こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
不動産投資に期待できるリターンについてお伝えしています。
一般的に投資行為では
「すぐに現金でリターンが返ってくる」
ことが期待されるものです。
一昨日に
投資が跳ねる
の中でお伝えしたような
見返りを求めない親から子供への投資
死なない（死にようのない）人生・商売を築く長期的な投資
は別にして少なくとも短期的なリターンを現金で期待する場面があって然るべきでしょうし、とりわけ未経験の方々には
「不動産投資は支出が多い」
「結局家賃収入はほとんど残らない」
「不動産投資は資産運用としては不適格」
そんな評価を頂いてしまいがちなものです。
けれども真実は常に「逆張り」の中にありますし、一見して
「不動産投資は不合理」
と思える中にも実はその奥にこそ答えがあり、
「即キャッシュ化されない部分にキャッシュが生まれてくる」
という現象が現れてきます。
それは
「減価償却費の計上」
であり、
「年間利息の計上」
であり、
「物件価値が高まってのエクイティ」
であり、保守的にみても
10% ～ 15%
で投資が回ってくるという事実。
「けれども、不動産投資はお金がないと最初の一歩も踏み出せないですよね？」
そんな声も聞きますが、事実は違います。
ここもまた逆張りの中に答えがあり、大きく成果を上げる人々はすべからく「自己資金はほとんど使っていない」ものです。
そして自己資金を使わない人々の多くはもともと裕福ではなく、ゼロ発信の人々がほとんどであるというのが興味深いものです。
不動産投資は現代の錬金術の一つといえるでしょうし、その奥深さに本当の面白さがあるものだと思います。
本日も続けます。
通常の不動産投資リターンの例
そこで昨日は不動産投資のリターンについて、所有するだけで誰もが期待できる
- 家賃収入
- 手元に残るお金
- 含み益
に加え、
「能動的に動いて投資リターンを最大化する方法」
について言及しました。
実際のところ、自分自身の行動の結果で投資リターンを最大化できるのは不動産投資の強みの一つだろうと思います。
株式であれば通常のリターン以上に自らの投資リターンを最大化するには相当な割合で株を所有せねば実現できず、多くの場合は
- 株を買う
- 株を売る
という売買にしか行動を起こすことはできないものです。
けれども不動産投資の場合は自分で購入した物件に自分でテコ入れをできる点が違ってきますし、このテコ入れにこそさらにもう一歩向こう側の利益が生まれてくる道理があり、それが物件に対する
Add Value（アドバリュー：価値を高める）
です。
私(佐藤)自身が出資に関わった例でいきましょう。数字は実際に近いものを端数切捨てでいきます。
この物件は6戸のアパート物件で、分類としては商業物件になります。
価格：$400,000
ユニット：6戸
部屋：2ベッドルーム
家賃：$500
この条件でダウンタウンから車で20分程度ながら、周囲は閑静な住宅地です。
毎月の家賃収入は
月間家賃収入：$3,000（$500 × 6戸）
となり、年間では
年間家賃収入：$36,000（$3,000 × 12か月）
です。
年間支出は$12,000であり、純収益は
$24,000（$36,000 - $12,000）
となる為にキャップレートは
6%（24,000 / $400,000）
です。
キャッシュフローとしては、この純収益$24,000に対する返済額を差し引いたものになります。
例えばその毎月の返済額が$1,400であれば年間の返済額は
16,800（$1,400 × 12か月）
ですから、
$7,200（$24,000 - $16,800）
です。
また頭金が
$120,000
であれば、純粋な投下資金に対するリターンは
6%（$7,200 / $120,000）
ですから、
「銀行に$120,000預けて6%の年間利回りを得ている」
ことと同義となります。
「金利6%の貯金」
と聞くと決して聞こえは悪くないものですが、不動産投資のリターンとしてはこれにとどまらず、
減価償却費：$14,545（$400,000 / 27.5年）
年間利息：$12,500
だけでも
$27,045（$14,545 + $12,500）
の経費計上となり、帳簿上では完全なマイナスとなりますから純収入はそのまま手元に残ります。
他にパッシブインカムがあればそちらに充てるもよし、高い確率で6%以上が手元に残るわけです。
そしてインフレと同様に家賃は毎年上昇して然るべきですから、適切に物件を管理することで物件価値は年々高まっていくことになります（商業物件価値は家賃収入で定められる為）。
まさに不動産投資は時間を味方につけることで、その投資効果はいよいよ熟成されることになります。
ちなみに上の例にあげた物件の近辺は昨今のパンデミック以降に物件平均価値が昨年比で20%以上も上昇しており、単年でいえば昨年一年間のこの物件からのリターンは
「年間30%以上のリターン」
となりました。
ここまでは誰にでも実現できる不動産投資リターンの話であり、これだけを考えても
「不動産投資は儲からない」
という言葉が真実とは程遠いことが分かります。
かくして現地の管理会社に適切に管理を継続してもらうだけでこれらの数字は誰にでも実現出来ますが、不動産投資の妙技はこの先にあります。
それが
Add Value（アドバリュー：価値を高める）
と呼ばれるものです。
明日に続けます。
