こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日は強制退去禁止令の延長について急遽お伝えしましたが、改めて米国で投資用物件を探す時の手法について話を戻します。
免責の意を兼ねますが、本シリーズでお伝えする手法はあくまでも
「佐藤は個人的にこのようにしています」
というもので、個人の経験と数字に基づく投資スタイルの一部をご紹介するものです。
私(佐藤)自身はアメリカ不動産業界では物件管理からで右も左も分からない状態でスタートし、ノウハウを教えてくれた先生は常に業者のおっちゃん達でした。
どちらかと言えば数字よりも体感しながら経験を積み始めた方ですし、その意味では誰にでも当てはまる手法とは言えないかもしれませんが、少なくとも物件探しを開始されたい初心者の方々にとってはある種の参考になろうかと思います。
そこで物件を探す時には
- 物件の見た目（間取りと詳細）
- 物件の価格
これらは二の次で、よく聞く
「不動産はロケーション、ロケーション、ロケーション」
と3回唱えるこの言葉を私(佐藤)は
ロケーション（州）
ロケーション（市）
ロケーション（スイートスポット）
と解釈して自分の不動産事業に適用している旨をお伝えしました。
全米の不動産市場全体を佐藤の定義で
キャッシュフロー市場
キャピタルゲイン市場
ハイブリッド市場
の3つに分けた時に、その性質と目的から概ね当てはまるだろう対象者と市場は
法人（大企業レベル）の場合 ⇒ キャピタルゲイン市場
個人・法人（中小企業レベル） ⇒ キャッシュフロー市場、ハイブリッド市場
だろうと思います。
少なくとも億単位で売り上げる企業であればキャッシュフロー市場やハイブリッド市場ではボリュームが少なすぎる傾向があり、けれども個人や中小企業のレベルであればキャッシュフロー市場、ハイブリッド市場が最適です。
増してや不動産投資に
「老後の為の自分基金を準備する」
という個人的な目的があるのなら、その狙うべき市場は
キャッシュフロー市場（8割）
ハイブリッド市場（2割）
あたりが最適なように思います。
そこで本シリーズではこれら3つの市場を
⇒ 経済の動き
⇒ 市場の動き
⇒ ポートフォリオ内の物件の運用成績
に合わせ、その時の流れで狙う場所を変えていく旨をお伝えしました。
とどのつまり、その時その時の経済の流れに応じて全米に散りばめている
ロケーション（スイートスポット）
の中で注目するべきスポットを変えていくのです。
この点を実例をもって深堀してみましょう。
本日も続けます。
市場が過熱する時は
基本的に私(佐藤)が不動産事業として主軸にしているのは
キャッシュフロー市場
ですが、パンデミック以前までは
ハイブリッド市場
を主に見続けていました。
当時不動産価格は上昇し続けていたものの、数字で見るとハイブリッド市場に大きく期待が持てたからです。
ところがパンデミック以降、市場の流れは大きく変わりました。
（良し悪しは別にして）人為的な操作の結果に株価も不動産価格も上昇し続けてきた為、
「不自然な数字を調整した後の実体経済の数字」
で市場をスクリーニングする必要が出てきたのです。
そこで各市場の変化を見たうえで、パンデミック以降に私(佐藤)は注目するポイントを
ハイブリッド市場
から
キャッシュフロー市場
に切り替えました。
にわかニュースでは盛り上がる数字が出ていますが、こんな時にも
「人の行く裏に道あり花の山」
とは言い得て妙です。
「価格が不自然で不安定だから」
「市場の動きが人為的だから」
とは動きを止める理由にはならず、その時その時に応じて柔軟にスタイルを変化させることでチャンスは常に掴めるものです。
そして昨年来のパンデミックの最中に私(佐藤)が取引に動いた物件の値動きは下記のようなものでした。
これはとあるキャッシュフロー市場にあるロケーション（スイートスポット）に出てきた物件です。
学区は非常に高く、周囲はこの物件よりも遥かに高額な物件に囲まれています。
一番下の黄色いグラフの通りこの物件の価格は市場平均よりも遥かに安く、かつその変化はパンデミックの最中ですら非常に緩やかです。
特に昨年パンデミック以降の
この全米平均と比較するとよく分かると思いますが、キャッシュフロー市場の良質な物件は常日頃から、あるいはこのようなパンデミックの最中ですらその価格の変化はマイペースなのです。
特にごく間近の変化を見ると、この物件が立地する
州 ⇒ 平均価格が下がり始めている
郡 ⇒ 上昇がやや落ち着いてきた
同ジップコード ⇒ 推移は郡と比例しつつ、価値は郡の平均以上
同物件 ⇒ マイペースにゆるやか上昇
という傾向に推移していることが分かります。
このような
「力強い親（郡）の袖に隠れた子供（物件）」
が
キャッシュフロー市場
の中の
ロケーション（スイートスポット）
に隠れており、或いはコバンザメのように親の力を借りて遊泳しながらちゃっかり餌をパクパク食べていける性質があります。
先日も
でお伝えしましたが、今のまま進めば全米不動産の平均価格そのものはひとまず来年2022年あたりがピークになるのではないでしょうか。
その時には佐藤が動いた上記物件も価格が若干下がる可能性も否定できないと思いますが、それでも非常に打たれ強いのがキャッシュフロー市場の特徴です。
何よりもキャッシュフロー市場を匍匐前進（ほふくぜんしん）で進む目的は
⇒ リスクを最小限にして
⇒ 長年に渡り
⇒ 着々とキャッシュフローを入れる
ことにありますから、一時的に多少価格が下がっても全く問題ではないのです。
そして特筆すべきこととして、ここのロケーション（スイートスポット）では
「2021年7月以降、更に賃貸需要が加速する」
ことが半ば約束されています。
実際にスクエアーフット単位の賃料で言えば、ここではパンデミック以前のハイブリッド市場の成績を遥かに上回っているのです。
。。。
ここまで、本項では
- 物件の見た目（間取りと詳細）
- 物件の価格
については全く語っていませんが、文字通り物件の良し悪しは二の次になります。
後にも先にも不動産事業は
ロケーション（州）
ロケーション（市）
ロケーション（スイートスポット）
であることは間違いないと思うのです。
明日に続けます。
