こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨年コロナウイルスが拡大し始めてからアメリカ不動産の傾向は大きく変化しましたが、最も大きな衝撃は何と言ってもゼロ金利政策に恩恵を受けているモーゲージの低金利です。
現在もモーゲージ金利は2%台が当たり前という空前の低金利ですから、この時期を逃さんと
- 物件購入組み
- リファイナンス組み
の双方がこぞって恩恵を預かるべく動いています。
結果として人口が増える地域市場では引き続き活発な売買が見受けられ、この活況ぶりはおそらく私(佐藤)自身も見たのは2012年の不動産暴落が収まった時以来のような気がします。
特に先だってご紹介したオースティンのような将来が半ば約束されている市場についてはその競争が凄まじく、在庫の少なさも手伝って完全な売り手市場です。
そしてまさにこの「在庫が少ない」というところがポイントですが、この冬の在庫の少なさは一つには年間周期もありますが、もう一つの理由も見逃すわけにはいきません。
それは
「コロナウイルスが落ち着かないのに、引っ越しなどできない（今のタイミングで持ち家を売ることは出来ない）」
と考えている人々が多いのです。
コロナウイルス騒動がなければとっくに自宅を売却して引越していた人々も多い中、
- ウイルスから身を守るため
- 職を失った為
- 転職の話がなくなった為
- 勤務先の計画が変更になった為
- 気持ち的に今は落ち着かない
等の様々な理由で、通常であればとっくに引越していただろう人々も今の時期に積極的に引っ越そうとは考えていません。
このことは自分に置き換えてみても分かりますし、仮に引越す予定だったとしてもあえて無理をして今の時期に引越そうとは思えないものです。
もちろんコロナウイルスなど気にせずに粛々と引越しをする人々も多く、また家賃が支払えない為に引っ越しせざるを得ない人々がいることも事実です。
けれども今の時期はそれ以上に状況を見て「引越し控え」を実行している人々の方が多いように見受けられます。
その引越し控えが要因となり、結果として市場に出てくる在庫はいつも以上に少ないのです。
ここを読み切って今の時期にあえて自分の物件を売りに出している人々はかなりの玄人でしょうし、有利な市場にいる人々は目一杯に価格を上げて出しています。
この結果として
低金利 × 在庫不足 = 価格上昇
となっていることは間違いありません。
そして人々は動く
それではコロナウイルスが収束した後は、人々はどうするのでしょうか。
これはもちろん、
「懸念が払しょくされたら引っ越しを検討する人々が増える」
となるだろうと思います。
コロナウイルス収束後の時期をどのように展開するかは人それぞれですが、大変化の後には引越しする人々が多いのがこの国の特徴でもあります。
そのことを裏付ける、非常に興味深い統計があります。
Redfin.comが全米の主要32市場にて2020年11月～12月の期間に実施した調査で
・過去12カ月の間に物件を購入したことがある
・もしくは過去12カ月の間に物件を売却したことがある
という条件を満たす1,400人の回答者の実に1/3以上の人々が
「テレワークが許される環境になるのであれば、再び引っ越しを検討したい」
というのです。
つまり、コロナウイルス発生直前に所有する物件の売却あるいは購入を果たした人々が、コロナウイルス後に再び引越しする意欲があるということになります。
この統計は過去12カ月に売買を経験した人々が対象ですから、そうでない人々も加味すると結構な人数が
「テレワーク環境が整うのなら、コロナウイルス収束後に引越したい」
と考えていることになります。
実際にRedfin.comの調査では、昨年10月と11月の段階でもユーザーの29.4％が引越しを検討していたというのです。
拮抗するだろう価格の変動
いわんや、今回のパンデミックはより自由なライフスタイルを求める人々の欲求を露呈したように思います。
これまでは勤務先の近くを住とする必要があったものが、テレワークが浸透するほどその縛りがなくなり、より自分好みのライフスタイルを実現する方向に動こうとしているわけです。
それでは人々はどこへ動くのかといえば、その兆候は昨年すでに現れ始めています。
昨年2020年で最も州外からの人口流入が多かったのは
１．アイダホ州
２．サウスカロライナ州
３．オレゴン州
４．サウスダコタ州
５．アリゾナ州
６．ノースカロライナ州
７．テネシー州
８．アラバマ州
９．フロリダ州
１０．アーカンソー州
でした。
これらの地域市場はほぼ間違いなく本年も人口流入のトレンドは続くでしょうし、いざコロナウイルスが収束した後にはいよいよ人口増加は加速するのではないでしょうか。
「コロナウイルスが収束した後は、大都市への人口一極集中はなくなる」
とよく言われますが、この傾向はその通りでしょうし、実際に上記に挙げた州の物件はますます価格が上昇することが予想されます。
その一方で予想されるのは、ニューヨークやロサンゼルス、サンフランシスコのような大都市圏の不動産価格の値下がりです。
今でこそサンフランシスコは特需とも言える低金利を利用して富裕層が購入に走っていますが、コロナウイルス収束後に金利が上昇し始めるといよいよ事は正反対に進む可能性があります。
- 富裕層は今ほど物件を購入しなくなる
- 同時に人口の減少も続く
というベクトル条件の結果として、これらの地域では物件価格は下がり気味になるのではないでしょうか。
そうすると手ごろになった価格で購入する層も増えるとは思いますが、概ね都会に一極集中の構図がなくなる意味ではアメリカ全体にうまい具合に人口が散らばり始めるのかもしれません。
いずれにせよ、念頭に置いておきたいのは、
「コロナウイルス収束後に人々が一斉に動く可能性が高い」
ということです。
「コロナウイルスが収束した後、仕事環境が整えば引越しをしたい」
そんなトレンドの中でアメリカ不動産市場は益々活発になりそうです。
