こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
不動産投資において能動的にリターンを大きくしていく手法、
Add Value（アドバリュー）
についてお伝えしています。
物件そのものは現物である以上、どうしても経年劣化が発生します。
物件を
内装・外装部分
構造・土台部分
の2つに分けたときにこのどちらにも経年劣化が発生するものの、この2つには大きな違いがあります。
それは
内装・外装部分 ⇒ 目に見えやすく、修繕が比較的容易
構造・土台部分 ⇒ 目に見えにくく、修繕が容易ではない
という違いです。
その意味では
1980年代に建てられたボロイ物件
1920年代に建てられたボロイ物件
この2つがどちらも
「トイレが相当汚い」
「部屋がかなり荒らされている」
という場合、前者の方に心を躍らせたいものです。
「リノベーションをかければ綺麗になる」
とは双方に言えることですが、後者の場合はそれ以上に目に見えない構造・土台部分が気になります。
20年代にもなると心配されるのは構造・土台はもとより、目に見えない壁の中の配管もボロボロなはずです。
もしも購入後に壁の中の配管が交換必要になったとすれば、配管を部分的に交換するのみならず壁そのものやその周辺部分も崩して作業する必要が出てくるかもしれません。
それと比べると80年代のものであれば構造部分はさほど心配なく、内装にリノベーションをかけることで息を吹き返すものです。
そこでAdd Value（アドバリュー）により物件の価値が高まることは事実ですが、それでも築年に関してはあまりにも古いと構造・土台に不安なので線引きはしておいた方がよい思います。
Add Value（アドバリュー）について、本日も続けます。
必須の仕上げ：リファイナンス
実例に近い数字で
物件価格：$400,000
ユニット数：6戸
部屋数：2ベッドルーム
家賃：$500
という条件の物件で考察しています。
ここまでで物件視察の段階で
- キッチン
- バスルーム
- リビングルーム
- ベッドルーム
等にアップグレードの余地が残されているか否かを確認することについて触れましたが、それと同時に最もよく見ておきたい数字があります。
それは「家賃」です。
この例では
家賃：$500
ですが、この家賃は物件の立地を考えると「市場平均家賃よりも安い」状態にあります。
そうすると、アップグレードが実現できる場合は
１．市場平均家賃との差額
２．アップグレードによる家賃上乗せ
の2つの要素で家賃が値上げ出来る可能性がある、ということです。
そこでこのロケーションの場合、目指したいのは
「アップグレードによる$150の家賃上乗せ」
でした。
この価格帯のアパート物件の場合、アップグレードにより$150前後の家賃アップは結構な確率で実現しますが、それに必要な予算は現在の材料費目安で$3,000 〜 $10,000の範囲で見ておく必要があります。
そこでここでは6戸それぞれにリノベーションをかけ、平均$6,000を費やしたとしましょう。
このようなアップグレードは作業そのものは数週間ですが、テナント入居中に作業は出来ませんので既存のテナントが退去して次の新しいテナントが入るまでのターンオーバー期間に行われることになります。
通常はアパート物件の賃貸契約は年間更新が多く、結果としてリノベーションに取り掛かってアップグレードを全戸完了させるのには数年かかる場合がほとんどですが、不動産事業の場合はじっくり時間をかけて環境をアップグレードしていくことになります。
そこで数年後にアップグレードが完了して家賃を$650まで引き上げた場合、年間収入は
$46,800（$650 × 6戸 × 12ヶ月）
です。
そして商業物件価値は「いくら稼げるのか」で査定されますから、キャップレート6%であったこの物件は家賃値上げの完了時点で
$780,000（$46,800 / 6%）
まで価値が上がる可能性があります。
最初の購入価格が$400,000でしたから、ここに
$380,000（$780,000 - $400,000）
のAdd Value（アドバリュー）が生み出されることになります。
ここはまさに
「普通に所有して管理する」
のみならず、
「自ら動いて価値を高める」
ことで生み出される不動産投資を通じた錬金術です。
ここにかけた費用は
$36,000（$6,000 × 6戸）
ですが実際にはこの先行投資も家賃収入により数年で回収できることになるもののですが、Add Value（アドバリュー）の総仕上げで一気に回収していきます。
そのAdd Value（アドバリュー）の総仕上げとは
「アップグレード後の価値でリファイナンスしてキャッシュアウトする」
ことです。
ここでは$780,000まで高まって生み出された含み益$380,000のうち、70%のリファイナンスが実現したとしましょう。
すると
$266,000（$380,000 × 70%）
をキャッシュアウト（現金化）出来る計算です。
仮にリノベーション費用$36,000を家賃で回収しない考え方でも23万ドルのキャッシュが生み出されることになり、この$266,000を今度は更に2つのアパート物件の頭金にする考えではどうでしょうか。
その時に狙うべきも
「アップグレードの余地が残されているアパート物件」
であったとしたら、この式でアパート物件は
１棟 ⇛ ３棟 ⇛ ９棟。。。
と増やしていくことすら可能となります。
普通に保有し続ける ⇛ １棟のまま
能動的に価値を高める ⇛ 複数棟に増えていく
どちらを選ぶかは自分次第ですが、時間をかけて能動的に取り組む不動産事業は自分基金の構築に大きく寄与することは間違いありません。
