自分インフレ戦略その１

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

インフレの中で利益を出し続ける方法についてお伝えしています。

現代の資本主義経済では適切なインフレは必然であり必須です。

自分が子供の頃のモノの価格と今のモノの価格を比較した時に、

「子供の頃から値段は全く変わっていません」

と言えるモノはほとんど存在しないのではないでしょうか。

過去に起こった出来事も現在起こっている出来事も現実であり、そうすると今のモノの価格と将来の老後のモノの価格が同じである可能性は極めて低いと思います。

あえてもう少し現実的に言うなら、シニア世代が入居できる施設の場合

• 今の施設料金
• 自分が対象年齢になった時の施設料金

この二つの料金が同じであるはずがないのです。

昨日一杯のラーメンを例に上げましたが、例えばアメリカの都市部でラーメンを食べると地域にもよるものの、セットで注文しようものならチップを含めて普通に

$20 ～ $30

と、日本円で3,000円前後はします。

またシニア施設にしても地域とグレードによって違いはあるものの、日本円にして1ヵ月50万円以上かかる施設はザラにあるものです。

参考までにアメリカのシニア施設にかかる2021年の平均を

Assisted Living Cost by State (Updated October, 2021)

上記のリンクからご覧ください。

各州により大きな違いがあるものの、一様に決して安い金額ではないことがよく分かります。

ちなみに上記リンク先を見るだけでも、どこの州に投資すると長期的に有利になるのかが見えてくるのではないでしょうか。

そしてインフレを語る時に

「いや、給与もインフレと一緒に上昇しますよね？」

という反論があり得ますが、給与額を自分でコントロールできない人々が大半であることが現実ですし、経営者ですら

• 給与額は上昇し続ける
• 給料は支払われ続ける

この双方を保障出来ないのが現実です。

そうするとどうあっても私たち一人ひとりが老後に真剣に向き合わねばならないはずですし、それはすなわちインフレと向き合わねばならないことに他ならず、

「インフレこそ自分の味方につけて飛躍する」

という、自分インフレ戦略は誰もが供えるべき武器とすら思うのです。

本日も続けます。

自分インフレ戦略その１：短期ゲイン

昨日は自分インフレ戦略の基盤として

「30年固定金利を利用する」

ことをお伝えしました。

言い換えると

「30年固定金利で物件を購入」

することになりますが、まず最初に自分インフレ戦略に期待出来るのは

「短期ゲイン」

です。

このことを例を上げて考察していきましょう。

分かり易く、対象物件の価格を$100,000としてみます。

そこで30年固定金利を利用するというからには、当然ながら自分のポッケからは頭金だけ出して残りは融資を受ける考えになります。

この場合は頭金は20%のみで$20,000としましょう。

諸経費は割愛し、

「$100,000の物件を$20,000で購入する」

という手法です。

そこでここから先に進む前に、インフレにちなんで一つ理解を深めておきたいことに

「物件価格もまたインフレに伴い上昇する」

という性質があります。

当ブログではよく不動産需要の三大要素

• 人口
• 人口動態
• 賃金・雇用機会

の切り口から市場をご紹介することがあります。

このようなご紹介の仕方をする理由は

「モノの価格は需要と供給のバランスで決まる」

というシンプルな法則が物件にも適用されるからです。

この点は

• 食品
• 衣類
• 電化製品

を始め

• 車両

といった高額商品に加え、

• 不動産物件

についても需要と共有のバランスで価格が決まる原理に変わりはありません。

そこで

「今はもちろんのこと将来も住に対する需要はその市場にあるのか」

という視点で各地域市場をご紹介していることになります。

ところがです。

需要と供給のバランスで物件価格もまた定まる一方で、多くの場合は見逃されている別の事実があります。

それは本シリーズでお伝えするインフレの話そのまんま、

「物件価格もまた、インフレの影響を受ける」

という事実です。

不動産の最終価値はその取引ルールの本質から「買主」が最終的に定めていることになります。

購入契約期間の価格交渉後に最終的購入金額が定まりますが、これにより

「物件の最終購入価格は交渉により定まる」

という側面にばかり目がいきがちになってしまうものの、実際には物件価格そのものもまたインフレで価格が高くなってくるのです。

なぜ物件価格もインフレの影響を受けるのかと言えば、その真因は物件そのものにあるのではなく

「ドル（あるいは日本円を含む資本主義社会の紙幣）の購買力が変化する」

からです。

先のラーメンの話でいえば、ラーメンという食品の実体そのものはインフレがどうなろうが変化することはありません。

けれどもそのラーメンを購入するお金の購買力が小さくなる結果、たくさん紙幣を出す必要が出てくるわけです。

そこで$20,000の頭金で物件を購入し、その後にインフレ率10%で物価が上昇したと仮定しましょう。

この時に物件価格は$100,000から$110,000へと$10,000増加することになります。

ここがポイントですが、

• エクイティ
• 減価償却

による利益を横に置いて

「価格そのものがインフレにより$10,000増加する」

という現象が起こるのです。

ということは自分のポッケから出したのは$20,000のみでしたから、物件を購入して放っておいたとしてもインフレが味方をして価格は$10,000高くなり

$30,000（$20,000 + $10,000）

と、インフレの力のみで資産が50%も増加していることになります。

不動産資産のみで資産が50%も上昇とは相当なレベルです。

このように

• 30年固定金利
• インフレ

の双方の力により、少ない資金でも短期ゲインが発生することになるのです。

明日に続けます。