こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
本シリーズでは
- 非実体経済
- 実体経済
の2つの側面からアメリカ経済全体を俯瞰し、今後の不動産市場の見立てを検証しています。
非実体経済の動きに起因する資産バブルは実体経済に起こるパンデミック下の惨状を見事に覆い隠しているように思います。
報道に出てくる景気の良い数字はあくまでも人為的なものであり、本来あるべきモノとサービスが元気よく行き交って健全に成長していく経済とはかけ離れた姿です。
ここに現れたのはアメリカ史上かつてない経済格差の広がりであり、この格差は米国のみならず日本を含む各国で同様の傾向が見受けられることは周知のとおり。
とはいえ、富を持つものがますます富むというのは実際には
「富を持つ人々全員がすべからく行動が素早く、全員が隠れたディールの探し方を知っている。」
というわけではありません。
実情としては
「気がついたら資産が増えていた」
という人々がほとんどですし、意識的に動いた人々に至っては
「過去に植えた種が予想以上に大きく実った」
という結果がほとんどです。
もちろん
「ビットコインで昨年一気に飛躍した」
という人々もいますが、そんな幸運はごくわずかの人々。
大半は過去に
「将来を見据えて〇〇の式で行動し続けよう」
「将来は〇〇が伸びそうだから、〇〇に投資しておこう」
そんな風に論理的に戦略を立てて行動した結果、パンデミックという予想できないシナリオが追い風になってくれた人々がほとんどのようです。
とりわけ不動産投資の場合は流動性が低い為、このように過去からの蓋然性で先を見通す結果が現実となる可能性が高いもの。
株のように明日は激しく下がるとも知れない類のものは「10年先を見通す」ということは極めて難しいものですが、こと不動産の場合は
「数カ月でこっちの街の人口が激増した」
「その数カ月後には同じ街の人口が激減した」
とはならないものです。
とどのつまり、昨年のパンデミック以降に意識的に不動産物件で資産を大きく増やした人々はその多くが2008年以前から種を植え始めており、混乱期の動き方を予め知っていた人々であると言えます。
ここに、
「見立てが将来に開花する可能性が高い」
と言える不動産投資の安定感と強みがあると思うのです。
ビックキーワード：Affordable housing（手に届く価格の住居）
そこで昨日までにお伝えしたアメリカ経済の実情と未来を見据えると、ここから先のアメリカ不動産業界で末長いキーワードになり得る分野が見えてきます。
それは
「Affordable housing（手に届く価格の住居）」
です。
すなわち、
１．未曽有の経済危機が発生
２．軟着陸させるには量的緩和政策が必要
３．非実体経済の政策が経済格差を肥大化させる（１に戻る）
この「経済格差の螺旋」という名の片道切符が切られた以上、振り子を反対に振ることはほぼ不可能。
そして実体経済で起こっているのは、
「アメリカ全土においてAffordable housing（手に届く価格の住居）が不足している」
という実情です。
これまでにも米国では
- 住宅価格の高騰
- 家賃の高騰
に歯止めがかからない状態が続いていました。
そこに昨年からのパンデミックが事態をより深刻化させている実情があります。
アメリカ不動産市場の実情
物件の持ち主が暮らす住居数：82.8ミリオン
賃貸者が暮らす戸数：42ミリオン
2020年の物件所有率：65.8%
・2020年第四四半期の住宅所有率は2019年の65.1%から2020年第四四半期には65.8%に増加
・2020年第四四半期の住宅所有数は2019年の79.3ミリオンから2020年第四四半期の82.8ミリオンに増加
・2020年第四四半期のテナント入居物件数は2019年の43.5ミリオンから2020年第四四半期の42ミリオンに減少
この統計だけを読むと
「住宅所有率が上昇している」
「賃貸所有率が下がっているということは、家を購入できる人々が増えている」
と解釈してしまいそうです。
一面このことは事実ですし、物件所有率を推しあげた理由はパンデミック下のモーゲージ低金利でした。
ところがアメリカ国勢調査によると、
「120ミリオン世帯のうち、63ミリオン世帯が$250,000以上の物件を購入できない」
という統計があります。
そこで、
US Households by Highest Priced Home They Can Afford Based on Income: 2021
このリンク先を見ると一目瞭然ですが、アメリカ不動産市場のニーズは50%異常が$250,000以下の物件に集中していることになります。
ここにもまた格差社会の側面を垣間見ることが出来ますが、ここで捉えておきたいポイントは
「Affordable housing（手に届く価格の住居）が圧倒的に不足している」
という事実です。
明日に続けます。
