こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
不動産を現代の錬金術の一つに例えるくだりから、自己資金をもゼロに近づける概念についてお伝えしています。
各国の貨幣は購買力をもちますが、ゴールド（金）を代表とする貴金属を精錬する錬金術そのものが
「購買力を持つ媒体を生み出すもの」
という広義で解釈するのなら、不動産というハコモノもまた現代の錬金術の一つと言えそうです。
一つのハコモノからは少なくとも
⇒ 家賃収入
⇒ 減価償却の経費計上（お金が手元に残る）
⇒ 利息の経費計上（お金が手元に残る）
⇒ 物件価値そのものの上昇
⇒ 元金返済によるエクイティの部分的上昇
等で資産が内に外に次々と精錬され、不労所得とは幻想であるにせよ購買力をもつキャッシュを継続的に生み出してくれることは間違いありません。
しかもこの式の錬金術では自己資金そのものも極小化していくことが出来るのです。
以前も軽く触れた実例で
１．80年代に20万ドル台の新築を購入した
２．頭金は当時のデベロッパーが出してくれた
３．自分の支出は各種手数料とその後のモーゲージ返済
４．現在の物件価値はミリオン超え
この男性などは実際に自己資金はゼロです。
購入後30年に渡り毎月返済を繰り返して今はすでに完済していますので80万ドル以上の富が精錬されています。
かつ、もしもこの物件を当初から賃貸物件に転用していた場合、
⇒ 借金はテナントが支払ってくれ、かつ手元にキャッシュが残る
⇒ 完済した今はいよいよ多額のキャッシュが毎月入る
えという式でほぼ完ぺきな錬金術が完成していたはずです。
結局のところ不動産というハコモノは現代の錬金術たる上では
「他人様に貸し出す賃貸物件」
であることが最良の条件となります。
そして現代の錬金術である賃貸物件を完璧な錬金術に近づける為のテーマは
「自己資金を極小化すること」
です。
自分のポッケから出す自己資金を
30%
20%
10%
0%
とゼロに近づけることが出来たとしたら、それこそ2000年以上前に世に登場した古代の錬金術以上のレベルに洗練されるといっても過言ではないかもしれません。
そして実際に、アメリカ不動産の世界では目からうろこが落ちるような自己資金を使わない手法が数多く存在します。
以前ベテランの日本人税理士にその触りを教えたところ目から相当驚いていましたが、全く合法にかつ安全に自己資金を使わない手法を実現させる現代の金融資本主義たるや、その根幹のレベルになると常識を逸した圧巻の力があるものです。
そこでかくのごとくプロが使う自己資金ゼロの錬金術とまではいかずとも、ごく普通の投資家が活用できる限りなく自己資金をゼロに近づけられる方法について、最も基本的な手法の一部をお伝えしておきたいと思います。
その基本形は実際に数多くの不動産投資家が実行している手法ですが、借入金をしっかりとコントロール出来るレベルにあれば誰にでも実践可能な方法です。
【免責】
本項には法人・個人の借入を促す意図はありません。あくまでもプロの不動産投資家が使う自己資金ゼロの手法の一部を語るものであり、本項をもって実際に借入を実行される際はその一切の責任を負うことはできません。
まずはFHAローンからスタート
最初にやや出鼻をくじくようですが、不動産事業において
「全くゼロからのスタート」
これはさすがに難しいと思います。
厳密にいえば、親兄弟から借入せずに不動産投資を全くゼロから開始する方法は存在します。
けれども普通に職に就いている方々であれば、極めて高い確率で富を構築していくことが可能です。
不動産投資そのものを臨場感を含めて例えるのなら、さしずめ「盆栽」がピタリとはまります。
チョキチョキ手入れが必要となる中、時間をかけて盆栽は美しく育っていくのと同様に不動産物件というハコモノも手入れをしつつ、購買力を持つキャッシュを生み出す媒体として美しく育てていくことになります。
そして盆栽の如く、「スピード感がないからこそ富の構築は小さい自己資金からでもスタートできる」のです。
そこでアメリカで就業する方々が最も極小の資金から開始できる手法としては
でお伝えしたFHAローンから展開する方法があります。
とりわけこの方法はキャピタルゲイン市場においては有利であり、個人で展開する不動産投資としてはこれに勝るエクイティの累積方法は存在しないはずです。
そこでここでは上記リンク先のFHAローンを活用した手法の続きとして考えていきますが、正しくこの式で展開するのであれば
１．FHAローンでスタート
２．FHAローン条件が満期を迎え、別の物件に移る
この「２」の時点で確実に大きくエクイティが出ていることになります。
そこで住居用物件から賃貸用物件として転用を開始した際に、ここから自己資金ゼロの錬金術が始まります。
ちなみにこの例でいえばFHAローンを組む段階で
・3.5%の自己資金
・手数料
・リノベーション費用
がかかっていますが、キャピタルゲイン市場であればリノベーションが仕上がった段階で生じるエクイティがこれら3点の元手を飲み込んでしまうことを勘定すると自己資金はゼロです。
そしてここから使える基本形の錬金術の条件として、
HELOC（Home Equity Line of Credit：ホームエクイティ信用限度額）
が有効に働きます。
明日に続けます。
