こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
不動産投資に期待出来るリターンについてお伝えしています。
アメリカに来た当時の話ですが、銀行口座を初めて開設した時に
Checking Account（チェッキング アカウント：当座預金口座）
Saving Account（セービング アカウント：普通預金口座）
の2つの口座を開けました。
通常の入出金はChecking Account（チェッキング アカウント）で行い、貯金用にSaving Account（セービング アカウント）を使う考えです。
ここにマイルールを一つ設け、
Checking Account（チェッキング アカウント）
↓
Saving Account（セービング アカウント）
の流れで毎月1度、Checking Account（チェッキング アカウント）からSaving Account（セービング アカウント）に自動振替で定額を貯金し続けていました。
この形であれば自分の記憶や意思に頼ることなく毎月一定額がSaving Account（セービング アカウント）に自動的に振り込まれて着実に貯金が貯まることになります。
そしてギリギリまで無理した金額を毎月Saving Account（セービング アカウント）に振替する分、Checking Account（チェッキング アカウント）に残るお金は「好きなだけ使う」と決めていました。
⇒ 毎月それなりの金額を貯金する
⇒ けれども（チェッキング アカウント内のお金は）好きなだけ使う
とすることで、感情面でストレスを感じずに貯金額を増やしていたのです。
この方法は思いの外効果があり、若い佐藤は
「自動的に貯める仕掛けは時間と共に富を増やす」
ことを実感したのでした。
そして実を言うと、今でも
「キャッシュを一定の方向に自動的に流す」
という行動そのものは変わっていません。
正確には振替える先は変わっており、
「生み出されたキャッシュは（キャッシュを生み出す）資産に振替える」
としています。
若い時にSaving Account（セービング アカウント）に貯まる貯金になけなしの利息がつきましたが、（キャッシュを生み出す）資産に振替える場合ははるかに高い利息（リターン）が生まれますから、資産に流した方がよいわけです。
低くても6%、保守的に見る不動産投資リターンであれば10%～15%が期待できるとすれば、Saving Account（セービング アカウント）に貯蓄し続けた場合の自分に対して大きく差が出てくることになります。
それどころか厳密には、能動的に動くことでさらにリターンは大きくなるのです。
昨日は実例の数字をならして見ていきましたが、不動産投資において
「普通に管理するだけで10%〜15%のリターン」
に加え、
「Add Value（アドバリュー）により更にリターンを高める」
方法について見ていきましょう。
本日も続けます。
価値を高めて家賃を上げる
昨日の数字を丸めた例でいきましょう。
物件価格：$400,000
ユニット数：6戸
部屋数：2ベッドルーム
家賃：$500
このレベルの商業物件に定義されるアパート物件の場合、購入を検討する際によく見ておきたいポイントがあります。
それは
「各戸には価値を高める余地が残されているのか？」
というAdd Value（アドバリュー）視点の検証です。
でお伝えしたように戦略的に「新築を購入する」というのであれば話は別ですが、不動産投資で自ら動いて利益を最大化できる方法は間違いなく
「古い物件を修繕して価値を高める」
ことになります。
例えば20～30年落ちの結構ボロイ物件があったとしましょう。
- 壁は剥がれ
- トイレは汚く
- 台所はボロイ
ような状態です。
普通の住居用物件であれば30年落ちでもさほど廃れる使い方はしないものですが、賃貸用物件では20～30年程度でも結構荒く使われる場合があるものです。
普通に内覧すると
「うっ、汚すぎ。。」
「ちょっとこの物件はパス。。」
「ここにお金は使えない」
十中八九、そんな反応が返ってくることになります。
けれども私たちはこの逆張りで、
- ロケーションは抜群
- 20～30年落ち
- 相当汚い
この条件にはまっていたとしたら、目をキラキラ輝かせるべきです。
そこで見るべきは目の前の子汚い部屋ではなく、頭の中に見える少し未来の
「リノベーション後の小奇麗な空間」
であり、
「ロケーションの良いリノベーション済の小奇麗なアパート物件」
これはほぼ確実にテナント受けすることになります。
このあたりは一度でも経験すると臨場感と共に先の姿が見えてきますし、やや乱暴にいえば物件を視察する際は
「今の子汚い部屋の状態はどうでもよい」
ものです。
そこで物件を購入する際にはとりわけ物件調査のレポートを頼りにしながら
- キッチン
- バスルーム
- リビングルーム
- ベッドルーム
の各箇所でアップグレードの余地がある場所を突き詰める必要があります。
アップグレード対象とする個所は
「そこに暮らす人が無意識にも気にする個所」
です。
無意識にも気にするだろう個所とは
「生活で毎日使う個所」
であり、アップグレードのレベルは
「機能性が確保されていること」
です。
ここからAdd Value（アドバリュー）の考え方と数字の検証について、やや深く見ていきましょう。
明日に続けます。
