こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
保険についてお伝えしています。
不動産投資からのリターンを試算する上で
収入
支出
の差し引きから投下した資金に対する最終利益を検証する必要がありますが、概ね一年を通して手元に入るキャッシュだけでみれば現在の利回りはおよそ
6% 〜 8%
あたりになろうかと思います。
ここに
- エクイティ
- 減価償却（を経費計上して手元に残るキャッシュ）
- 返済利息（を経費計上して手元に残るキャッシュ）
等を踏まえると、保守的に見ても10%〜15%のリターンが望めることになります。
損益の基準となるキャッシュフローにおいては一年を通して欠かせない固定費は法律上は
固定資産税
のみになりますが、本シリーズでお伝えする
保険
については法的な加入義務はないものの、自分自身で毎年の固定費としておく必要があります。
そして知っておきたい事実としては、保険料もまた固定資産税と同様に毎年値上がっていく傾向があることです。
保険料が値上がる理由には
- 補償額の上昇
- 人件費の上昇
等がありますが、前者の補償額が上昇する理由は
- 補償数の増加
- 補償対象の原材料価格上昇
の両方です。
すなわち補償するにしても例えば建物の修繕に補償を使う場合、
１．建物の資材が値上がりする + 工賃が値上がりする
２．補償額が上昇する
の式で、保険会社としても年々負担が大きくなっていくわけです。
結果として保険料が上昇していく根底には補償対象に関連する
- 需要と供給
- インフレ
等が影響しており、保険料の上昇はほぼ避けられないことになります。
これが為に家賃そのものは毎年インフレに合わせて適切に値上げしていく必要があることになります。
そこで保険を選ぶ際は
⇛ 必要な項目をしっかりと押さえている
⇛ けれども保険料は不当に高くはない
この双方をバランス良く押さえる必要がありますので、保険で網羅されるべき項目について詳細を見ていきましょう。
General Liability：普通賠償責任保険
ここは一番最初にもってきますが、本シリーズの趣旨に沿って最も注意しておきたいのがこのGeneral Liability（普通賠償責任保険）の項目です。
端的にいえば
１．テナントから訴訟を起こされた
２．裁判で敗訴となった
３．賠償命令が下された
となる場合、その支払い命令に対してはこのGeneral Liability（普通賠償責任保険）の範囲で賄われることになります。
厳密にはその補償が適用とされるには保険各種の「条件」に該当する必要があり、訴訟のケースは千差万別ある中で裁判官が判断材料とする微細な事実にも影響されることになります。
いずれにせよ判決が下されたその補償額を十分にカバーするGeneral Liability（普通賠償責任保険）が必要ということになりますが、目安としては
「$1,000,000（$1=100円であれば1億円）」
あれば十分なように思います。
保険を検討する際にこのGeneral Liability（普通賠償責任保険）は一番最初に確認したい数字です。
またGeneral Liability（普通賠償責任保険）についてはそれに付随するパターンとして
- Sexual Molestation（性的虐待）
- Assault & Battery（脅迫と暴行）
等の建物の中で行われた犯罪行為についての項目もあります。
普通に考えると賃貸物件の中で発生した行為については物件オーナーには関係がないように思うところですが、裁判の流れによってはオーナーが責任を問われることもあり得ますので注意が必要です。
このあたりの物件内で起こった犯罪行為については
⇛ 保険が補償する範囲
⇛ 保険が補償しない範囲
が明確になっていますので、気になる場合は保険会社に詳細を確認されるとよいと思います。
PROPERTY PERIL & COVERAGE：建物への損害と補償
Perilという単語は直訳で「危機、危険」等の意味がありますが、不動産物件の保険に関連してPROPERTY PERILという言葉が出てきた場合は財産の危険、すなわち
「Property Peril：建物への損害」
というニュアンスで捉えておけばよいと思います。
いわゆる建物への損害に対する補償となる項目の意になりますが、例を上げると
| Perils | Coverage | Perils | Coverage |
| Loss of Rents | 12 months | Power Failure | No |
| Fire & Lightning | Yes | Neglect, War & Nuclear Hazard | No |
| Explosion | Yes | Seepage and/or Pollution and/or Contamination | No |
| Aircraft & Vehicles | Yes | Governmental Action | No |
| Riot & Civil Commotion | Yes | Building Ordinance/Law | Optional |
| Vandalism & Malicious Mischief | Yes | Reverse Flow of Sewers/Drains | Optional |
| Glass Breakage | Yes | Course of Construction | Optional |
| Falling Objects | Yes | Freezing | Limited |
| Weight of: Ice, Snow or Sleet | Yes | Mold | Limited |
| Theft | Yes | Other Structures | Limited |
| Smoke | Yes | ||
| Debris Removal | Yes | ||
| Windstorm or Hail | Yes |
このように補償対象の項目とならない項目が列挙されているものです。
各項目を
Peril = 建物損害内容
の意で見ていくと分かりやすく、それぞれの事象に対して補償がなされるか否かが明記されているわけです。
表の詳細について、明日に続けます。
