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こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
現在のアメリカ経済に見受けられる資産バブルを背景に、本年中にアメリカ不動産市場では価格の下落が確認される可能性が高いと見ています。
とはいえ一口に「アメリカの不動産価格が下がる」とは言ってもアメリカ不動産市場（厳密には世界のどの国の市場でも）は地域市場の塊ですから、
価格はそのまま上昇し続ける地域市場
価格が下落し始めるだろう地域市場
の双方が出てくることになります。
そこで鍵を握る一つの切り口が、昨日お伝えしたFringe market（フリンジマーケット）です。
不動産価値もまた需要と供給という2つの要素で価値が定まる中で、価値の上下にはFringe market（フリンジマーケット）への流出入が大きく関わってきます。
言い換えると、
価格が上昇し続ける地域市場
価格が下落し始めるだろう地域市場
これらを見極めるのであればFringe market（フリンジマーケット）の特徴を掴むことが必須になるということです。
そしてFringe market（フリンジマーケット）の特徴を掴む上で選ぶべき因数は
State（州）
County（郡）
City（市）
Plot（区画）
の中でも
County（郡）
が最適です。
そもそもがアメリカ不動産市場はそれぞれの地域市場においてCounty（郡）単位にその傘下の市が統括され、また全ての数字もデータはCounty（郡）に集まってきます。
そこで本年第二四半期以降のアメリカ不動産市場を推し量る上で、ここからはCounty（郡）単位で全米を俯瞰してみましょう。
本日も続けます。
リスクの高いCounty（郡）は？
Fringe market（フリンジマーケット）というキーワードを押さえつつCounty（郡）という軸で市場を俯瞰する中で特に注目しておきたいのは
「今は投資用物件の購入は避けた方がよいリスクが高いCounty（郡）」
です。
判断基準としては昨日お伝えしたとおり「データ上の数字」になりますが、今回のデータ元は物件に関するデータの大家
からの情報を基準にしていきます。
条件として現在アメリカ合衆国の中には総数3,000のCounty（郡）が存在していますが、この中でも「リスクが高いトップ100のCounty（郡）」に絞って考察してみます。
実際のところ、少なくとも投資用物件を購入するのであれば
人口の多いCounty（郡）
かつ
リスクの少ないCounty（郡）
に絞るべきでしょうし、下記にご紹介するCounty（郡）はたった今の時点ではその正反対の地域市場として今は避けておかなくてはなりません。
そこでATTOM Data Solutionsによると、今のアメリカ不動産市場の中で避けるべきリスクの高いCounty（郡）を多く抱える州トップ5は
フロリダ州 ．．． 7County（郡）
ニューヨーク州 ．．． 5County（郡）
カリフォルニア州 ．．． 4County（郡）
オハイオ州 ．．． 4County（郡）
テキサス州 ．．． 4County（郡）
です。
アメリカの中でも人気スポットのはずのフロリダ州にリスクの高いCounty（郡）が7つもあるとのこと。
ちなみに、それでは
「フロリダ州は不動産投資を検討するべきではない、危険な州なのか？」
といえば、そんなことはありません。
事実「フロリダ州全体」としては現在非常に不動産市場としても好調であり、特に昨年のパンデミック以降は人口が多く流入し続けている地域が数多く存在しています。
ここが本シリーズで強調する
「アメリカ不動産は本年から価格が下がる可能性」
「厳密には価格が上昇し続ける地域市場と価格が下がってくる市場の2つが明確になる」
という意味であり、フロリダ州一つを見ても
「価格が上昇し続けるだろうフロリダ州の地域市場」
「価格が下がってくるだろうフロリダ州の地域市場」
の2つがある、ということになります。
そこでデータを深く見ていくにあたり、判断基準となるべき数字の前提をより深堀してみましょう。
常々当ブログでお伝えする通り、少し先の不動産市場を占うにあたり注目しておきたいのは
Mortgage Forbearance（モーゲージ・フォーベアランス：差し押さえ権利行使の差し控え）
Eviction Moratorium（エヴィクション・モラトリアム：強制退去の禁止）
です。
理由は、これらの法律が失効すると同時に市場に差し押さえ物件が市場で増えてくることはほぼ確実だからです。
けれどもここでは、これらの法律とは別の切り口で私たちが押さえておきたい素因数があります。
それは
- 賃貸物件率
- 失業率
の2つです。
賃貸物件率はそのまま
「住居用ではなく賃貸に出すことを目的とする投資用物件の割合」
の意味ですが、賃貸物件率が高い地域市場では当然リスクが高いことになります。なぜなら賃貸物件はそのまんま
Mortgage Forbearance（モーゲージ・フォーベアランス：差し押さえ権利行使の差し控え）
Eviction Moratorium（エヴィクション・モラトリアム：強制退去の禁止）
の双方の影響をモロに受ける対象だからです。
そこでここから
- 賃貸物件率
- 失業率
の2つを軸にリスクの高い賃貸市場について見ていきましょう。
明日に続けます。
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