こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
時代のトレンドに合った不動産投資戦略についてお伝えしています。
現代の世界長者番付に載る人々の多くがIT関連企業に携わっていることは偶然ではなく、いつの世でもその時代の流れに乗っている産業に富を生み出す要因があります。
それはいわば、上昇するエスカレーターに乗りながら努力を続けるようなもの。
或いは上昇し続けるエレベーターに乗るようなものかもしれません。
反対に、今の時代に下駄を大量に売り続けることが難しいのは至って自然です。
もちろん
「日本文化の良さを残したい」
等の信念で下駄を売り続ける個人がいらっしゃるとすればそれは素晴らしいことですし、そこには何一つ否定される理由はありません。
けれどもこと商売（この場合は特に利益）に至っては
→ 時代の大きな流れ
→ 個人の信念
このどちらがパイを大きくするかと言えばおそらく前者であろうことは間違いないでしょうし、上記の2つではどちらを取るかではなく
「時代の大きな流れの上に自分の信念を乗せる」
式でどちらも取るのが良さそうです。
それと同様で、アメリカ不動産市場を俯瞰する時にもそのセグメントは
「時代の流れに乗っているセグメント」
を選ぶ方が吉と出やすいはずなのです。
そこで昨日は私(佐藤)が個人的に考える、今後も末長く需要が続くだろうセグメントとして「シニアホーム」を例に上げました。
シニアホームはかなり細かい州規定をクリアする必要がありますが、不動産投資家としては建物とそのメンテナンスを提供するだけで運営そのものに携わることはありません。
そして人口動態の流れに乗るシニアホームのセグメントは、将来益々その需要が増えてくると予想されるものです。
Affordable housing（手に届く価格の住居）の問題に先回り
このような考え方で不動産分野においても時代の流れを読み取らんとする時、
「どう考えても、このニーズは末長く続くのではないか」
と考えられるのが
Affordable housing（手に届く価格の住居）
のセグメントです。
今のような格差社会に見られる
- 物件価格の高騰
- 家賃高騰
という現状の中では当然ながらアメリカ国民の大多数が
「少しでも安い住に」
とその需要の矛先を向けてくることになります。
この需要はこの先かなり長く続くことになるどころか、実際には今までのニーズに加えて需要が増えてくるわけですから
「Affordable housing（手に届く価格の住居）の不足が深刻化する」
これはほぼ確実に起こるだろうと予想されるのです。
実際にAffordable housing（手に届く価格の住居）を専門的に取り扱う業者に言わせると、パンデミック以降に入居申し込みが倍以上になっているとのこと。
急激に増える需要を受け止めきれずに供給不足が深刻化するわけですから、このAffordable housing（手に届く価格の住居）への参入はかなり安定した運用を実現させてくれる可能性が高いわけです。
そこでAffordable housing（手に届く価格の住居）のみに焦点を合わせた時に
「求める人々の目の前に欲するものをお出しする」
という意味では、いくつかの有効な出し方があると考えています。
いくつか例を上げます。
2つの市場の流れを組み合わせる
まずはAffordable housing（手に届く価格の住居）へのニーズの流れに、もう一つのアメリカ不動産市場のトレンドを組み合わせる方法です。
もう一つのトレンドとは
「パンデミック以降のオフィス離れ」
です。
オフィス離れだけを語るとマイナスに聞こえますが、見方を変えると
「オフィス離れの傾向があるからこそ、オフィス物件が安く購入できる」
とも言えます。
この場合はオフィス物件を住居物件に転換して運用するわけですが、実際にはこの
「オフィスをアパート物件に転換する」
という流れはパンデミック以前にもありました。
そしてここからは
⇒ オフィス離れの傾向
⇒ Affordable housing（手に届く価格の住居）へのニーズ
これらを組み合わせることで、末長く続くだろう需要を捉え易くなると思うのです。
例えば下の動画のような例。
上のニュースではオフィス用ビルディングを住居用ビルディングに改築した実例が紹介されています。
その規模は様々ですが、その物件が立地する区域が
「Mixed-Use（ミックスドユース）」
と呼ばれる、商業用と住居用のどちらでも使用が許可される区域であれば転換が可能です。
この手のプロジェクト実行はもちろん個人では無理がありますが、資本参加の機会があれば長年に渡り利回りを着実に得られる可能性が高そうです。
家賃を少し低めに
またAffordable housing（手に届く価格の住居）への需要を受け止める方法として、個人で所有する物件をもってその需要を受け止める方法も考えられます。
それは
「市場平均家賃よりも、少しだけ安く市場に出すこと」
です。
「賃貸需要が増えてくるのであれば、高めに出して利益を最大限に」
という考え方もあるかもしれませんが、もしもオーナーが
「利益はしっかりと出しつつも、極力ターンオーバー（テナントの入れ替わり）は起こしたくない」
と思うのであれば、自分がたった今所有する物件を賃貸市場に出す際に「市場平均から少しだけ家賃を下げる」ことは十分に需要の受け皿になり得ます。
もちろん家賃を低めにすることで多少運用成績が落ちることは間違いありませんが、
「適切に利益があるのなら、利益の最大化よりもテナント滞在の長期化を優先したい」
と思う方にはとても有効です。
しかも今の市場では毎年どんどん家賃が上昇していきますし、テナントの立場からすると
「家賃が毎年上昇するから引っ越した方がいいのかな。。」
と周囲の物件の家賃を見ても、自分が暮らす物件の方が安いことに気づいて
「一度引っ越ししたら一気に家賃が高くなる。ここから離れたくない。」
そんな心理で長期契約に入るパターンは決して少なくないものです。
かくして運用成績を多少落としながらでも、安定した家賃収入を優先させる考えでAffordable housing（手に届く価格の住居）への需要を受け止める方法が考えられますし、この方法はどの家賃セグメントでも通用するはずです。
。。。
かくして、ここからアメリカ不動産市場ではAffordable housing（手に届く価格の住居）の不足が更に深刻化してくることが半ば約束されています。
はっきりと見えているこのトレンドをしっかりと捕まえて、アメリカ不動産投資の成功をより着実なものにする好機が到来したと言えるのかもしれません。
