こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
フロリダ州南東部の街、フォート・ローダデール市場についてお伝えしています。
- 海辺の風光明媚な土地柄
- アクセスの良さ（フリーウェイと地元の空港）
- 学区の高さ
これらの好条件を備えたフォート・ローダデール市ではパンデミックの最中にも人口が増え続けており、今後も不動産需要は続くと見て間違いのない地域です。
アメリカで（というより世界のどこでも）不動産投資を検討する時、少なくとも入口(購入時)で最もよく見ておきたいのは
「その市場は人口が増えているのか、減っているのか」
です。
自分が好んでその地に暮らすのであれば問題はないわけですが、少なくとも賃貸物件の場合は
人口増加 ≒ 賃貸需要増加と安定
の理解で参入を検討する必要があります。
そうすると
人口が増え続ける市場
人口が減り続ける市場
のどちらを選ぶべきかといえば答えは火を見るより明らかなのです。
とはいえ、それでは「今は」人口が減り続ける市場は全く駄目かと言えばそんなことはありません。
人口の増減はあらゆる条件に左右され得るものですが、少なくとも人の動きは感性に流されていくからです。
分かりやすい比較対象として、
南フロリダ州
南カリフォルニア州
の両者を挙げてみましょう。
この2つの地域市場に共通するのは
- 海辺の風景が美しい
- パームツリーが並ぶ
- リラックスムードで暮らせる
といった、人の感性を刺激するパラダイス感です。
けれどもこれらの地域市場の「今」の明確な違いは
南フロリダ州 ⇛ 人口が増えている
南カリフォルニア州 ⇛ 人口が減っている
という人口の増減にあります。
そうすると、少なくとも今は投資目的であればフロリダ州の方が良い理屈になります。
ただし、私(佐藤)は南カリフォルニアには将来人々が戻ってくると見ています。
今は高額な税金を始めとする生活費の高さに辟易して人口流出が続いている状況ですが、いってもやはり南カリフォルニアは暮らす場所として人気が高い地域です。
けれどもたった今は総合点としては南フロリダに軍配が上がり、とりわけフォート・ローダデールのような良好な治安と学区を兼ね備えた市場は手堅いと言えます。
そこで今度はフォート・ローダデールを人口動態の観点から見ていきましょう。
本日も続けます。
フォート・ローダデール市の人口動態
特定の不動産市場を投資の観点で見たときに、前述のように過去から現在までの人口の増減を見ることは大前提ですが、それと同様に大切なのが人口動態です。
人口の流入と流出もさることながら、今の人口を特定の条件でスナップショットした時には
「将来はこうなるだろう」
という将来像の見立てがつきます。
そこでまずはフォート・ローダデールの人口を人種別に見ていきましょう。
情報元はいつもの如くDATA USAを使います。
人種別に見てみると、
このようになっていますが、上記の動態分布は2013年から2018年までの変化です。
こうしてみると、当地では白人の数がほぼ半分を占めていることが分かります。
余談ですが、マイアミ市では街をあるくとよくスペイン語が聞こえてきますが、南カリフォルニアとの違いは同じスペイン語でもマイアミ市の場合はキューバ系の人々が多いことです。
亡命してきた人々や子孫を含め、南フロリダではキューバ系の方々が多く暮らしています。
けれどもフォート・ローダデールまで上にくると非ヒスパニック系の白人が多くなるのですが、そのことが上記の統計にも証拠として現れています。
ただし上記の図で2013年からの変化をたどると分かるとおり
- 非ヒスパニック系白人は割合が減少している
- その代わりにヒスパニック系白人の割合が増加している
と近年はヒスパニック系白人が増えつつあるようです。
加えて興味深いのは、当地ではアジア人の割合が極端に少ないことです。
私(佐藤)自身もフォート・ローダデールを何度も訪れていますが、アジア系の割合は極端に少なかったことを覚えています(少なくとも当地で日本人に会ったことはありません)。
ところがアジア系の人口は上の統計によると
2013年 ... 1,970名（1.17%）
2018年 ... 2,910名（1.63%）
と過去5年間に940名の増加でほぼ倍増しており、アジア系人口が急激に増えていることが分かります。
そこで今度は年齢別に分布を見てみましょう。
上記の年齢別分布は2013年から2018年までの変化ですが、ここで読み取っておきたいのは
「フォート・ローダデールはシニアタウンではない。」
ということです。
どういうことかと言えば、南フロリダは冬季に避寒地としてスノーバード（温かい南フロリダで冬越をする人々）がやってくることを先日お伝えしました。
そして実際には一時的な避寒地のみならず、引退後に南フロリダに移住してくるシニア世代の方々も多いのです。
元トランプ大統領も現在はフロリダで暮らしていることは広く知られていますが、それ以前に数多くのシニア世代も現役時代はニューヨークやニューイングランド地域で活躍し、引退後に余生を送る地として南フロリダを選ぶ傾向があります。
そんな流れにあっても上記のとおりフォート・ローダデールはシニアタウンと化しておらず、平均年齢は40歳から下の若い人口が多いことが分かります。
ちなみに緑色と呉須色(ごすいろ)の違いは
緑色 … 非移民系・現地人
呉須色 … 移民系
で、非移民系が圧倒的に若い層が多いようです。
移民系は平均年齢が高いことが分かりますが、30代以上の成人者が街の美しさに惹かれて引っ越してくる場合が多いのではないでしょうか。
かくして、人口動態の観点で見てもフォート・ローダデールには若い力があり将来の発展が大いに期待できる街であることが分かります。
明日に続けます。
