物件の所有は法人？個人？

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

2021年夏に向けアメリカ経済は盛り上がりを続ける兆候を見せています。

それに伴い、アメリカ不動産市場もこのまま進めば更に盛り上がっていく様子。

いずれの分野でも例年であれば夏は人々が最も活発に動く時期ですから、米国政府としてもこの流れに冷水を浴びせるような打ち手は出さないのではないでしょうか。

その意味ではアメリカ不動産市場にも甚大な影響を与え得る

Eviction Moratorium（エヴィクション・モラトリアム）．．．テナントの強制退去禁止

Mortgage Forbearance（モーゲージ・フォーベアランス）．．．物件差し押さえの禁止

モーゲージ金利の上昇率

これら3点も経済にとってマイナスの影響とならないように全力が注がれるはずです。

こと不動産の分野においては、特に本年に入ってから最近改めて

【質問】1031 Exchange（テンサーティーワン・エクスチェンジ）は実行するべき？

でもお伝えした「1031 Exchange（テンサーティーワン・エクスチェンジ）」を使う投資家の方々が大分増えているようです。

現在は過去の2007年 – 2008年までのレベルを超える勢いで不動産価格が推移していますが、

「今の売り手市場を逃す理由はない」

とばかりに大きく膨れ上がったエクイティをもって、物件を交換する投資家が続出していることになります。

けれども、「1031 Exchange（テンサーティーワン・エクスチェンジ）」を使うということは当然ながら

「等価もしくはそれ以上の価値の物件を購入せねばならない」

ということですからこの動きもまた、そのまま不動産市場の活性化に繋がっているわけです（米国政府の狙いどおり）。

そしてこの動きに伴い、市場をよく選びながらも

「今のタイミングでアメリカ不動産市場に参入したい」

という方々から参入の知識として聞かれる質問が多々ありますので、そのいくつかをご紹介していきたいと思います。

【免責】本項に投資アドバイスの意図はありません。ご紹介するのはあくまでも佐藤の知識と経験を共有するものであり、ご自身のケースに適用される前には必ず不動産弁護士にご相談ください。

所有名義はどうするべきでしょうか？

頂戴する頻度の高いご質問の中で最初にご紹介しておきたいのは

「所有名義は法人でしょうか、もしくは個人でもよいのでしょうか？」

というものです。

不動産物件を所有する時に名義を個人とするか、もしくは法人とするかはよく聞かれます。

このことについては個人の状況に対して私(佐藤)の方で断定することはもちろん出来ず、共通するお答えとしては

自分チームの構図

こちらでもご紹介したように、自分チームの

• 遺産弁護士
• 公認会計士

に相談され、将来の計画に合わせた解答を見出して頂く必要があります。

実際に私(佐藤)自身も優秀な弁護士や会計士にお世話になっている立場ですし、ご家庭の事情は千差万別ですのでこの点は専門家に相談して頂いています。

その前提であくまでも

「米国で暮らす佐藤の場合は」

という話になりますが、私(佐藤)自身は

「個人名義で資産は所有しない」

ようにしています。

資産を個人名義で所有していないわけですから、法的に見れば

「個人としての佐藤はほとんど資産ゼロ」

なのです。

このあたりは

資産は持たない生き方がいい

にも書きましたが、20代前半から如実に感じていたのは

「資産たるものは、所有すればするほどお金の請求が後からついてくる」

という事実。

不動産というハコモノを通して相当数の例を経験する中で、

「個人では資産を所有しない方がラクだな」

と身にしみて感じていたのです。

法的なシールド(盾)を持つ

何よりも数字を見る上で

「資産は個人として所有しない方がいい」

「自分の代わりに法人に持たせた方が理に適う」

と若い佐藤は考えていました。

現代社会では電化製品のような個人資産は別にして、

• 車
• 家

等の数万どころか百万単位以上になる資産には

「購入後の支払い義務」

が生じ、ありとあらゆる名称の請求が後から後からついてくるものです。

そして1年の間に支払われるべきお金はもとより、車でも家でも予測できないのは

「不意の修理・修繕」

です。

その不具合の度合いにもよるわけですが、車であっても定期メンテナンスはもとより古くなってくると

ブレーキパッドが。。

タイヤが。。

アライメントが。。

と様々な不具合が出てきます。

これが物件となると

温水器が故障して。。

空調が不調で。。

天井から雨漏りが。。

と不意の修繕が度々必要になることも。

20代からそれらの不具合と向き合うようになってからは

「資産は所有するもんじゃないな〜。」

「どう考えても法人所有の方が理に適う。」

と身にしみて感じるようになっていったのです。

けれどもこの「数字」を理由にした資産の法人所有ですが、実はそれから間もなくして数字のみならずもう一つの理由が増えることになります。

もうひとつの理由とは、

「法的なシールド(盾)としての法人所有」

です。

明日に続けます。