こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日から自分の売買取引を
「インサイダー取引に持ち込む方法」
についてお伝えしています。
インサイダー取引とは聞こえが悪いですが、ここでお伝えするインサイダー取引とは正真正銘合法な取引のことです。
例えば所有する車の売却を考えているとしましょう。
少しでも車を高値で売却したいなと考えて準備を進めているとします。
そんな時、
「すみません、車の売却を考えているそうですね？」
「私に〇〇の条件で譲って頂けませんか？」
そう言い寄られた場合、もちろん心は売りに動いていますから断る理由がありません。
そのまま市場に出せば大勢に目について少しでも高く売れる可能性はありますが、自分が納得する価格であればわざわざ市場に出さずとも早期にかつスムーズに売却手続きに入れることになります。
このような車両売買は立派なインサイダー取引と言えますが、決して違法ではありません。
株でいうインサイダー取引の場合は株価が大きく動くことが間違いない材料を内部関係者がリークする、或いは内部関係者自身が先に取引することで問題となりますが、ここで語るインサイダー取引はもっぱら市場に出さない不動産売買の意味です。
このような合法なインサイダー取引はあちらこちらで行われており、その主なパターンは
⇒ 仲間内で取引し合う場合
⇒ 知り合いから話をもらう場合
です。
ただしこのような本当に近しい間柄でのインサイダー取引の割合は限られており、プロの投資家といえどもその全てが仲間内からのディールだけで完結するはずがありません。
ここは私(佐藤)自身の過去の経験からの感覚ですが、どんなプロ集団でもその取引の9割以上は仲間内や知り合いづて以外にディールを探すしかないものです。
けれども仲間内や知り合いを通じてのインサイダー取引ではなく、意図的にインサイダー取引を作り出すことは誰にでも出来ます。
その一番簡単な方法が、昨日からお伝えしている
「Coming soon（近日販売開始）」
で出されている物件を狙うことです。
「Coming soon（近日販売開始）」は通常、自分が所有する物件を市場に出す準備を進めている期間に予告として市場に告知する行為です。
その目的は予め
「この物件を間もなく市場に出しますよ」
と告知することで、より広範囲に物件の存在を知らせることでより有利に売り抜けることにあります。
そして買主の側から見た時にこの「Coming soon（近日販売開始）」を狙う時に有利な点としては
⇒ 時間が稼げる
⇒ 交渉の材料が十分に揃えられる
⇒ 単発チームを発足させることが出来る
という3点があげられるのです。
昨日に引き続き2点目から、本日も続けます。
交渉の材料が十分に揃えられる
キャッシュフロー市場
キャピタルゲイン市場
ハイブリッド市場
のいずれであれ、人目につくディール物件にはこぞってオファーが集まってきます。
米国不動産はおそらく世界で最もガラス張りに開かれた不動産市場であり、外国籍の方々でも物件オーナーとなることに全く問題はありません。
言い換えると、アメリカ不動産は常に世界中の投資家の目に晒されているわけです。
そしてどんなに
「人の行く裏に道あり花の山」
式で市場とスポットを絞り込んだとしても、さすがにディール物件に対しては自分と同じように目をつけてくる投資家がいます。
だからこそディール物件の存在そのものを知る人々の絶対数が少ないうちに動くことが大切ですし、市場に出される前に売主にアプローチするからこそ見えてくるものがあるのです。
そこで私(佐藤)の場合、能動的に自分でインサイダー取引を作り出す時にはやはり「Coming soon（近日販売開始）」を狙うようにしていますが、交渉材料を揃える段階でやっておきたいのは内覧です。
物件によっては「Coming soon（近日販売開始）」の期間に内覧をさせてくれない場合もありますが、大抵は売主に伝えれば内覧をさせてくれます。
しかもここは昨年のパンデミック以降にすっかりアメリカ不動産業界では標準化してしまった感がありますが、昨年以降の米国不動産の売買では
「zoom内覧」
が定着化しています。
これまでの伝統的な内覧といえば自分で足を使って現場に向かい、リアルターに案内してもらいながら物件内外をチェックするのが当たり前でした。
けれども今の時代（厳密には昨年以降）、「zoom内覧」で
１．リアルターが現場に向かう
２．約束の時間にリアルターが準備するzoomのルームに入る
３．リアルターが歩きながらカメラ（スマホ）を回して物件内外を確認
４．画面ではよく分からない部分があればアップしたり質問を繰り返す
この式で物件内外を確認できるのです。
実際に現場で生の物件を見ることとカメラで見ることの差は確かにありますが、物件の状態を確認して交渉のレベルを自己査定するのには十分なものです。
この「zoom内覧」であればまずもって現地に飛ぶ必要がありませんし、その意味では
でお伝えした3D内覧に加え、「zoom内覧」でリアルタイムに質問をぶつけながら物件が確認が出来るのであれば、個人投資で購入する賃貸物件レベルであれば現場に飛ぶ理由はないと思うのです。
かくして物件が市場に出る前に現地リアルターの協力を得て「zoom内覧」を済ませた後は、自分のオファー内容を吟味します。
例えば私(佐藤)自身が買主として昨年以来のパンデミック下に取引に動いた際にとあるロケーション（スイートスポット）に出てきた物件の「zoom内覧」を行った際、物件の状態を見た後に交渉材料の一つに
「物件修繕は求めない」
「物件状態を理由に値下げ交渉はしない」
という内容を加えることしました。
これは普通に考えればかなり思い切った提案です。
もしも反対の立場で自分が物件を所有していたとして、
「物件状態は問いませんよ」
「値下げ交渉なんかしませんよ」
そう言われたらどうでしょうか。
ついつい
「市場に出す必要もなく、この人に譲ろう」
という気にならないでしょうか。
そして私(佐藤)がそう言えたのは、実際に「zoom内覧」で物件状態をみて
「全然許容範囲。売主に気持ちよく譲ってもらった方がいい」
と判断したからなのです。
これは一例にすぎませんが、「Coming soon（近日販売開始）」であれば時間を稼ぎながら市場に出る前に物件状態を確認して、自分が買主として有利になる交渉内容を十分に練り上げることが出来ます。
そしてここからいよいよ、合法なインサイダー取引の真髄に入っていきます。
明日に続けます。
