向に進まず、また接種を拒否している人々が多い現実があります。
さらにコロナウイルスの変異種もすでに複数現れており、今のところアメリカではワクチンの効果がさほど期待出来ないだろうことは明らかです。
この現状ではどうあっても
「アメリカの雇用がみるみる回復する」
とはとても思えず、雇用機会そのものが増えるどころか減る一方であるように思います。
倒産数の増加
そして決定的な証拠は、
Nearly 100,000 establishments that temporarily shut down due to the pandemic are now out of business
こちらに掲載されている
このグラフです。
統計は昨年９月時点までのものですが、
TEMPORARY … 一時休業
PERMANENT … 完全閉店・廃業
を比べてみると、一時休業の数よりも完全閉店・廃業の方が増えつつある様子が分かります。
間近の2021年1月のデータが手元にありませんが、上記完全閉店・廃業のグラフの続きがどのようになっているのかは推して知るべしです。
つまり雇用機会は減り続けているはずであり、それを考えるとこの2021年に失業率が大幅に減少してくる見込みは非常に薄いと言わざるを得ないように思われます。
そこで失業率に関する最新の昨月2020年12月も網羅している分を見ると、
このように、昨月の時点で6.7%と発表されています。
しかしながら、この点は旧年中に
でもお伝えしたとおり、アメリカ合衆国労働省労働統計局が発表する失業率は6段階あるカテゴリーの中でも中間となる
U-3：米国の労働力であり、完全な失業者
です。
けれども実際に不動産市場への影響を推し量るのであれば一番最後の区分、
U-6：米国の労働力であり縁辺労働者、完全な失業状態、縁辺労働者、経済的事情により完全なパートタイム雇用者
このU-6に注目しなくてはなりません。
そこでU-6の区分でみると、先月2020年12月の失業率は11.7%となっています。
これはかなりの人数であり、公に発表されている6.7%どころではない人々が職を失っていることが分かります。
以上の理由から本年2021年も引き続きアメリカの失業率は高止まりのままで推移することが予想できると思います。
明日に続けます。
