こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
米国内にお住いの方々から頂戴する質問をシリーズでご紹介しています。
今のタイミングでアメリカ国内からアメリカ不動産市場に投資する時の有利な点といえば、先日も触れたとおりに
「金融機関から低金利で融資を受けられること」
ですが、それと同時に有利なのは
「現地視察がし易いこと」
です。
やや余談を含みますが、アメリカ現地の不動産投資の世界で初心者に対して
「30分ルールで実行するべき」
という提言があります。
自宅から車で30分圏内の物件に投資した方がよい、という提言です。
これはこれでもっともに聞こえるものですが、現実には車で30分圏内というと結構範囲が狭められてしまいます。
範囲が狭いとディール物件が出てくる確率も低くなりますし、ましてやカリフォルニア州のように物件価格が高い場所においては資金力がない限りいよいよ投資対象が限られてくるものです。
私自身は目星をつける際にzillow.comやredfin.comでグルグル全米を見渡していますが、ほぼ毎日
「あ、これは回るな」
というディール物件が全米のどこかに出てくるものです。
ほぼ毎日見つかるのは当然、
⇒ 車で30分圏内
⇒ 全米の範囲
で比較すると、捜索範囲が圧倒的に広い後者に軍配が上がるからです。
そこで
「車で30分で行ける範囲で投資を」
という理屈も理解出来る一方で、やはり
「自分基金の構築にとって最善の選択とリターンを」
と思うのであれば、捜索範囲は全米に広げた方が有利であることは間違いありません。
そしてこれに伴い、米国内にお住いの方々から頂戴する質問の中に
遠隔にある物件の場合、現場への視察は必須でしょうか？
というものがあります。
遠隔にある物件への不動産投資について、現場視察の必要あるなしについて考えてみましょう。
最後の1割を仕上げる
結論からいえば、不動産投資を実行する際に現場視察が必要か否かと言えば
「視察した方がよい」
と思います。
もしも
「西海岸に暮らしていて、正反対の東海岸に投資する」
ということであれば飛行機で5時間はかかりますが、それでも旅費は経費で落として視察をした方がよいと思います。
もちろん視察は必須ではありませんし、視察しないことには投資に絶対に失敗するということでもありません。
特に今の時代はアメリカ国内不動産に関する物件情報のほとんどは世界中のどこからでも閲覧できますし、地域市場特有の詳細についても地元リアルターに聞けば一発で分かるものです。
けれども強いていえば、
「情報収集9割。最終目視1割」
くらいの割合で考えておいた方が思います。
おかげさまで私(佐藤)も過去に全米各地に飛んで勉強させてもらいましたが、
地域市場と物件データを集める（9割） ⇒ 現場を見る（1割）
これを繰り返していくと、誰でも投資判断の精度は高まってくるものです。
大抵は
「（投資として）回る市場なのか回らないのか」
はデータ上で読み取れるものですが、それでも最終確認として現地に飛ぶと
「なるほどデータ通り」
「この橋が物件価値の境界線だな」
「このストリートから向こうはいつまでたっても再開発は臨めないだろうな」
そんな現場の雰囲気と共に、事前に調べたデータとの整合性が取れてくるものです。
正にこの現場でしか分からない「感性で感じる部分」が最後のピースになると思います。
不動産は本来流動性が低い本質である以上、ラスベガスのど真ん中のように1年一昔のペースで変化していくことはありません。
そうすると実際に現場に足を運んで地域周辺を見ていくと、その地域の将来像が感覚として見えてくるものです。
またストリートにしても
「あ、このラインからこっちはガラッと雰囲気が変わるな」
そんな、目に見えないボーダーも見えてきます。
このことは何も特殊技能ではなく、事前のデータ収集さえ怠らなければ誰にでも出来ることですし、最終的に現場を見て自分の直感とバチっとハマるスポットは確認しておく方がよいと思います。
。。。
ここまでで「物件の見方」については何も書いていませんが、実施のところ現場視察というのはこの
「地域市場を肌身で感じる」
ことが優先で、
「現地に行く前に内覧予約をしていた物件を見せてもらう」
これは二の次でもよいものです。
もちろん物件を見る為に現場に飛ぶのですが、狙いを定めた商業物件でない限りは住居物件については
「一応見るが、購入するかは分からない」
「それよりも土地を感じてみる」
という考え方で良いと思います。
再度引用すると
でお伝えしたようにあくまでも健全な市場ありきで、反対にいえば
「健全な市場の中の、健全なスポット」
を自分で肌身で感じながら見つけたとすれば、後はその区域に出ててくる物件は目をつぶって購入してもよいくらいのものです。
もちろん実際の購入時には専門家による物件調査をもって入念に調査しなければいけませんが、
「不動産はロケーション、ロケーション、ロケーション」
とは真実なのです。
。。。
余談ですが、今の時期はアメリカ国内線で東西海岸の往復でも$100台を切るバーゲンが続いています。
もちろんコロナウイルスの影響を考えると手放しにいってらっしゃいとは言えませんし、私(佐藤)自身も
- 空港
- レンタカー
- ホテル
の一直線上と現地の物件視察以外は余計な動きはしていません（会食もなし）。
けれども空港からホテルまで全ての個所でいつも以上に消毒が徹底されていますし、そもそもホテルも極端に人が少なくむしろ穴場のように安全です。
今のコロナウイルスの時期の移動を奨励する意味ではありませんが、過去の視察と比べると今の時期は
「出張費が格段に安く、むしろ行く先々で安全が確保されている」
という事実は体験者からの情報として共有しておきたいと思います。
【注意】今の時期の移動は奨励しません。もしもすでに予定がある方は各州、各地域のコロナウイルス対策規定をよくご確認ください（コロコロ変わります）。
