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こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
ふと聞かれることがあります。
「ブログで今は資産バブルの時期と書かれていますよね？」
「今の時期にも購入する理由は何ですか？」
誰が見ても今の状況は資産バブルでしょうし、かつ最近の
- FRB（米連邦準備制度理事会）のパウエル議長の発言
- イエレン財務長官の発言
- 米国10年国債の動き
- インフレの動向
等を見聞きしていると、そのシンデレラタイムが終わるのはそう遠い将来ではないように思います。
何より、市場は正直です。
つい最近は
で木材の値動きについてお伝えしました。
資材の高騰とその影響については今も同業者から聞かない日はないほどです。
けれども実体は、すでに木材の価格は暴落しているという事実。
木材はすでに本年5月から相当値下がりしていますが、案外資材価格暴落の報道は派手になされていないように思います。
けれどもこの木材の値動きが示唆するのは
「今の経済は然るべき位置に戻る」
というかなり重要なベクトルの動きに他ならないでしょうし、
「ゼロ金利政策を終え、モーゲージ金利が上昇し始める」
これが現実となれば（現実にならない理由がありません）、その後の不動産市場の様子は推して知るべしです。
けれどもそんな資産バブルの最中にありながらなぜ佐藤は未だに物件取得に動くのかと言えば、
「自分の投資軸をキャッシュフローに置いている」
からに他なりませんし、
「市場の状態にかかわらずディール物件は現れる」
ものだからです。
そして大局観から言えば、資産バブルが終了した暁には大抵の人々は
自宅の購入
不動産投資
を手控える傾向が出てくるだろうと思います。
けれども私たちにとっては真逆であり、市場が落ち始めた後にこそディール物件に出会える機会は増えてくるだろうと思います。
その意味で私もたった今はテクテク歩きでも、少し先には駆け足と全速力を繰り返していくと思います。
そして来るべきその時期にこそ効果を発揮するのが、本シリーズで錬金術の趣旨でお伝えしている手法です。
FHAローンからHELOCへ
昨日は
HELOC（ホームエクイティ信用限度額）
の趣旨について触れました。
早い話、HELOC（ホームエクイティ信用限度額）はクレジットカードにも似ています。
クレジットカードには所有者の条件と実績に応じて上限が定められており、その範囲内であれば借入が可能。
借金をその都度返済すれば問題ありませんが、借金を残したままではそこに利息がかかります。
その金利は決して低くありませんから、審査に通る収入があることはもちろん不定期でも多額の収入が入ることが条件です（必須条件ではないものの、成功率が高まるという意味）。
そこで数字でいきましょう。
FHAローンを使った戦略の詳細について
でお伝えした際の一部を抜粋します。
「
例えば2ベッドルームで$300,000の物件が並ぶ住宅街で、$200,000で出されているFixer Upper（フィクサーアッパー）用の物件を購入出来たとしましょう。
この場合は
$7,000（$200,000 × 3.5%）
の頭金で購入し、
諸経費・リノベーション費用
の2点は$30,000程度で収まるものです（これ以上かける必要はありません）。
すると仕上がり後の物件価値は$300,000以上になりますから、$100,000以上のエクイティがゼロから生まれることになります。
」
上記の数字が決して空想ではないことは
こちらでお伝えした実例が参考になります。
上記の実例では$70,000どころか$90,000のエクイティがゼロから生まれており、かつFHAローンを使う手法で10万ドル単位のエクイティが修繕後にたちまち現れることは全く可能なのです。
そこで前述のFHAローンの例で$100,000のエクイティが出た場合で考えてみましょう。
すでにお分かりかと思いますが、この$100,000は紛れもなく自分が保有するエクイティであり、ここに対してHELOC（ホームエクイティ信用限度額）を使用して80%の借入をしたとしましょう。
すると
$80,000（$100,000 × 80%）
の借入が出来る計算になります。
この$80,000は修繕後に発生したエクイティの一部ですから、確実に自己資金ではありません。
実に不思議なことに全くのゼロから、けれども確かに自分の資産から$80,000が生まれてくるのです。
そこで
「$80,000で何をするか？」
となれば、一番良いのはこの資金をもって再びFHAローン戦略を繰り返すことです（FHAローンを外してリファイナンスした後）。
一番最初のスタートは$7,000の頭金でリノベーション費用を$30,000に収める話でした。
つまりHELOC（ホームエクイティ信用限度額）で$80,000も借入せずとも、余裕をみても$50,000程度の借入で十分なことになります。
そしてリノベーション後に同様の成果を得た場合、今度は
「自己資金を使わずにゼロから$100,000のエクイティが生まれた」
という結果になるのです。
このレベルになるといよいよ自己資金を使わない錬金術が始まることになります。
ただしくれぐれも注意しておきたいのは、HELOC（ホームエクイティ信用限度額）の金利は高い為に
⇒ 毎月HELOC（ホームエクイティ信用限度額）の金利をきちんと返済できること（金融機関が審査）
⇒ 不定期に多額の収入が見込めること（リアルターのような仲介取引業など）
の2つの条件がないと、固定給与だけでは苦しくなる可能性がありますので注意が必要です。
けれどもそれら2つの条件があればHELOC（ホームエクイティ信用限度額）の完済は遠くなく、再びHELOC（ホームエクイティ信用限度額）から引き出して自己資金ゼロの錬金術を再開できることになります。
明日に続けます。
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