こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
不動産投資におけるアップストリームとダウンストリームについてお伝えしています。
このあたりは世の中の構造とも言えますが、どんな分野にも
仕掛ける者
仕掛けられる者
の二者がいると思います。
これをあえて柔らかい表現に言い換えるのなら
生産者
消費者
です。
分かり易い例でいえばYoutubeもその一つで、今の時代には子供から大人まで多くの人々がYoutubeを視聴する機会があるのではないでしょうか。
この動画投稿の仕組みにより毎月
一千万単位
一億円単位
で稼ぐYoutuberもいると聞きますから、いよいよ個の時代が到来したなと感慨深いものです。
けれどもYoutubeに関して感心するのは、動画投稿者ご本人もさることながら「仕掛ける側」であるグーグル社です。
結局のところYoutubeはグーグル社が所有していますから、どうあっても
動画投稿者の稼ぎ < グーグル社の稼ぎ
になり、実際にはYoutubeが盛り上がるほどグーグル社が喜ぶ構図になっています。
この両者の関係を不動産業界では別の表現で
アップストリーム ⇒ デベロッパー
ダウンストリーム ⇒ 物件売買・物件運用
と表現しました。
不動産業界もまた然りで
生産者
消費者
の二つのグループに分かれることになります。
Youtubeという動画投稿の仕掛けの中では動画再生が多ければ多いほど稼ぎも増えるわけですが、ここはいわゆるダウンストリームの世界です。
不動産業界でも物件売買のレベルのダウンストリームで投資を展開し、その運用成績によって多額のリターンを期待出来ることはそのとおりですが、投資の観点ではアップストリームのレベルに参加する選択肢も大いに検討の余地があります。
そして不動産業界のアップストリームには
- 厳密にはデベロッパーには 開発されたロットの物件を売りきるパターン
- 開発後に運用するパターン
の二つがあり、望むべくはもちろん後者です。
後者の場合は長きに渡り不動産価値に紐づいた投資運用がなされ、参加する投資家には長期に渡り安定したリターンが期待出来ることになります。
そこで昨日も触れましたが、実際にこのようなデベロッパーによる投資案件が手元に届いたときその投資内容はどのように吟味するべきでしょうか。
いくらアップストリームに魅力はあるとはいえどんな案件にでも手を出すわけにはいきませんし、きちんと案件の善し悪しを見極める必要があります。
そしてこの点はパンフレットをチェックすることでかなりの割合で精査できることになり、資料の中身で押さえておくべきポイントは
１．計画概要
２．物件概要
３．法人体系
４．利益体系
です。
一つひとつ、ポイントを見ていきましょう。
１．計画概要
プロジェクト開発の資料を受け取った時、通常はまともな案内パンフレットであれば一番最初に書かれているべきなのは「計画概要」です。
このあたりは日本の起承転結とは違い、英語のエッセイでは「結」が一番最初にくるのと似ていますが、
- どんな計画なのか
- どんな物件なのか
- どれだけの投資額を必要とし、どれだけのリターンが期待できるのか
が大まかに、けれども結論としての概要が分かるように書かれているものです。
ある意味そのプロジェクト開発案件に乗るか乗らないかは、この最初の計画概要を見るだけで8割方判断できると思います。
具体的にどんな計画であり、どんな将来が期待出来、そこに至るまでにどんなリターンが期待できるのかを端的に説明するのがこの一番最初のページでなくてはなりません。
詳細にいきます。
どんな計画なのか
全体の計画を紙面上でプレゼンテーションするにあたり、物件以前に市場そのものについても説明を網羅しているかをよくチェックしましょう。
人口はどれだけ増えているのか
街の経済はどれだけ成長しているのか
なぜそのプロジェクト開発案件が必要なのか
地元経済にどのようなインパクトを与えられるのか
将来はどのようになると予想されるのか
といった全体の計画が見えてこないといけません。
どんな物件なのか
そして計画を実行するにあたり、
その目的達成のために、どんな種類の物件の建設を計画しているのか
その物件に対するニーズはどれだけ期待できるのか
等をざっくりとでも語る部分が求められます。
実際には物件の更なる詳細は後述されるべきですが、
- 一戸建てなのか
- コンドミニアムなのか
- タウンハウスなのか
- アパートなのか
等くらいは語られるべき部分です。
どれだけの投資額を必要とし、どれだけのリターンが期待できるのか
そして数字上の詳細も後述されるべきですが、この冒頭では大まかにでも
- 必要な投資額
- 運用成績予想
- 投資家へのリターン予想
が分かり易くダイジェスト版として記載されている必要があります。
結局のところ、どれだけ素晴らしい計画であったとしても数字として成り立たなければその投資は失敗に終わってしまいます。
そして投資家としてはプロジェクトマネージャーの意図もさることながら、このリターンの割合が最も気になる部分です。
そこで最初の概要部分では投資とその見返りについて数字でざっくりとでもプロジェクションが示されるべきですし、反対に言えば、ここが不十分であればその案件そのものをスルーしてもよいと思います。
明日に続けます。
