こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
インフレ対策としての不動産投資の話から、資産形成の安定性を補強してくれる手法として
1031 Exchange（テンサーティーワン・エクスチェンジ）
についてお伝えしています。
昨日は1031 Exchangeの例を上げましたが、
「不動産投資は長期に保有するほど売却時の税金が高くなるじゃないか」
「売却時に支払う税金を勘定すると、結局は不動産投資からのリターンはほとんどないのでは？」
そんな印象を持たれる方も少なくありません。
もう少し言えば、
「不動産投資は修繕費がかかって仕方がない」
「維持管理費まで加味すると不動産投資はほとんど儲からない」
そんな声も聞くものです。
そして大抵の場合、不動産投資に対して上記のような印象をお持ちの方々は
不動産投資 = 家賃収入で儲けるもの
という理解を持たれている傾向があります。
家賃収入があることはもちろん大切な部分ではありますが、不動産投資では家賃のみならず派生する
減価償却
モーゲージローン利息
キャピタルゲイン
等を全て勘定した時に少なく見積もっても
10% 〜 15%
のリターンが期待できるものです。
また損失を本業の所得にぶつける方の場合は個人所得に対しても課税が少なくなり(或いはゼロ)、いよいよ手元に残るキャッシュが多くなります。
その余るキャッシュを今度は別のお金を生み出す資産に投じていくことで、スノーボールはいよいよ大きくなっていくわけです。
そしてスノーボールの肥大化を加速させるのがこの
1031 Exchange（テンサーティーワン・エクスチェンジ）
であり、老後の自分基金を構築する上では（佐藤にとっては）必須の手法と言えます。
そこで本項では1031 Exchangeに関する理解を深めるべく、
「売却する物件価格の2倍が上限とは本当でしょうか？」
というご質問に対し言及しておきたいと思います。
【免責】
本稿の内容に資産運用アドバイスの意図はありません。あくまでも佐藤個人の見解を伝えるものであり、本稿の内容をもってのいかなる投資行為にも責任を負えませんことを予めご了承ください。
佐藤は公認会計士の資格は有しておらず、1031 Exchangeをご自身の不動産投資に適用させる前には必ず公認会計士にご相談ください。
1031 Exchange（テンサーティーワン・エクスチェンジ）の200%ルール
一面、佐藤にとっての不動産投資は
「わらしべ長者物語」
にも似ています。
前提として1031 Exchangeで求められるのは
「交換する物件の価値は売却価格と同じもしくはそれ以上」
であることです。
ということは、所有する物件を他の物件と交換するのであれば必然的に今の物件以上の価値をもつ物件と交換することになります（現実には売却学が交換する物件と同じ価格であることはない為）。
実際には売却価格よりも低い価格の物件との交換も出来ますが、本項の時点でこの場合は
所有する物件の売却価格 - 購入する物件の価格
この差額に対して課税が発生することになります。
そこで
「老後に向けてスノーボールを大きくし続けていく」
というのであれば、当然私達は売却価格よりも価値の高い物件と交換していきたいものです。
そうするとわらしべ長者よろしく、
物件A
↓
物件B
↓
物件C
と物件を交換し続ける中で、物件価値は自ずと高くなっていく理屈になります。
そもそもがこの1031 Exchangeは米国政府そのものが投資家の背中を押す為に
「税金を繰り延べ出来ますよ」
と定めている税法であり、1921年に米国の税法として定められてから今日に至るまで紆余曲折を経て老後の自分基金を構築する人々にとって有利な税法に仕上がってきました。
そしてこの調整が繰り返されてきた1031 Exchangeの中で私(佐藤)が気に入っているルールの一つは
「どのような種類の物件と交換してもよい」
というものです（＊1031 Exchangeを実行されるタイミングの税法を再確認ください）。
どんな建物でもよいということは
物件A：1戸建
↓
物件B：フォープレックス（4戸）
↓
物件C：アパート物件
と、正にわらしべ長者の如く価値の高い物件と交換が可能であることになります。
ここで
「1031 Exchangeで交換できる物件は、売却する物件価格の2倍が上限というルールがあると聞きます。」
という質問を頂戴することが度々ありますが、この真偽はどうでしょか。
売却価格の2倍が上限ということであれば、売却価格が$100,000であれば$200,000の物件が上限になるということです。
これが事実であれば、交換を繰り返して現実にアパート物件に到達するには結構な時間を要することになります。
例えば$200,000の物件を売却する時に交換する対象物件候補を3つあげて、
a = $1,000,000
b = $1,000,000
c = $1,000,000
と、全てがミリオン超えのアパート物件だったとしましょう。
そうすると合計$3,000,000の物件を候補に挙げたことになりますが、これは許されるのでしょうか？
本項の時点で、これは「可能」です。
けれども交換する対象の物件を4つ挙げて、
a = $80,000
b = $150,000
c = $110,000
d = $90,000
と、合計$430,000で合計してもミリオンを超えない場合はどうでしょうか。
これは
「合計金額が売却する物件価格の2倍を超えているから不可（1031 Exchangeの利益は享受出来ない）」
となります。
上記2つの例の違いは何でしょうか？
実はここが、
「候補が4つ以上となる場合、リストに上がる物件価格の合計は売却価格の2倍を超えてはならない」
という「200%ルール」です。
そこで1031 Exchangeを試みる場合には、交換する候補に上げる物件数は3つまでに留めておいた方が有利になります。
言い換えると、候補に上げる物件数を3つまでに留めるのであれば
売却時の精算後に残る利益 + 追加自己資金 ＋ 融資可能額
の範囲であれば売却価格の2倍以上でも交換は可能なのです。
明日に続けます。
