こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカ不動産業界のファイナンシングについてお伝えしています。
最も無難に不動産投資を試みたいのであれば
「現金で購入する」
しかありませんが、現金一括購入というのはハードルが高いものがあります。
もちろん
「資金は十分にある」
「何よりも安全度を高めたい」
というのであれば現金購入がよいでしょうし、日本を含むアメリカ国外から投資される方々にはとりわけ、
「せめて最初の一軒目は現金購入で」
とお薦めしています（リスクコントロールの一環）。
けれども、もしも
「アメリカ不動産投資からのリターンを最大化したい」
と考えるのであれば、
「しっかりとリスクコントロールをした上でのファイナンシング」
は検討の余地があります。
その理由の一つは、融資資金とは本質的に
「合法に税金が発生しない完全免税の一時収入」
と同義だからです。
税金がかからない収入(と同義の資金)をもって物件を購入し、かつその免税収入を返済するのは自分ではなく他人様(テナント)です。
融資とはそんなレバレッジ行為であり、
「自分には借金をコントロールする知識と力量(資金的な余力)がある」
というのであれば、アメリカ不動産の購入にあたってファイナンシングは大いに考えられる選択肢となります。
そこで昨日は金融機関を選ぶ基準についてお伝えしましたが、問い合わせた後には担当者とのやり取りが始まります。
ここで、たまに頂戴する質問に
「自分がやり取りをしている方の役割が分かりません。」
「彼は/彼女はどんな権限をもっているんでしょうか？」
というものがありますのでアメリカ不動産ファイナンシングの初期段階として、登場人物とその役割について押さえておきましょう。
主に知っておくべき人物は
Mortgage Loan Officer（モーゲージ・ローン・オフィサー）
と
Mortgage Brokers（モーゲージ・ブローカー）
の違いです。
本日も続けます。
Mortgage Loan Officer（モーゲージ・ローン・オフィサー）
まずは
Mortgage Loan Officer（モーゲージ・ローン・オフィサー）
ですが、このMortgage Loan Officer（モーゲージ・ローン・オフィサー）こそがアメリカでモーゲージローンを組む際に窓口となる担当者です。
Mortgage Loan Officer（モーゲージ・ローン・オフィサー）は通常
- 銀行
- モーゲージ会社
等の金融機関に所属しており、その特定の所属する金融機関の窓口として顧客の対応を行います。
その意味ではどこかの不動産ファームに所属して活動する不動産エージェントと似ているかもしれません。
不動産エージェントの場合は
物件探し 〜 クロージング
の期間付き合うことになりますが、Mortgage Loan Officer（モーゲージ・ローン・オフィサー）の場合は売買契約期間の
Financial Contingency（ファイナンシャル・コンティンジェンシー）
と呼ばれる融資審査の期間からクロージングまで付き合うことになります。
その期間は通常
30日 〜 45日
ですが、この期間こそがMortgage Loan Officer（モーゲージ・ローン・オフィサー）に質問を浴びせまくれる好機です。
そしてMortgage Loan Officer（モーゲージ・ローン・オフィサー）について豆知識として知っておきたいのは
「Mortgage Loan Officer（モーゲージ・ローン・オフィサー）への報酬体系」
です。
2種類の報酬体系
Mortgage Loan Officer（モーゲージ・ローン・オフィサー）も当然ながらタダ働きするはずがなく、きちんと報酬を受け取っています。
Mortgage Loan Officer（モーゲージ・ローン・オフィサー）の報酬体系としては業界用語で
１．フロント払い
２．バック払い
３．フロント払いとバック払いの両方
の３パターンがあります。
「フロント」と呼ばれる報酬は、ファイナンシングの一番最初に受け取る見積もりに
「Processing Fees（プロセッシング・フィー）」
と記載されている金額です。
実際のローン見積もりの一部をスクリーンショットしてみます。
上記に
Processing Fees $400
と記載されていますが、ここがMortgage Loan Officer（モーゲージ・ローン・オフィサー）への報酬ということになります。
「$400？安くない？」
と思いませんでしょうか。
通常、Mortgage Loan Officer（モーゲージ・ローン・オフィサー）がローン取引から受け取る報酬は概ね
「物件価格の1% 〜 2%」
あたりです。
そうすると$400は明らかに安く、すなわち上記の実例ではMortgage Loan Officer（モーゲージ・ローン・オフィサー）の報酬は
３．フロントとバックの両方
のパターンになっているはずです。
フロント払いの場合はこのように「Processing Fees（プロセッシング・フィー）」としてローン申込者が目にすることになりますが、バック払いは取引を通じてどの場面でも数字が表に出てくることはありません。
すなわちバック払いはMortgage Loan Officer（モーゲージ・ローン・オフィサー）が所属する金融機関から直接支払われており、上記の実例では$400以外は裏で報酬が渡されていることになります。
「そうか、じゃあローン申込者がローン・オフィサーに支払う報酬はごくわずかなんだな。」
と思うところですが、実はバック報酬も本質的にローン申込者が支払っているのです。
どういうことかと言えば、Mortgage Loan Officer（モーゲージ・ローン・オフィサー）にバック報酬を支払う金融機関はその負担を「該当ローンの利息」に上乗せしています。
すなわち金利設定の段階でこの報酬も勘定されているわけです。
債権者が毎月返済するモーゲージの利息には金融機関がMortgage Loan Officer（モーゲージ・ローン・オフィサー）に支払ったバック報酬が含まれており、金融機関は支払った報酬を利息の一部から回収していることになります。
明日に続けます。
