こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
従来、アメリカ不動産市場において住居物件は
BPO（Broker’s Price Opinion：ブローカー提案価格）とは？
こちらでも触れた
Sales comparison approach（セールス・コンパリソン・アプローチ：販売価格比較接近法）
という手法でその時の市場価値が推し量られることになります。
ごく簡単に言えば、
「この物件の近所にある類似物件が最近$〇〇〇〇〇〇の価格で売れた」
という実例をいくつかあげ、特定の条件に従って比較することで価値を見立てるわけです。
この手法は略してComp（コンプ）と呼ばれ、リスティングエージェントが売主に提案してくる物件売却価格は十中八九、このComp（コンプ）に基づいて算出されることになります。
もっぱら勢いのある売り手市場では短期間で価格がどんどん上昇することからComp（コンプ）が意味をなさないことも少なくありませんが、ポイントとしては住居物件はこのように「周囲の類似物件の売却価格実績で価値が定まってくる」ことになるのです。
そして住居物件価値がこのように周囲の物件価値に影響されることから、全米を通して局地的に興味深い現象が見受けられます。
それは何かといえば、
「ある地域市場の住居物件が勢いよく価格が上昇していく」
という時にその中心地域の価格上昇の余波が周囲に影響して
「郊外の物件価値が上昇していく」
という現象が起きるのです。
この余波に加え、勢いのある地域市場ではダウンタウンエリアの生活コストが割高になると今度は郊外の物件に人気が集まることになり、
「ダウンタウンでは家賃が高くてともても暮らせない」
と人々は郊外に移り始め、郊外の物件需要が高くなることから更に郊外物件の価格が高くなるわけです。
かくして、
１．ダウンタウンの物件価格が高くなる
２．郊外の物件価格が高くなる
という順番で価格上昇が起きてくる現象は確かに存在します。
それはあたかも山の頂上がどんどん高くなり、それに伴って裾野がどんどん広がり、今まで低かったはずの裾野の標高が頂上に引っ張られて高くなるようなものです。
別の例で言えば、その価格上昇の波は波紋のようにダウンタウンを中心に四方八方に広がっていくことになります。
そして興味深いのは、この波紋現象は
ダウンタウン ⇒ 郊外
の範囲だけには止まりません。
なんとこの価格上昇は
街の境界線を越え、
山を越え、
川を渡り、
はるか遠い街の物件価格にすら影響を及ぼすことがあるのです。
分かりやすい例でいえば
サンフランシスコとシリコンバレーを中心とする地域
です。
この一帯は全米でもかなり物件価格が高い地域であり、年収1,000万越えでもお金に苦しい生活とは決して大げさではありません。
そうすると当然サンフランシスコやシリコンバレーで仕事をしていた人々の中には
「ここではもう、とても暮らせない」
と郊外に出て、少しでも安い賃貸物件に引越した層も多いものです。
そして実はこのサンフランシスコを中心とする物件価格上昇の波紋現象は郊外に止まらず、同地域から車で北東に約2時間半離れているカリフォルニア州の州都、サクラメント市にすら届いています。
サクラメント市は州都とはいえ比較的静かな街です。
アメリカ史では連邦政府制度が発足した当初に農業で栄えていた地域が州都に選ばれた経緯があり、このサクラメントも当時は農業で栄えていた為に州都として選ばれました。
カリフォルニアと聞くと
サンフランシスコ
もしくは
ロサンゼルス
が州都だろうと思いこんでいる人々も少なくないように見受けられますが、実際の州都はサクラメントです。
そして今ではこの州都サクラメントの物件価格がサンフランシスコ一帯の物件価格にあおりを受けて大きく価格が上昇しつつあることになります。
新しい物件価格の波紋現象がここに
そこでこのような物件価値の波紋現象はテキサス州の
ダラス ⇒ フォートワース
でも見受けられます。
これらの地域は双子のように見られる傾向がありますが経済的にはダラスの方が規模が大きく、フォートワースの経済や物件価格を盛り上げてきた流れがあります。
かくして、このような局部的な物件価値の波紋現象は全米を通して観察することが出来るのです。
そして、たった今の時期に私(佐藤)が注目している物件価値の波紋現象が起こり始めている地域があります。
一つの地域の物件価値が大きく上昇し、その影響を受けて遠く離れた街の物件価値が上昇してくるという過去にも見た現象。
その場所はたった今は
「波紋現象が起こり始め、裾野の拡がりで標高が高くなる兆候が見えている」
という程度であり、多分世界中の不動産投資家もまださほど気づいていないはず。
そこはずばり、
「オースティン市場の影響で物件価値が上昇しつつあるサンアントニオ市場」
です。
このことは今の時点では佐藤個人の意見ですし、
「将来は必ずサクラメント市のようになります」
とは間違っても断言はできません。
けれども実際は予想だけではなく、このサンアントニオ市場が車で1時間半という近さのオースティン市場の影響を受け始めている動かぬ証拠を掴んでいるのです。
とはいえ、サンアントニオ市そのものはまだ世界の中では名前がさほど知られていないかもしれません。
そこでサンアントニオ市場に波紋現象の予兆（というか証拠）が見えている話の前に、サンアントニオ市場そのものについて深く見ていきたいと思います。
明日からは新シリーズ、「テキサス州サンアントニオ市場」についてです。
