保険会社の種類①

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

不動産投資に必須の「保険」についてお伝えしています。

不動産投資を実行する上では物件に保険をかけることは必須です。

訴訟の可能性が少しでもある以上は保険なしに物件を運用することはリスクが高すぎますので、法人名義による運営ではない場合は特に保険をもって個人資産保全を図る必要があります。

余談ですが、私(佐藤)がアメリカに来て如実に感じた日本との違いに

「サービスに対する視点の違い」

があります。

何かと言えば私(佐藤)自身、日本で暮らしていた頃は

「モノを購入すると、それに付随するサービスやオプションは店員さんが親切に教えてくれるものだ（購入した際にセットになってサービスがついてくるものだ）」

無意識にもそう感じていました。

けれども実際にはアメリカでモノを買っても、付随するサービスまで親切に世話をしてくる人はほとんどいません。

本シリーズで語る保険につても然りで、不動産エージェントを通して賃貸物件を購入しても

「保険はかけておいた方がいいですよ」

「保険なら〇〇社がお薦めですよ」

そんな風にこちらが聞く前に気を利かせて教えてくれるエージェントには出会ったことがありません。

日系の不動産会社は気の利いた動きをしてくれると思いますが、まず現地の不動産会社では純粋な物件の取引以外のことについては先回りして教えてくれることはほぼないと思います。

このように書くとかなりドライなように思えてしまいますが、少なくとも佐藤の観察では重要なことでも教えてくれない風潮があるのは

極端なまでのアメリカの分業制の気質

責任回避（自分の本来の仕事でないことに下手に口を出すと、うまくいかなかった場合に責任を問われることがある）

という双方が背景にあるように思います。

いずれにせよ「保険」についてもほぼ間違いなく自己責任の範囲で加入する必要があり、不動産エージェントは教えてくれることはほぼありませんので自分から

「保険に加入したい」

「この地域市場の場合、ベストな保険会社はどこか」

等の質問を投げる必要があると思います。

そこでアメリカで保険会社を選ぶ際に候補に挙げられる会社をいくつか見ていきましょう。

賃貸物件を取り扱う代表的な保険会社

Trusted Choice（トラステッド・チョイス）

Trusted Choice（トラステッド・チョイス）は全米に展開する保険会社ですが、その設立は2001年と比較的新しく、また組織としてはNon-profit（非営利団体）として展開しています。

その強みはTrusted Choice（トラステッド・チョイス）から申し込むことで全米の50社以上の保険会社から見積もりを一斉に取れることです。

各社見積もりの詳細には違いがありますが、概ね建物そのものや事故や怪我が発生した時の損害賠償は網羅しています。

不慮の災い時に家賃を保証してくれるIncome Protection（家賃保証）も追加でつけることは可能ですが、その分保険代が高くなるので注意です。

またTrusted Choice（トラステッド・チョイス）では賠償額を上乗せするUmbrella coverage（アンブレラ保険）にも対応しています。

GEICO（ガイコ）

GEICO（ガイコ）は本社がテキサス州フォートワースに位置する、1936年に設立された全米最大手の保険会社の一つです。

アメリカで暮らす方々はGEICO（ガイコ）のことは賃貸物件の保険というよりも車両保険としてその名前を聞いたことがあるのではないでしょうか。

実際にGEICO（ガイコ）そのものは賃貸物件を直接取り扱っているわけではなく、前述のTrusted Choice（トラステッド・チョイス）と同様にあくまでも保険代理店の立場です。

けれども最大手の保険会社の強みを活かして顧客ニーズに合った保険の見積もりを取得するのに十分なネットワークを持っており、見積もり比較の候補として挙げられる会社です。

補償対象としては建物に対しては十分にカバーされていますが、損害賠償についてはどのレベルまで補償してくれるかはよく調べる必要があります。

またここは他の保険会社も同様の傾向がありますが、テナントが退去して次のテナントが入るまでのターンオーバー期間中に対する補償はありません。

加えて標準の保険では自身、洪水、下水道破損等は補償対象がとなりますので注意です。

ただしこのGEICO（ガイコ）の良いところは恐らく保険会社の中では唯一「Minimum cost（最低料金）」を課さない会社ですので、保険料に競争力があるのは間違いないと思います。

Liberty Mutual（リバティ・ミューチュアル）

Liberty Mutual（リバティ・ミューチュアル）の設立は1912年とその歴史が古く、GEICO（ガイコ）と同様に全米最大手の一つとして知られています。

このLiberty Mutual（リバティ・ミューチュアル）が他社に勝っているのはカスタマーサービスの質だと思います。

保険会社の中では珍しく24時間対応しており、しかも問い合わせに対する返答はほぼ間違いなく24時間以内に届きます。

保険を使用したい時は

「急いで補償対象かを確認したい」

という場面がほとんどですから、Liberty Mutual（リバティ・ミューチュアル）のように四六時中対応してくれる保険サービスは重宝されるものです。

補償内容は通常の建物と損害賠償を補償することはもちろんのこと、オプションで洪水に対する保険も掛けることが出来ます。

ただし厳密には洪水に対する保険はNational Flood Insurance Program（全国洪水保険プログラム）を上乗せするもので、Liberty Mutual（リバティ・ミューチュアル）そのものの保険ではありませんので補償手続きにはやや難が出てくると思いますが、所有する物件の地域に洪水の可能性がある場合は候補に挙げられます。

。。。

手始めに賃貸物件を補償してくれるアメリカの代表的な保険会社を3つ挙げましたが、ここから更に絞り込んで（佐藤基準で）最上位ランクに位置する2大保険会社を見ていきましょう。

明日に続けます。