こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
フロリダ州南東部の街フォート・ローダデール市場についてお伝えしています。
- 人口
- 人口動態
- 賃金・雇用機会
の切り口で見る限り、不動産需要が下がるどころか需要が高まり続けるだろう当地では雇用の観点ではオフィス系の仕事が多く、風光明媚な場所にオフィスを構えて半ばあくせくすることなくゆっくりと仕事に取り組む人々が多い印象を受けます。
このような街では
「仕事をしながら自分が理想とする暮らしを実現したい」
と願う人々が集まる傾向が強く、人生に質を求める人々の欲求の受け皿として街は末永く発展していくものです。
そんなフォート・ローダデールではどのような物件に対してどのような投資機会があるのでしょうか。
率直にいえばフォート・ローダデールは高級住宅地のレベルです。
その物件価値は先日上げた
こちらからも分かるとおり、海岸沿いの運河を中心にミリオン超えの物件が立ち並んでいます。
この運河に並ぶ高級住宅の多くはヨットを所有しており、週末の天気の良い日には自宅裏のデッキから目の前の大型ヨットに乗り込み大西洋へと出ていきます。
フォート・ローダデールの海辺は「ローダデールビーチ」と呼ばれ、訪れる人々は運河を横切る橋を渡っていく必要があるのですがこの運河を車で渡る際プライベートヨットが登場すると
１．橋が真ん中から両端に別れ、上に持ち上げられてゆっくりと開く
２．ヨットが目の前を通る
３．橋が降りて渡れるようになる
この長い間、運河を横切ってビーチに向かいたい車は待たされることになります（その逆も然り）。
一度に通るヨットは一艘の場合がほとんどですが、その一艘の為にズラリと並んで待たされる車両の数々はまるで殿様がお通りになるのを待つ光景のよう。。
そんな大西洋に面した運河ににならぶ高級物件は投資対象としては現実的ではありませんが、一つの候補として考えられるのは内陸の地域です。
フリーウェイ95から内陸に向かうと
- プランテーション
- サンライズ
といったエリアに入り、このあたりに来るとキャッシュフロー型の物件も数多く出てきます。
殆どの地域は主要道路からビーチに一直線でつながり、比較的安い物件に暮らしながらゆっくりと暮らす人々の流れに合わせた需要を拾うのも一つの方法です。
興味深いのは、これらフォート・ローダデールの中でも内陸に位置する地域では2008年の不動産暴落の際にもさほど価格が落ちなかった物件が並んでいることです。
フロリダ州全体の平均からすれば同じ州とは思えないレベルで価格の落ちが少なく、市場の力強さを数字で見せたのでした。
フォート・ローダデールの穴場
そこで前述のようにフォート・ローダデールではやや内陸に入った地域で投資に適した物件を購入する方法が考えられます。
けれども私(佐藤)自身がこのフォート・ローダデールのような市場で好む方法は、あえて高級住宅地に近い場所を選ぶことです。
高級住宅地とは先の運河に並ぶ物件のことですが、もちろんこれら高級物件を投資用として購入する意味ではなく、高級住宅地に並ぶとは「ローダデールビーチ前のコンドミニアム/アパート物件」のことです。
ローダデールビーチは縦に長い島のような形をしていますが、このあたりには目の前に大西洋が広がるコンドミニアムやアパート物件が立ち並んでいます。
zillow.com等でこのあたりの物件を検索すれば分かりますが、10万ドル台で購入できる物件も多いものです。
フォート・ローダデールでこのあたりのコンドミニアムやアパートが有利になりやすい理由として下記のような点があげられます。
需要が続く
マイアミを始めこのフォート・ローダデールも訪れる人々が目的にするのがここローダデールビーチです。
一年を通して訪れる人々の数は多く、冬でも普通に泳げる暖流に温められた海には常に人が賑わいます。
夕方から夜中にかけてビーチ沿いはバーを始めとするお店で賑わい、人通りも常に活発な通りはマイアミビーチのそれと変わらないものです。
すなわち、ここに見る「住」の需要とは地元で働く人々への賃貸需要というよりもフォート・ローダデールを訪れる人々の「宿泊施設としての需要」が目のつけどころです。
もちろんたった今はコロナウイルス影響もあり当地を訪れる訪問者の数は減少していますが、実際は南フロリダでは先だって機動隊が出動する騒ぎになったほど、今でもビーチに出てくる人々は多いものです。
そして当然、コロナウイルスが終息した後には今以上に人々が訪れることになることが予想されます。
そこでAirbnb（エアビーアンドビー）等を使って訪れる人々の需要を取り込むことで、普通に賃貸物件として出す以上に運用成績を上げる方法が考えられます。
修繕費を抑える
そしてもう一つの利点は一戸建てと比べて修繕費が抑えられやすいことです。
比較的逐年の浅いコンドミニアムやリノベーションがなされた物件では特に修繕費を抑えられる傾向にあります。
コンドミニアムやアパートが有利になり易いのは不動産権としての所有区域が「所有空間のみ」に限定されるからです。
もちろん相応のHOA料金は支払うことになりますが、とりわけフロリダ州ではハリケーンによる被害を想定しておく必要があります。
例えば一戸建てを所有する場合、ハリケーンが直撃する場合は
- 屋根
- 外壁
- 庭
等に大きな被害が及ぶ可能性は否めません。
けれども「屋内」の「部屋に限定された所有」の場合は事情が全く違い、一戸建てのような被害は起こり得ないわけです。
また常日頃から屋根や外観の修繕が物理的に発生しませんから、一戸建てと比較するとはるかに修繕費が抑えられる傾向にあります。
かくして、フォート・ローダデールのような地域市場ではバケーションハウスが一つの検討対象となり得るのです。
明日に続けます。
