こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日から米国不動産の中でディール物件を探す方法についてお伝えを開始しましたが、ちょうど昨日、驚きのニュースが飛び込んできました。
「Supreme Court allows eviction ban to remain in place
（意訳：米最高裁、強制退去禁止の継続を認める）」
この記事は昨日全米を駆け巡り驚きをもって迎えられましたが、これにより不動産業界にとっては一気に方向転換を促されることになります。
昨年に適用された
Eviction moratorium（強制退去の禁止）
は幾度となく延長が繰り返され、パンデミックの影響で仕事を失うなどして家賃の支払いが出来なくなった人々は家賃支払いの一時停止が認められる措置が取られてきました。
結果として全米を通して家賃を支払えないテナントは現時点でも600万人以上にのぼり、Eviction moratorium（強制退去の禁止）に守られて賃貸物件からの強制退去を逃れる状態となっています。
この措置は昨年から幾度となく延長が繰り返され、その間テナントに退去を促すことが出来ないオーナーの中で多くの人々が家賃収入が入らずにネガティブキャッシュフローを余儀なくされる状態が続いてきました。
その中には固定資産税を始めとする固定費の支払いが出来ず、物件を手放さざるを得なくなったオーナーも数多くいたのです。
そして延長が繰り返されたきたEviction moratorium（強制退去の禁止）は米国時間の本日、
2021年6月30日
が最終期限となり、明日からは全米で強制退去の動きが出てくることが見込まれていました。
ところがその失効となる直前の昨日、
2021年6月29日
に最高裁が冒頭の
「Supreme Court allows eviction ban to remain in place
（意訳：最高裁、強制退去禁止の継続を認める）」
という判決を執行したのです。
これにより本日予定されていた強制退去禁止の失効は延期となり、新たな期限として1カ月後の
2021年7月31日
が新たな失効日と定められることになりました。
本来は本日の項は米国不動産で物件の探し方を引き続きお伝えする予定でしたが、急遽予定を変更して今回の失効延期についてポイントをお伝えしていきます。
連邦地方裁判所の判決が覆される
まずはおさらいとなりますが、米国でバイデン政権が始動してからその方針としてEviction moratorium（強制退去の禁止）を繰り返し延長する様子が見られていました。
そこにまったをかけたのが
アラバマ州不動産協会
ジョージア州不動産協会
の2つです。
これらの不動産協会が共同で
「CDC（Centers for Disease Control and Prevention：アメリカ疾病予防管理センター）はその権限を越えて法を犯している」
「Eviction moratorium（強制退去の禁止）は違憲」
として訴訟を起こし、その協議の結果に訴えを受け入れて
「Eviction moratorium（強制退去の禁止）の停止を命ずる」
という判断を下していたのです。
これに対しバイデン政権はすぐに控訴の構えを示したものの特に大きな動きは発表されず、本日をもって失効を迎える流れが出ていました。
実際のところ、「Eviction moratorium（強制退去の禁止）」が停止となった後は数多くのテナントが退去する上で不動産市場に相当なインパクトを与えることは間違いありません。
このことは特に不動産管理業界にとっては本年一番の大きな懸念事項であり、その結果が不動産市場全体に大きな影響を与えることが予想されていました。
今回は直前となる
2021年6月29日
に「Eviction moratorium（強制退去の禁止）」の継続が決定となりましたが、バイデン政権の主導により最高裁が動いたことは間違いないのではないでしょうか。
そして本日までの各方面からの情報を集約すると、今回の延長を後押しするきっかけとなった大きな要因の一つは
「デルタ株の台頭」
があることは間違いないように思われます。
現在デルタ株の拡大は世界中で懸念されるところですが、
「今のタイミングでEviction moratorium（強制退去の禁止）を失効してしまうと、米国内でデルタ株の拡大に歯止めが効かなくなる」
このことは確かに否定できないでしょうし、Eviction moratorium（強制退去の禁止）の反対派に対しても一定の説得力になる要素かもしれません。
7月末の動きに注目
かくして今回はEviction moratorium（強制退去の禁止）の失効を一日前に米国最高裁が覆し、そのままEviction moratorium（強制退去の禁止）が継続される結果となりました。
次の期限は
2021年7月31日
と1カ月後に改められ、今後1カ月間の動きに注目が集まります。
この1カ月で現在家賃が支払えない方々の経済状況がどれだけ回復するのかは不透明ですが、根本的に大きな改善が見込めるとは考えにくいのではないでしょうか。
その意味ではポイントになるのは
「デルタ株の拡大の傾向」
になるだろうと予想します。
この6月からはニューヨーク州やカリフォルニア州でもほぼ経済が再開され、このまま完全にパンデミック以前の動きに戻すことが期待されていました。
ところがデルタ株は米国内でも深刻になりつつあり、カリフォルニア州内でも郡によっては今週から
「店舗を始めとする屋内でのマスク着用を完全義務化」
に戻した地域も出始めています。
このままデルタ株が拡大を続けるとすれば、恐らく7月末に改めて
「〇月〇日までEviction moratorium（強制退去の禁止）を延長する」
という延長措置が取られることになるかもしれません。
この2021年夏の不動産市場の動きを引き続きモニタリングしていきましょう。
