こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
インフレ対策としての不動産投資に言及し、そのまま質問シリーズでお伝えしています。
特に昨年末頃から、
「不動産投資を意識する人々が益々増加している」
と感じています。
パンデミックをきっかけに実体経済とは大きくかけはなれた資産バブルが隆盛となる中、当ブログでお伝えするような
「インフレ対策としての不動産投資」
「老後資金構築のための不動産投資」
「資産保全の為の不動産投資」
等を意識して実行する方々は本当に増えてきたと思います。
より厳密には、
「不動産投資には興味がある」
「けれども最初の一歩をなかなか踏み出せない」
そんな想いに駆られる人々まで含めると相当な数に昇るようです。
このあたりの心情はブログを毎日更新し続けてきた立場からしても如実に感じますし、むしろアメリカ不動産投資がブームはここからさらに加速するのではないかと思えるほど。
その上で昨日お伝えしたような
「今からでは市場参入は遅いのでしょうか？」
というご質問に対して佐藤個人の見解をお伝えしましたが、もちろん行動を起こす起こさないは個人が決めることです。
けれども実際には佐藤が語らずとも不動産投資はインフレ対策と非常に相性が良いことは事実でしょうし、これから参入を検討したいという方々から共通に頂戴する今回のご質問シリーズが何かの参考になり得たら嬉しく思います。
そこで昨日に続き、今日は
「1031 Exchange（テンサーティーワン・エクスチェンジ）は実行するべきでしょうか？」
というご質問に対する佐藤なりのお答えです。
【免責】
本稿の内容に資産運用アドバイスの意図はありません。あくまでも佐藤個人の見解を伝えるものであり、本稿の内容をもってのいかなる投資行為にも責任を負えませんことを予めご了承ください。
佐藤は公認会計士の資格は有しておらず、ご自身の不動産投資に適用させる前には必ず公認会計士にご相談ください。
完全に売却はしない
不動産投資の実行にあたり、私(佐藤)がマイルールとして決めていることがあります。
それは、
「一度購入したら売却はしない。」
というルールです。
資産形成を何かに例えるとすれば、
「スノーボールを転がしながら大きく育てていく」
ようなものでしょうか。
AさんとBの二人がいたときに、
→ Aさんは転がし続ける中でどんどんスノーボールが大きくなり
→ Bさんは転がし続ける中でも一定期間毎にスノーボールの一部が大きく欠けてしまう
としたら、どちらがいち早くスノーボールを大きく出来るのかは語るまでもありません。
資産形成の目的を「老後の為の自分基金」と定めたとしたら、その基金の元金は崩さないことが前提です（あくまでも佐藤個人の定義です）。
そうすると元金は大きければ大きい程老後の安心感は増すことになりますから、Aさんの方が明らかに安心感が大きくなるだろうことは確実です。
その一方でBさんの場合は度々スノーボールの一部が欠けてしまうため、スノーボール全体が大きくなるにはなかなかの時間を要してしまいます。
現実には、Aさんのスノーボールは老後を迎える頃には「切り崩す必要はない」どころか「自己成長を遂げるスノーボールに進化」している可能性が高いはずですから、どう考えてもAさんをやり方を目指した方がよいに決まっています。
そこでBさんのスノーボールを考えたときに、なぜBさんのスノーボールは定期的に一部が欠けていくのでしょうか。
これを現実の不動産投資でいえば、スノーボールの一部が欠けてしまうタイミングは「物件を完全に売却してしまう時」です。
具体的には、売却する際に発生するのは
ブローカー手数料
クロージング手数料
固定資産精算額（日割り計算）
HOA料金精算額（HOAに加入している場合）
や
キャピタルゲイン課税
に加えてその州で定められた税金その他がのしかかることになります。
特にキャピタルゲイン課税はなかなかのクセモノで、
売却時の価格 - 購入時の価格
ではなく、
売却時の価格 - 簿価（購入額から減価償却費合計が差し引かれた額。英語でベースと呼ばれる数字）
となりますから、ここにかかるキャピタルゲイン課税は相当なものです。
このキャピタルゲイン課税が大きく足を引っ張り、Bさんのスノーボールはこの完全売却のタイミングで大きく欠けてしまうことになるのです。
反対に、Aさんのスノーボールはほとんど欠けることなくどんどん大きくなる理由は何でしょうか。
より厳密には、Aさんのスノーボールは一定期間に大きくなる割合が増してきます。
胸を反り返らせて角度を上げていくように、時間が立つにつれて肥大化のスピードが早くなるのです。
ここで答えが出ていますが、このAさんのスタイルを実現してくれるのが1031 Exchange（テンサーティーワン・エクスチェンジ）です。
物件をただ売却するのではなく、発生するキャピタルゲイン課税を支払わずに次の物件に繰り延べさせてくれる1031 Exchange（テンサーティーワン・エクスチェンジ）という税法があればこそ、Aさんのスノーボールは恒久的に肥大化していくことになります。
そこで冒頭にお伝えした佐藤のマイルール
「一度購入したら売却はしない。」
とは厳密には
「一度購入したら売却はしない。けれども交換はする可能性がある。」
という意味になります。
明日に続けます。
