こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカ国内にお住いの方々から頂戴する質問についてご紹介してきましたが、本日で最後です。
昨日から
修繕後に本当に物件価値は上がるのでしょうか？
というご質問にお答えする形で
- フィクサーアッパー
- フリップ
の流れについて言及しています。
極論、住居用物件の場合は不動産価値を定めているのは「買主」です。
売買交渉を通して最終的に買主が同意した金額が購入価格となり、この金額が「物件価値」として公的に記録されることになります。
またここは余談ですが、通常の不動産取引ではオフマーケットでない場合は
- 契約開始時点の価格
- 契約終了時点（クロージング）の価格
これら2つの数字は後者が低くなって公的に記録される場合があります。
クロージング時に価格が下がる理由は、契約期間中に物件の状態を調べた後の買主によってさらに交渉がなされ、その分相応に値引きが行われる為です。
値下げしない場合は売主がクロージングまでに修繕しますが、実際は値引きするパターンがほとんどです。
ただし地域市場によっては契約期間中に更に値引きがなされたとしても、クロージング後の公的記録としては契約開始時点のオファー額のままで記録される場合があります。
この場合はクロージング時の明細では値引き額が
「買主のCredit/クレジット（この場合のクレジットは複式簿記でいう貸方）」
として記録され、売却価格そのものは入り口と変わらないことになります。
この方式を採用する理由は、高い価格で公的に記録することで市場全体の不動産売買実績を高く保ち、結果として地域全体の物件価格上昇率が高まる為です。
そこで話を戻し、物件購入後の修繕の結果で価値が上昇するかといえば通常は
「然るべき平均価格よりも価値が高まる」
ことになります。
このことを実例のケーススタディで見ていきましょう。
あの物件は今。。
ここから大変恥ずかしながら、
「佐藤がクライアント様への水先案内をしくった件」
を実例としてあげたいと思います。
ここでいう「しくった」とはもちろん金銭的損害をお与えしたのではなく、「ディール案件を逃してしまった」という話です。
常々不動産投資物件取得のご依頼頂く中で、ご希望に応じてフィクサーアッパー案件をご紹介することがあります。
不動産投資活動を通した重要要素として
- 資金を集める（自己資金を使わない場合）
- ディール物件を探す
の2つを比較すると、前者の資金集めそのものは難しいものではありません。
それよりも難易度が高いのは後者の
「ディール物件を探し出すこと」
の方が格段に難しいものです。
もちろん市場に出ている物件そのものはいくらでもありますし、フィクサーアッパー対象となる物件もいくらでもあります。
けれども
物件がボロボロであること
と
価値の高まる度合い
は違う領域の話になりますし、それ以前に
「不動産はロケーション、ロケーション、ロケーション」
の基本に還ると、いよいよ「どれでも」というわけにはいかないものです。
そこでオフマーケット物件と市場に出ている物件の両方は常々モニタリングしていますが、その中で
「お、これは！」
と直感で目が釘付けになる物件が出てくるタイミングがあります。
その一つが
【ケーススタディ】価値の高い2ベッドルームでフリップしてみる
こちらでご紹介した生ものの物件でした。
この時もお伝えしたように、この物件には実際にオファーをされた投資家さんがいらっしゃいます。
上のリンク先の項で私(佐藤)は
「この物件は私(佐藤)も見てきましたが、カーペットをはじめ全てが新築当時のままでフルリノベーションが必要です。」
「これをピカピカにすると42万ドルあたりにまで価値が上昇すると見立てますが、フィクサーアッパー用であるにも関わらず現在の価格は然るべき市場価値よりも多少値下げている程度です。」
「見立てるに、妥当なのはオファーを入れた後に落とし込むのは$325,000あたりです。」
とお伝えしています。
かつ修繕を前提として、
「
修繕後のエクイティはこのシュミレーションでは
$95,000（$420,000 - $325,000）
ですから、購入にかかる費用は修繕後にはエクイティでたちまち取り返してしまうことになります。
」
とお伝えしていました。
このように人様に稼いで頂くシュミレーションは常に心躍るものですし、実際にこのディール物件をお取り頂くべく動いたのですが、、
結果としては残念ながら他者に取られてしまい、本案件を投資家様にお取り頂くことは出来ませんでした。
答え合わせをすると、この時の対象物件は
1881 Mitchell Ave UNIT 85, Tustin, CA 92780
上記物件です。（クリック先をご覧ください）
案の定、相手は地元のフリッパーでした。
上記リンク先で分かるとおり、相手方は
$345,000
で契約に入り、最終的には
$330,000
でクロージングとなっています。
私(佐藤)は$325,000としていましたから、$5,000上の価格でクローズしたようです。
そして写真から見るに、修繕費は恐らく3万ドル前後かけています。
昨年12月末のクロージングから1ヵ月半程度でフリップして市場に出してくるあたり、間違いなくプロの仕事であることが分かります。
そして修繕後の価格は私(佐藤)の見立てと同じ、$420,000としたようです。
ざっと計算すると
$90,000（$420,000 - $330,000）
と修繕後にたちまち9万ドルの価値上昇。
悔しいことに、私(佐藤)は無から生まれたこの9万ドルを投資家様にお渡しし損ねたことになります。
。。。
かくして、実例でお伝えしましたが
「修繕後に価値は確実に上がりますでしょうか？」
というご質問に対しては、住居物件が集まる地域であれば上記実例のように十中八九価値を上げることが可能になります。
今から少し先に供給量が増えてくるとすれば、フリッパー達は今が売り時です。
そして価格が下がったら下がったで、今度はより多くの方々にチャンスが訪れることと思います。
その時の市場に合わせた動きで、常に最大限のリターンを目指していきましょう。
