ハイリスクな地域市場はここだ ～ 債務不履行率から③

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

現在の債務不履行率から

「`全米の中でもハイリスクな不動産市場（郡単位）」

を確認しています。

昨年3月にパンデミックが定義され、その後すぐにケアーズ法が制定された際に

Mortgage Forbearance（モーゲージ・フォーベアランス：差し押さえ権利行使の差し控え）

Eviction Moratorium（エヴィクション・モラトリアム：強制退去の禁止）

これら2つの施策が打ち出され、本日までに繰り返される中でそれぞれの延長は

モーゲージ・フォーベアランス … 申請窓口を2021年6月30日まで延長、それ以前に申請していた場合は3ヵ月ずつ、最大6カ月まで延長可能

エヴィクション・モラトリアム … 2021年6月30日まで延長

となっています。

事態が然るべきレベルに落ち着くまでこの手の延長措置は繰り返されるように思いますが、いずれにせよ「その時」はいつかやってくることになります。

昨日までに見てきたCounty（郡）は債務不履行率の観点でリスクの高い市場トップ10であり、けれども

「今はハイリスクは避けるべき地域市場」

が、市場が好転してきた時は

「投資を検討するべき全米トップ市場」

へと変化し得る市場です。

その意味ではこれらのハイリスク市場の行方をよく観察しておくことが推奨されます。

本日までに

• 賃貸物件率と失業率
• 債務不履行率

の2つの切り口でアメリカ不動産市場を俯瞰してきたシリーズは本日で最後です。

注目のハイリスク市場

County（郡）を債務不履行率順に改めて並べてみます。

Cuyahoga County OH：カヤホガ郡 (オハイオ州) … 1/3,494軒

Philadelphia county PA：フィラデルフィア郡 (ペンシルベニア州) … 1/5,119軒

Hillsborough County FL：ヒルズボロ郡 (フロリダ州) … 1/6,111軒

Riverside County CA：リバーサイド郡 (カリフォルニア州) … 1/6,272軒

Miami-Dade County FL：マイアミ・デイド郡 (フロリダ州) … 1/6,283軒

San Bernardino County CA：サンバーナーディーノ郡 (カリフォルニア州) … 1/6,736軒

Broward County FL：ブロワード郡 (フロリダ州) … 1/6,920軒

Cook County IL：クック郡 (イリノイ州) … 1/7,723軒

Orange County FL：オレンジ郡 (フロリダ州) … 1/8,246軒

Los Angeles County CA：ロサンゼルス郡 (カリフォルニア州) … 1/8,395軒

上記件数中1軒が差し押さえ対象

昨日は

「マイアミ・デイド郡 (フロリダ州)に注目が集まるはず」

とお伝えしましたが、負けじと劣らない市場がその下に続いていますので見ていきましょう。

カリフォルニア州サンバーナーディーノ郡は昨日お伝えしたリバーサイド郡の中でもリバーサイド市の北隣に位置する郡ですが、実はこのサンバーナーディーノ郡は日本人投資家にも大変人気があります。

上記で10位に位置するロサンゼルス郡は賃貸価格も高く生活費が高い暮らしづらい地域ですが、サンバーナーディーノ郡の場合は南カリフォルニアの中でも比較的購入し易い価格帯の物件が多く、カリフォルニア州への投資の中でもキャピタルゲインを狙いやすい市場として投資家から人気がありました。

このサンバーナーディーノ郡でも債務不履行率が高まっており、実際に価格が落ちてくるのならば高い確率で多くの投資家が参入してくるものと予想します。

そして最後に、上記トップ10の中で私(佐藤)自身が最も興味を持っているのは

フロリダ州ブロワード郡

であり、このブロワード郡に属する

Fort Lauderdale（フォートローダーデール）市

です。

ここはマイアミ市から車で北に約1時間ほど走った地域ですが、実はこのFort Lauderdale（フォートローダーデール）は知る人ぞ知る人気スポットです。

マイアミ、ウェストパームビーチと共に500万人以上の人口を有し（賃貸需要も十分）、比較的治安も良く、海岸沿いの運河に並ぶ邸宅と数多くの酒場、そして何より静かな白い砂浜のビーチは数多くの観光客を惹きつけています。

ここFort Lauderdale（フォートローダーデール）には過去何度も足を運んでいますが、少し内陸に入ったエリアには閑静な住宅が並び投資家を十分に満足させるキャピタル市場がそこにあるのです。

実際にFort Lauderdale（フォートローダーデール）ではパンデミック以降も人口増加は続いており、もしも現在の債務不履行率のまま物件供給数が増えることになれば価格は結構な確率で下がることが予想され、その後間もなくして物件購入のタイミングが訪れるものと予想します。

。。。

現在のアメリカ不動産市場について

• 賃貸物件率と失業率
• 債務不履行率

という2つの観点から見ていきました。

本シリーズをもって改めて強調しておきたいのは、少し先の不動産市場を占う為には「常にデータ上の数字で判断する」必要があるということです。

その数字と先に予想される状況は刻一刻と変化していきますが、それでも不動産市場の場合は株価のように乱高下が激しいものではなく、そのパターンは誰にでも読み取りやすいものです。

ここから先のアメリカ不動産市場に参入を試みる場合、少なくとも月に一度は最新の市場データを見つめながら、County（郡）単位で目星をつけていくと良いと思います。