こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
インフレ対策としての不動産投資について言及しています。
アメリカでは「物価の値上がり」を如実に感じるようになりました。
厳密には米国内でも地域ごとに多少の違いがありますが、少なくともカリフォルニアでは物価は上昇し始めていますし、お隣のアリゾナ州でも生活レベルで物価が上昇し始めているとのこと。
全州の生活者の声を聞いたわけではありませんが、周りでは生活必需品の値段に敏感な主婦はほぼ全員物価の変化を敏感に感じ取っていますし、日ごろはこの手の変化に鈍感な私(佐藤)ですら生活者の一人として物価が高くなり始めていることを身に染みて感じています。
当ブログでも繰り返しお伝えしていた通りで理論値として急激にインフレが進んでくるだろうことは十分に理解していたものの、いざ現実に見え始めるといよいよかと思わざるを得ません。
もっぱらここから先には短期的にもデフレに振り子が触れる可能性もあると思いますし、もう少し言えば日本のように長期デフレに見舞われて金利も今以上に低くなってくる可能性も無きにしも非ずでしょう。
少なくとも今のところは長期的には
⇒ 激しいインフレ
⇒ 金利の上昇
の方向に振り子は振れているように見受けられます。
そこで
大きくインフレが進む場合
予想とは反対にデフレに進む場合
このどちらにも柔軟に対応していく意味でも、私たちは老後の自分基金をしっかりと構築していく必要があります。
やや厳しいことを言えば、ここまで急激なインフレが目に見え始めた上ではブランド品等のお金を生まないモノにお金をかけている場合ではないと思います。
少しでも貯金がたまったのなら「お金を生み出してくれる資産」にどんどんつぎ込むことの方が先決でしょうし、ブランド品などは自分の懐から出すのではなく自分の資産に買ってもらう方がよいと思うのです。
- お金を生まないモノを所得から購入する自分
- お金を生み出す資産を購入し続ける自分
このうちどちらの習慣を持つ方が老後に楽になるのかは火を見るよりも明らかです。
老後も健康体である保証は誰にもありませんし、現役の間は
キャッシュが手に入る ⇒ お金を生む資産を購入する
ひたすら、このシンプルな方程式を繰り返した方がよいと思います。
そこで現在の背景としてはバブル資産が顕著になり、アメリカ不動産も全米各地で価格がどんどん上昇していますがこの状況下でそれなりの頻度で頂戴する質問があります。
「資産バブルがかなり進んで物件価格も高くなってきたように思いますが、今からでは参入は遅いのでしょうか？」
こちらのご質問に率直にお答えしてみたいと思います。
意思決定基準を定める3つのポイント
昨年のパンデミック以降、特に5月以降はアメリカ不動産の劇的な回復とその後の低金利に押された市場の成長は甚だしいものがありました。
昨年の時点で秋までにはほぼ完全な売り手市場が出来上がっていましたが、そこからは
- 売り手有利
- 買い手不利
がスタンダードとなっています。
ただでさえ近年は物件在庫が不足していた中にこのバブル到来ですから、物件価格はどんどん上昇して売り控えの傾向からも市場在庫はより少なくなり、人為的に操作される経済の中で物件価格はみるみる上昇しつつあります。
そこでまず
「物件を購入するべきか否か」
となると、めぼしい物件が出てきたら「購入は進めた方がよい」と思います。
その理由は
１．不動産投資とインフレ対策は相性が抜群
２．不動産価格そのものもインフレに影響される
３．金利上昇が始まっている
の3点です。
それぞれポイントを押さえてみましょう。
１．不動産投資とインフレ対策は相性が抜群
先日
でもお伝えしたばかりですが、とりわけ「30年固定金利」で購入する場合は不動産はインフレ対策に有利です。
厳密には、
- インフレが進んだ場合
- デフレが進んだ場合
この双方に対し固定金利は有利に働くことになります。
自分が稼いだお金を銀行口座に寝かせておくとその価値はインフレと共にどんどん減少していきますから、それならば紙幣をハコモノに転換して資産保全を図った方がよいに決まっています。
そこでもしも1,000万円が手元にあるのなら、
「1,000万円の物件を現金購入」
よりも
「500万円を頭金にして2件購入」
の方がよい理屈です。（注：ローン返済が完全にコントロールできることが前提です）
２．不動産価格そのものもインフレに影響される
そして不動産価格そのものは需要と共有の関係のみならず、インフレにも影響されることになります。
インフレが進む以上は価格も上昇基調となることは間違いなく、それならば参入は早ければ早い方がよいわけです。
とはいえ参入市場はどこでもというわけにはいきませんから
⇒ パンデミック以降も人口が増え続けている地域
⇒ 生活費が安い地域
という点を押さえる市場がより有利になると思います。
３．金利上昇が始まっている
そして参入は早ければ早い方が一番の理由は、今の時点で金利が上昇に転じ始めているからです。
少なくとも米国の金利サイクルで語るのなら、ここから先は長期にわたり金利が上昇し続ける公算が高いと思います。
それが現実となる場合、金利が安いうちに捕まえておかないと本年踏みとどまると来年には
「去年実行しておけばよかった。。」
と後悔する可能性の方が高いのです。
下がる金利はリファイナンスで足並みを揃えることが出来ます。けれども上がる金利にあえて足並みを揃える必要はありませんし、金利が上昇傾向に転じているのなら早めに低金利を捕まえておいた方がよいと思うのです。
その後に金利が購入時よりも再び下がってくるようであれば、リファイナンスで恩恵を預かればよいことになります。
。。。
結論として今でも参入には遅すぎることはなく、インフレが進む状況下では
⇨ 勝つべく市場を選んで
⇨ なるべく早めに参入する
という式がよいのではないでしょうか。
最終的には自己責任で判断して頂かなくてはなりませんが、かくいう私(佐藤)自身も今でも市場を選んで物件を粛々と探しています。
明日に続けます。
