こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日から
Bonus Depreciation（ボーナス・ディプリシエイション）
についてお伝えしています。
前トランプ大統領による大型減税の中でも注目を浴びた優遇政策の一つに
Bonus Depreciation（ボーナス・ディプリシエイション）
がありました。
- 会食を経費計上した
- 材料費を経費計上した
- 専門家に支払う単発報酬を経費計上した
これらは経費計上の対象として「支払いが発生した」という事実がありますから経費計上するには分かりやすいものです。
けれども資産の場合はそもそも性質が違います。
上記のように一度きりの支払いになるものは一度に経費計上で問題ないとしても、資産のように複数年使えるものを一度に経費計上してしまうと
１年目 … 全額経費計上（資産の活用）
2年目 … 経費計上なし（資産の活用）
3年目 … 経費計上なし（資産の活用）
...
と「費用と効果のバランス」が崩れ、経費として発生していないのに資産は後年末永く活用され続けてしまうことになります。
このことは会計処理上都合が悪いため、例えば日本であれば
- 耐用年数が1年以上
- 取得価格が10万円以上
- 棚卸資産、有価証券、繰延資産以外
これらの条件を満たす資産が「減価償却の対象」とみなされ、不動産というハコモノもまた減価償却の対象になるわけです。
これがアメリカ不動産の場合は
住居用物件 … 27.5年
商業用物件 … 39年
が「耐用年数」として定義され、この期間で購入価格を割った数字が当年の経費として償却計上されることになります。
そのため米国内で住居用の賃貸物件を購入した場合は
（物件購入価格）/ 27.5年
が毎年償却されるわけです。
その意味では本年米国で所有する物件の売却を検討されている方は
１．需要の高さで全米本土で売り手市場
２．Bonus Depreciation（ボーナス・ディプリシエイション）
という2つの観点から有利だと思います。
「１」についてはまた項を改めたいと思いますが、昨年パンデミック後に打ち出されたCares Act（ケアーズ法）の当初の法案のままであれば本年2021年に物件価格が下がる可能性が大いにありました。
けれども本日まで継続されている
- 低金利
- Eviction moratorium（強制退去禁止令）の延長
等により資産バブルが続き、今夏もたった今の時点では市場は活況です。
とはいえ、パンデミックの収束に伴い風向きはここから変わってくることが予想されます。
最近はジャネット・イエレン財務長官が
「Yellen Says Higher Interest Rates Would Be ‘Plus’ for U.S., Fed
（意訳：高金利は米国にとってプラス）」
これらの発言を繰り返し、ここからは徐々に金利を上げていく可能性が見え始めました。
そうすると本年から来年にかけてが今サイクルのピークになるとすれば、物件の売却を検討する方々は
１．需要の高さで全米本土で売り手市場
２．Bonus Depreciation（ボーナス・ディプリシエイション）
このワンツーパンチで売りを検討する考え方もあろうかと思います。
Bonus Depreciation（ボーナス・ディプリシエイション）で一気に費用計上を
そこで本年もしくは来年に
「物件を売却したい」
と考えている方々は
Bonus Depreciation（ボーナス・ディプリシエイション）
の活用が推奨されます。
Bonus Depreciation（ボーナス・ディプリシエイション）とは日本語的には「減価償却の加速度的処理」のことで、通常の減価償却期間よりも短い期間に償却を進めることが出来るようになります。
IRS（Internal Revenue Service：アメリカ合衆国内国歳入庁）のホームページでは
Cost Segregation Audit Techniques Guide - Chapter 6.8 - Bonus Depreciation Considerations
ここに詳細が記載されていますが、資産としての不動産物件に関わるのは
「
MACRS property with a recovery period of 20 years or less
（意訳：修正加速償却制度法を適用する20年もしくはそれ以下のプロパティ）
」
この部分であり、対象の項目は適用する当年に
- 30%
- 50%
- 100%
のいずれかのボーナス償却が可能となっています。
けれども住居用物件の場合は償却期間が27.5年ですから、20年以下ではないた為にこのままでは対象外です。
そこで
Cost segregation（コスト・セグリゲーション）
をかけて物件をコンポーネントごとにバラバラにして、各コンポーネント毎に仕分けたときに
「償却期間が20年もしくはそれ以下のコンポーネントは加速して償却が可能」
であり、100%の対象であれば
「1年で経費計上ができる」
ということになります。
かくして、今の時期に物件売却を検討される方々はCost segregation（コスト・セグリゲーション）をかけることで
「物件の一部の減価償却を取り切ってから売却する」
という手法も考えられるわけです。
ちなみに
「中古物件を購入して数年経つのですが、Cost segregation（コスト・セグリゲーション）で過去の償却分を取り返せますか？」
という質問に対しては、公認会計士とエンジニアによると本項の時点で「可能」とされています。
ただし、実際にはCost segregation（コスト・セグリゲーション）を実行するには専門のエンジニアを雇う必要がありますのでそれなりの費用がかかり、費用対効果の意味では購入価格が20万ドル台後半以上でないとさほど効果は期待できないかもしれません。
そこで基本的にミリオン単位の商業物件の場合はCost segregation（コスト・セグリゲーション）は当然のように行われていますが、住居用物件でもアパート物件等の高額物件を購入された方はCost segregation（コスト・セグリゲーション）を検討されてもよいように思います。
今の時期に売却するにしても
「合法に取れる経費と取ってから売却する」
これは至極真っ当な戦略です。
