こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
先日は不動産投資において能動的にリターンを大きくしていく手法、
Add Value（アドバリュー）
についてお伝えしました。
不動産事業としては購入後にその物件をそのまま普通に運営するだけでも保守的な数字で
10% 〜 15%
のリターンが見込めることになりますが、そこに輪をかけて利益を生み出す手法が
「リノベーションによるアップグレードで家賃を値上げする」
です。
もちろんこの手のAdd Value（アドバリュー）戦略はアパート物件のみならず一戸建て物件にも有効ですが、リターンの増加率ではアパート物件に軍配が上がります。
前回ご紹介した例のレベルであれば個人にも可能であり、少なくともキャッシュフローを重視して不動産事業を進めていくのであれば
一戸建て ⇛ アパート物件
の式でやがてはアパート運営に切り替えていくことが推奨されるわけです。
実際にはアップグレードをかける上で前資金が必要となりますが、その投下資金を十分に回収できる（既存テナントからの家賃収入だけでも回収可能）上に、リファイナンスをかけてキャッシュアウトで次の投資資金が生み出されることになるのです。
ちなみにアパート物件でも王道は100戸単位の大型物件のアップグレードになりますが、当然ながらこのレベルになると個人では難しく不動産会社によるAdd Value（アドバリュー）がほとんどです。
このレベルの場合は
- 物件購入資金
- リノベーション費用
の双方を
- 金融機関
- 投資家
から集め、ほぼ自社資金は使わずにAdd Value（アドバリュー）を実施するパターンがよくあります。
そして大型アパートの場合でも手法そのものは同じで、最後はリファイナンスをかけてミリオン単位でキャッシュアウトして完了となり、金融機関・投資家に返済した後も着々と多額のキャッシュフローを入れることになるわけです。
かくして、不動産事業ではAdd Value（アドバリュー）方式で物件価値を高めてリファイナンスをかけることで飛躍を道を見出すことが出来ます。
物件種類を変更して生み出すリターン
そこで不動産事業としてはやはり
「ただ保有して運用し続けるのみ」
というよりも
「アップグレードで価値を高める」
という能動的な戦略が花を開くことになりますが、ここで物件そのものの価値を高める上でさらに別の「リターンを肥大化させる方法」があります。
それは
「Change of property type（物件種類の変更）」
と呼ばれる手法です。
Change of property type（物件種類の変更）とはそのまま
「それまでの物件区分を別の区分に変更すること」
ですが、その代表的な例として
「アパート物件からコンドミニアムへの物件区分変更」
が挙げられます。
アパート物件
コンドミニアム
この2つには明らかな違いがいくつもありますが、一番分かりやすいのはそこに暮らす人が所有する権利です。
アメリカ不動産の権利は
でお伝えしたように厳密にはいくつかの権利が束ねられて構成されています。
アパート物件に暮らすテナントはこれらの権利の中で「占有権」を有するのみであり、それ以外の権利はテナントにはありません。
分かりやすく言えば賃貸契約を結んで然るべき家賃をきちんと支払い続ける以上「占有権」のみは保証され、その物件を占有して使用する権利が与えられるわけです。
テナントは占有権以外の権利は所有していませんから、例えば
「この部屋をこんな風に改築したい」
という場合に必要となる
Right to control the property within the framework of the law（法で定義される範囲内での資産管理）
に関わる権限は所有うしていないことになります。
結果として一時的に占有する権利を契約期間中に有するのみで、契約が切れた後は占有権は物件オーナーに戻されますからテナントには何も権利は残らないのです。
コンドミニアムに物件区分を変更する
これに対してコンドミニアムの場合、アパート物件と比較した時のその明確な違いは
「不動産権の全てを100%所有出来ること」
です。
すなわち一時的な占有ではなく恒久的に全ての権利を所有することになりますから、掛け捨てのような家賃とは全く話が違うことになります。
コンドミニアム空間そのものを自分が所有しているわけですから、HOA（ホーム・オーナーズ・アソシエーション）からの許可を受けた後であれば屋内の改装すら可能になるのです。
そして掛け捨て式の家賃とは違い、コンドミニアムを購入することは自宅購入と同義であり支払いが発生してもモーゲージ返済ですから
家賃の支払い ⇛ 契約が切れた後は何の権利も残らない
モーゲージの支払い ⇛ 返済を進めるほど自分の所有権が高まり、最後は権利100%のオーナーに
という違いも出てきます。
そして事実、物件購入者の立場からするとアパートに入居して掛け捨て式の家賃を支払うよりも自分の資産として残るコンドミニアムを好む人々が多いのです。
そこでもしも投資家がアパート物件を所有している場合、条件を満たすのであればアパート物件そのものをコンドミニアムに転換する手法も有効です。
例えば50戸のアパートを転換して50人のオーナーが割り当てられた不動産権を所有するコンドミニアムに転換することも考えられるわけです。
結果として投資家はこの
アパート ⇛ コンドミニアム
への転換の先に相当な利益が期待出来ることになります。
明日に続けます。
