保険の用語について ②

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

保険用語についてお伝えしています。

昨日の続きとなりますが、賃貸用物件に掛けられる保険の中で

PROPERTY PERIL & COVERAGE：建物への損害と補償

の例を上げると

Perils	Coverage	Perils	Coverage
Loss of Rents	12 months	Power Failure	No
Fire & Lightning	Yes	Neglect, War & Nuclear Hazard	No
Explosion	Yes	Seepage and/or Pollution and/or Contamination	No
Aircraft & Vehicles	Yes	Governmental Action	No
Riot & Civil Commotion	Yes	Building Ordinance/Law	Optional
Vandalism & Malicious Mischief	Yes	Reverse Flow of Sewers/Drains	Optional
Glass Breakage	Yes	Course of Construction	Optional
Falling Objects	Yes	Freezing	Limited
Weight of: Ice, Snow or Sleet	Yes	Mold	Limited
Theft	Yes	Other Structures	Limited
Smoke	Yes
Debris Removal	Yes
Windstorm or Hail	Yes

このようになっています。

上記の「Perils」という言葉はここでは「(損害)項目」で、「 COVERAGE」は「補償」のニュアンスでよいと思います。

上記の項目について、主要な項目のみ拾っていきましょう。

Loss of Rents（家賃損失）

ここは分かりやすいと思いますが、補償対象となる出来事の期間中に本来は懐に入るべき家賃収入が入らなかった時の補償です。

例えば

１．キッチンでガス漏れによる爆発が起こった

２．キッチンの一部で修繕が必要となった

３．不慮の事故と認定され補償対象に

４．その工事期間、テナントを近くのホテルに滞在させることになった

５．テナントに家賃支払いの義務はなく家賃収入は入らないが、補償で家賃相当額を受け取れる（最大12ヶ月間）

というような場合です。

保険適用を申請する際は必ず保険会社から担当者が派遣されてきて

「保険適用を許可出来る状況か」

が査定されることになります。

そこで

「確かに適用対象になる」

と判断されれば保険が下りることになりますので、Loss of Rents（家賃損失）は本来は入るべき家賃が入らない事態になった場合に大きな助けとなる補償です。

Fire & Lightning（火事、雷）

火による建物の損傷は物件保有期間中に一度たりとも起こってほしくないものですが、オーナーによる故意の放火ではなく不慮の災いによるものと認定される場合は保険が利く可能性があります。

どれくらいの補償額がもらえるのかは

 SQF（スクエアーフット）

の面積単位の価格で決まることになり、例えば契約内容で

補償額：$70/sqf（1スクエアーフットあたり$70）

と定められていたのであれば、火による損傷範囲に対し査定担当者が

「被害は250 sqfの範囲に及ぶ」

と判断したのなら

$70 × 250 sqf = $175,000

が補償額ですから、被保険者は

「$175,000の範囲でキッチンとその周辺の改装を行う（頭が出る分は自己負担）」

ということになります。

Vandalism & Malicious Mischief：破壊行為、故意による器物損壊

補償対象項目の中で最後に取り上げておきたいのが

Vandalism & Malicious Mischief：破壊行為、故意による器物損壊

です。

所有する物件が意図せずに破壊行為に合う場合もまた、上記の例のように査定担当者が物件を訪れて監査を行います。

当然ながらオーナーによる故意の破壊行為に対しては保険がおりるはずはありませんが、少なくとも

• テナントによる甚だしい破壊行為
• テナント以外の他人による故意の器物破損行為

等に対しては補償対象となるわけです。

ただし、実際にはこの手の保険は簡単におりることはないと思います。

保険会社にしてみれば、

「他者による故意の破壊行為がありました」

と申請されたとしても

・本当にオーナー以外による破壊行為なのか

・破壊行為に及んだ背景は何なのか

・どれくらいの被害があるのか

・どこまでの範囲が被害と認定だれるべきなのか

等を細かく検証する必要がありますし、オーナー側にしてみればそれらを証明するのも簡単ではないものです。

とはいえ破壊行為が発生したのであればためらいなく補償を申し込むべきでしょうし、ダメもとでも査定を受けた方がよいと思います。

普通に賃貸物件を運用する上では補償を依頼するほどの破壊行為は早々に発生しないものとは思いますが、保険の補償項目で

Vandalism & Malicious Mischief：破壊行為、故意による器物損壊

が含まれていればより安心かと思います。

。。。

保険項目について、昨日と今日で最低限の項目のみ取り上げてみました。

何よりも大切なのは

General Liability（普通賠償責任保険）

であり、その補償額の目安は

「$1,000,000（$1=100円であれば1億円）」

です。

法人所有もさることながら、個人所有の場合はとりわけ

General Liability（普通賠償責任保険）

を十分に補償してくれる保険を選ぶようにしましょう。

攻めと守りのバランスが成功術の1つであることは間違いないと思います。