こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
米国に暮らす方々からのお問い合わせが増えている中で頻度の多いご質問をシリーズとして上げています。
アメリカ国内から不動産投資を試みる方々にとっての一番の利点はやはり
「米国内の金融機関から融資を受けられる」
ことです。
この点は本当に悩ましいことですが、日本に暮らしていない日本国籍を持たない方が融資を引こうにも不可能であるのと同様に、アメリカに暮らしていない方々が米国内の金融機関から融資を受けることは基本的に難しいものです。
厳密には
- プライベートローン
- ハードマネー
等で米国外に居住する方々に貸し出す金融機関もありますが、私(佐藤)が知る限り30年固定金利を提供するプライベートローンでもよくても5%台です。
それもポイント（物件価格の1%）をそれなりに支払ってようやく5%に落とし込める程度ですから、なかなかハードルが高いと思います。
その一方でアメリカ国内にお住いの方々は現在の低金利の恩恵を受けて米国内の金融機関から融資を受けての不動産投資が可能となりますし、今の時期に融資を引いて不動産投資を実行するべきかといえば、答えはやはりイエスです。
【注意】
融資を組む場合は変動金利は避け、固定金利のみにされた方がよいです。
少なくとも不動産投資を通じて資産運用のリターンを最大化させようと思えば、
⇒ OPM（Other people's money：他人様のお金）を使う
⇒ 元金残高を将来のインフレで潰して少なくする
という2つの要素が可能となるわけですから、ある意味たった今の空前の低金利の時期に融資を利用しない手はないと思います。
もちろん、融資を引く以前に不動産投資の対象とするべきは
- 土台のしっかりとした地域市場
- 周囲の物件価値が高いスポット
という勝つべくして勝てるロケーションであるべきですし、プロジェクションをもって算出されるNOI（Net Operating Income：純収益）が
NOI > 1年間の返済額
であることは必須です。
このNOIと年間の返済額の差が大きければ大きいほど安全ですし、ここの塩梅は地域市場によって大きく変わってきます。
そこでお問合せくださる米国内にご在住の方々の多くは
「融資を引いて不動産投資に動きたい」
と考えているのですが、そこでそれなりの割合で頂戴する質問に
頭金は何パーセントあたりにしておくべきでしょうか？
というものがあります。
金融機関から融資を受けて不動産投資を実行するにしても自分が出す頭金の割合はどれくらいがよいのか、というご質問です。
今日は、米国内で固定金利で融資を引く際の頭金についてみていきましょう。
そこにはどれくらいの差があるのか
具体例でいきます。
例えば$100,000の物件購入を希望していて、この物件を自己資金のみならず融資を引いて購入するとします。
そこで物件に対する融資額の割合を
LTV(Loan To Value ratio：物件価値に対する融資の割合)
といいますが、$100,000に対してそれぞれ
$80,000の借り入れ ⇒ 頭金20%（$20,000）：LTV 80%
$75,000の借り入れ ⇒ 頭金25%（$25,000）：LTV 75%
$70,000の借り入れ ⇒ 頭金30%（$30,000）：LTV 70%
となり、借り入れる金額が低いほど頭金は大きくなる理屈です。
そうすると、
⇒ 頭金を20%とする場合
⇒ 頭金を25%とする場合
⇒ 頭金を30%とする場合
これら3つの間には明確な違いはあるのでしょうか？
答えは「ある」です。
少なくとも「投資に対するリターンを最大化させたい」というのであれば、大抵の場合は「頭金は25%」あたりにしておくのが最もリターンが大きくなる傾向があります。
その理由は
- レンダー（貸し手）に支払う手数料
- 自己資金に対するリターンの大きさ（ROI）
の双方で差が出てくるからです。
細かく見ていきましょう。
レンダー（貸し手）に支払う手数料
まず、モーゲージローンをもって融資を引く場合はそのレンダー（貸し手）に手数料を支払う必要があります。
そこにはオリジネーションフィーといった定額の費用と、見逃してはならないのは
「融資を引く割合によって変わる手数料」
がある点です。
これがポイントと呼ばれるものであり、通常は自分にとって有利な条件を引き出す代わりにポイントを支払う必要があります。
1ポイントは融資額に対して1%ですから、例えば$80,000の融資に対しては$800（$80,000 × 1%）が1ポイントの効果です。
そして実際のところ、
⇒ 頭金を20%とする場合
⇒ 頭金を25%とする場合
この2つを比較する時、前者の頭金を20%のみとする場合は2～3ポイントを支払う必要があるはずです。
すなわちこの場合は$80,000を借り入れるわけですから、頭金を20%とする場合は
2ポイントの場合：$1,600（$80,000 × 2%）
3ポイントの場合：$2,400（$80,000 × 3%）
と、$1,600もしくは$2,400あたりをオリジネーションフィーとは別にレンダー（貸し手）支払う必要があることになります。
このポイントについては各金融機関で違いがありますが仮に3ポイントだった場合、25%の頭金とする場合と比較するとこの例では$2,400の差がでることになります。
数字上は25%の頭金を入れて$75,000を借り入れるパターンと比較すると
32%（$2,400 / $75,000）
といきなり出だしから34%のリターンを受け取ったようなものなのです。
明日に続けます。
