こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
インフレ対策としての不動産投資に始まり1031 Exchange（テンサーティーワン・エクスチェンジ）ネタで項を続けてきましたが、大きな反響を頂いています。
この手の資産形成に直結する話で大きな反響をいただく時に、お読みくださる方々の耳に声を傾けると一様に理解できるのはほとんどの方々の心根は
「不動産投資でガッツリ儲けてやろう」
ではなく、
「老後の生活費をきちんと自分で準備し始めたい」
そんな真剣な想いであることに幾度も気付かされます。
もう少し語れば、少なくとも私(佐藤)が見てきた中では現実には
「大金持ちになってやろう」
「贅沢な暮らしをしたい」
という想いを持つ人々はごく少数派です。
実際には
「贅沢はいらないから、普通に生活が出来ればいい」
「そんな普通の生活をお金の心配をすることなく続けたい」
と考えている人々が大多数ですし、年金に頼れない時代が到来していることは子供でも知っている時代だからこそ、自分の金融知識レベルを少しずつでも上げていくことが大切なように思います。
そんな金融知識の一つとして、1031 Exchange（テンサーティーワン・エクスチェンジ）について今日も続けます。
【免責】
本稿の内容に資産運用アドバイスの意図はありません。あくまでも佐藤個人の見解を伝えるものであり、本稿の内容をもってのいかなる投資行為にも責任を負えませんことを予めご了承ください。
佐藤は公認会計士の資格は有しておらず、1031 Exchangeをご自身の不動産投資に適用させる前には必ず公認会計士にご相談ください。
1031 Exchange（テンサーティーワン・エクスチェンジ）の適用対象
1031 Exchangeを所有する物件に適用させようと試みる方々が共通に寄せてこられる質問の中に
「自宅を1031 Exchange（テンサーティーワン・エクスチェンジ）に適用出来ますか？」
というものがあります。
多くの場合は地域を間違えなければアメリカ不動産はその物件価値が上昇していく傾向にありますから、自分の自宅もまた時と共に価値が上昇していく傾向にあるものです。
そこで引越しなどで自分の物件売却して別の物件を購入する際に
「1031 Exchange（テンサーティーワン・エクスチェンジ）を適用させてキャピタルゲイン課税を繰り延べたい」
という考える方々も多いのですが、1031 Exchangeの対象となり得るのは本項の時点で
- 投資物件
- ビジネスや取引で使われた物件
のいずれかの種類の物件と定義されています。
ビジネスに使われた物件とは、例えば
１．商業物件を購入する
２．カフェを経営する
３．お店をたたんで「１」の商業物件を売却する
このパターンがビジネスで使われた物件であり、1031 Exchangeの適用が可能となります。
「将来は自宅をミリオン物件に交換してウハウハ」
というわけにはいかず、
「老後の生活資金を生み出してくれる物件に交換してウハウハ」
にしかならないのです。
けれども自宅に適用されないとはいっても落胆する必要はなく、ここでも米国政府が不動産市場を元気にする仕掛けを設けており、自宅の場合は本項の時点で
独身世帯 ... $250,000
夫婦世帯 ... $500,000
この金額までならキャピタルゲイン課税は免除となります。
夫婦世帯で$500,000までのキャピタルゲインは非課税とはそれなりに大きい金額であり、この範囲で売却して新しい物件を購入すればその効果は1031 Exchangeを適用した場合と同じということになります。
ただし上記の自宅に対するキャピタルゲイン課税免除の定義は
「過去5年間で2年間は自宅として使用されていること」
がルールとなっており、
- 所有そのものが5年以下
もしくは
- 5年所有でも自宅としては2年未満の使用
という場合には自宅へのキャピタルゲイン非課税は適用となりませんので注意が必要です。
フリップ物件の場合
また、1031 Exchangeは投資物件に適用されるとは言え
「Fix and flip（フィックスアンドフリップ）」
には適用されません。
１．古くなった物件を安く購入する
２．修繕して価値を高める
３．修繕後の物件を市場価値よりも高く売却する
この流れを生業とする業者のことを私(佐藤)は「フリップ業者」と呼んでいます。
このフリップ業者が取り扱う物件は確かにビジネス（多くは投資物件）の範囲になるはずですが、物件を最初から売却目的で修繕する式は1031 Exchangeの対象外です。
アメリカの手慣れた不動産業者の中には
「いや、フリップ物件も1031 Exchangeの対象に出来る方法がありますよ」
と誘ってくる場合が多くありますが、このパターンはきっぱりと断りましょう。
その手法はここには書きませんが、私(佐藤)に言わせればこれこそが
「Loopholes（ループホールス：法の抜け穴）を利用する行為」
であり、米国政府から罰金の対象とされてしまう行為です。
日本では
「節税」
という言葉に対して
「あさましい」
「せこい」
「ずるいことをしている」
という印象が未だに強いように思いますが、本当の節税方法とは
「経済活性化の一助として政府が定めた法律に則った行為」
です。
改めて引き合いに出すと、元トランプ大統領が納税をしていないことに対しメディア各種が騒ぎ立てる一方で起訴されていないのは、その方法が米国政府により定められた法律に則っているからです。
結果として、元トランプ大統領は米国政府の意図に沿った利益をもたらしているからこそ節税が許容範囲とされていることになります。
明日に続けます。
