Mortgage Forbearance（モーゲージ・フォーベアランス） との連鎖で考える

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

現在の市場の読み取り方についてお伝えしています。

目下、多くの地域市場においてEviction moratorium（強制退去禁止令）が終了したことによる手続きが始まっています。

各州や郡により若干時期のズレはあるものの、この2021年夏から強制退去の動きが全米で出てくることは間違いありません。

この動きが直接的に物件価格に影響するとすれば

「物件オーナーが持ちこたえきれず物件を手放した時」

です。

すなわちここから裁判所手続きが一気に増えてくることが予想されますが、

⇛ 裁判所担当窓口が対応しきれない

⇛ 政府家賃支援プログラムに申請中の場合は強制退去は出来ない

等の理由で予想以上に家賃未納期間が続き、固定資産税を始めとする維持費の捻出が厳しくなったオーナーが諦めて物件を手放すパターンが懸念されます。

同時にそれ以上に深刻なのは、オーナーにとっての毎月の固定支出はモーゲージの返済になりますが、テナントからの家賃支払いが滞っているオーナーの場合はその賃貸物件のモーゲージが支払えない人々が出ていることです。

この点は

Mortgage Forbearance（モーゲージ・フォーベアランス：差し押さえ権利行使の差し控え）

にも密接に関わってきますが、

１．家賃滞納の為にモーゲージが支払えない

２．Mortgage Forbearance（モーゲージ・フォーベアランス）を適用している

という流れでモーゲージ支払いを中断して物件維持しているオーナーも多いわけです。

ただしMortgage Forbearance（モーゲージ・フォーベアランス）そのものは

「パンデミックの影響下であればモーゲージの債務不履行が発生したとしても金融機関は差し押さえてはならない」

とするものですが、

「支払いを待つ。そこに支払い遅延のペナルティはない。」

とされる一方で、

「過去のモーゲージ支払い額は免責されずに累積となる」

となります。

そうするとMortgage Forbearance（モーゲージ・フォーベアランス）を適用して

「家賃収入が入り出したら何とかなるはず」

と考えているオーナーの場合、もしもそのまま家賃収入が入らないとなると今度は過去の累積が支払えずに

「Mortgage Forbearance（モーゲージ・フォーベアランス）の失効」

をもって物件を手放さざるを得ないはずです。

またMortgage Forbearance（モーゲージ・フォーベアランス）に至ってはもちろん賃貸物件のオーナーのみならず、自分が暮らす住居物件のオーナーの中にも

「失職してモーゲージが支払えない」

とモーゲージ支払いを停止している人々がいます。

そうすると依然として米国市場に物件供給数が一気に増えてくるリスクはありますから、

「各地域市場に債務不履行はどれくらいあるのか」

これが大きな目安となるのです。

全米の債務不履行事情

そこでまずはモーゲージ債務不履行に関し、たった今の時点の最新情報を見ていきましょう。

上記はモーゲージに関するデータアナリストの大家であるBlack Nightからそのまま引用した、昨月発表された

2021年6月

時点のデータです。

上記のデータから分かる要点としては

• 債務不履行率は昨年のパンデミック以降、最低レベルに下がっている
• 1929年以降の大恐慌の時よりも債務不履行率は低い
• ただし、債務不履行とは見なされていないが「90日以上滞納」している物件は150万戸以上となり、この数字はパンデミック以前の4倍以上
• 債務不履行とは見なされていないが「30日以上滞納」している物件、もしくは差し押さえ状態にある物件は246万戸以上

となりますが、

「債務不履行率は昨年のパンデミック以降、最低レベルに下がっている」

ここだけを切り取ると

「なんだ、米国不動産市場は債務不履行に改善が見られるじゃないか」

そんな風に感じてしまいます。

けれどもここは言い換えると

「パンデミックに関わらず債務不履行に陥った人々」

の数です。

すなわちここは

「パンデミックには影響されていないと見なされ、Mortgage Forbearance（モーゲージ・フォーベアランス）が適用出来なかった人々」

が大部分を占めていることが予想されます。

Mortgage Forbearance（モーゲージ・フォーベアランス）を適用している人々は債務不履行の数には含まれていませんから、

「債務不履行率は昨年のパンデミック以降、最低レベルに下がっている」

これは当然のことと言えますし、それよりも上記データで注目しておきたいのは

「債務不履行とは見なされていないが『30日以上滞納』している物件は246万戸以上」

この部分です。

債務不履行と定義されていないとは、すなわちそのほとんどが

「Mortgage Forbearance（モーゲージ・フォーベアランス）を適用している」

と考えられます。

もちろん好材料としてはこの

「債務不履行とは見なされていないが『30日以上滞納』している物件」

そのものも減少傾向にあり、昨年比で19万件以上減少していることが分かります。

けれども事実としては、たった今の時点ではMortgage Forbearance（モーゲージ・フォーベアランス）が失効となった場合は

「246万戸が市場に出てくる」

という可能性が高いのです。

明日に続けます。