こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨年1月から急速に拡大したパンデミック下において米国ではパンデミックに対応する各種支援案を含めた Cares Act（ケアーズ法）が3月に制定・公布されました。
このCares Act（ケアーズ法）には国民の衣食住を守る上で必要な法案が盛り込まれ、量的緩和政策を軸とするあらゆる支援策が本日に至るまで継続されています。
結果としてその効果があったかと言えば、どの国のいかなる法案も完璧なものは存在しないながらも利する部分は大いにあったのではないでしょうか（佐藤個人の意見）。
もちろんそれによる副作用は相当なものがあり、結果として大きく膨らみ続ける資産バブルは経済格差を更に拡げ、米国の自由経済はこのパンデミック下でほぼ完全に失われたと言っても過言ではないかもしれません。
FRBのパウエル議長が数日前に発表したところによると
「米国経済は急速に回復しつつある」
「連邦政府による緊急時の量的緩和政策の必要性はなくなりつつある」
「本日までに注入された公的資金を段階的に引き上げる」
とのこと。
現代の資本主義社会の構造はほぼ全ての業界と投資構造が直接的にも間接的にも繋がっています。
それはあたかも先進国の道路が端から端まで繋がっているかの如く、2008年の世界金融危機の時のように一つの不具合が連鎖反応して全世界に影響を及ぼすシナリオは大いにありえることです。
現在の米国経済は過去にないレベルで連邦政府におんぶにだっこの状態になり、ここから軟着陸させるのはかなり至難の業なように思います。
不動産業界の動向に注目
そこで本年以降、米国経済はパンデミック以前の環境に戻りつつある中で緊急支援政策がもたらしつつある副作用と向き合う時期に入っています。
不動産業界もご多分に漏れず、むしろ米国経済の主軸の一つを担う上では不動産市場の動きには注目ですが、目下7月以降に注目しておきたいのは
Eviction moratorium（強制退去禁止令）の終了
です。
Eviction moratorium（強制退去禁止令）もまたパンデミック下の米国で発動された法令の一つで、
「家賃滞納がパンデミックによる影響（失業等）の場合、家主は強制退去手続きを行ってはならない」
という法令でした。
日本の賃貸事情の場合、家賃を滞納するテナントに退去を求めることは容易ではないと聞きます。
原則全てが自己責任の米国ではこのあたりの基準は厳しく、通常は家賃滞納が発生すればその翌月には
「30日前通知」
の趣旨で30日後には強制退去の手続きすら即開始できる厳しさです。
もっぱら賃貸行為は紛れもなく「事業」でありボランティアで行えるものではありません。
物件オーナーとしても事業である以上は売上（家賃収入）を立てていかないことには
- 固定資産税
- 保険
- 管理費
等を始めとする固定費はもとより修繕費等の変動費の支払いも継続出来ませんから、家賃収入が見込めないのであれば強制退去の手続きを直ちに行う必要があります。
もしも米国で日本式にテナントをすぐに退去させられないとなればパンデミック下ならずとも家賃を滞納させるケースは相当数出てくるだろうと思いますが、パンデミック下では通常の強制退去を許可したままでは相当数の世帯が家を失われることが予想された為に
「強制退去を禁ずる」
という法令が公布されたわけです。
そして当初は
「2020年12月31日まで強制退去を禁ずる」
という法令は
「2021年1月31日まで強制退去を禁ずる」… 1回目
が、本年の1月には
「2021年3月31日まで強制退去を禁ずる」… 2回目
となり、そしてバイデン政権発足後に
「2020年6月30日まで強制退去を禁ずる」… 3回目
と過去3回に渡り延長が繰り返されてきました。
この点については経済が完全に戻ったと判断されるまで延長は繰り返されるのではないかと予想していましたが、
アメリカ不動産市場に激震！強制退去禁止に取り消し命令が下される
でお伝えした通り連邦地方裁判所により
「Eviction moratorium（強制退去禁止令）は違法」
「Eviction Moratorium（エヴィクション・モラトリアム）の取り消しを全米に適用する」
との判決が下されたのでした。
これをもって現状では今月6月30日以降の延長は出来ない状況になっています。
そうすると7月1日以降にパンデミック以前の条件に戻るとなれば、現在家賃を滞納している相当数の世帯が間もなくして
「30日前通知」
を受け取ることになろうだろうことはほぼ確実です。
そこから家賃が賄えない場合、現在滞納を続けている世帯は物件からの退去を余儀なくされることになります。
パンデミック直後には一時的にも家賃の支払いができなくなった世帯が一気に増えたもののEviction moratorium（強制退去禁止令）のおかげで
「数ヶ月支払いが出来なかったが、なんとか滞納分を支払って毎月の支払いも継続出来ている」
という世帯も数多くありますが、その一方で原状回復に及ばずそのままズルズルと家賃滞納を続けてEviction moratorium（強制退去禁止令）に守られて暮らす世帯もまだまだ多いのが実情です。
そこで実際には数字で見るとどれくらいの世帯が滞納を継続しており、Eviction moratorium（強制退去禁止令）の失効後にはどのような影響が起こり得るのでしょか。
7月以降のEviction moratorium（強制退去禁止令）失効後の影響について、数字で見ていきましょう。
明日に続けます。
