修繕発生にウンザリするのなら

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

過去に数多くの不動産投資家を見てきた経験から、

「アメリカ不動産投資に向いているのはこんな人」

との趣旨で

• 貯金が大好き
• 物事は慌ただしく動きたくない（事前準備に細かい）

という共通する特徴についてお伝えしています。

もちろん向き不向きはひとっからげに語れるものではありませんが、それでも貯蓄が大好きかつ果報は寝て待てタイプの人々の動向は不動産投資に有利に向くことは間違いありません。

株やビットコインの場合は

「一週間も経たない間に価格が大きく変化している」

そんなボラリティ性の高さは当たり前の世界です。

反対に不動産投資の場合、本質的に

「一週間後に急激に価格が下落」

ということは早々に起こりません。

恐らく私たちが共通に目撃したアメリカ不動産史上最大の価格急落率の高さは昨年のパンデミック直後の

2021年3月～4月

の下落です。

あの時は新聞の見出しに

「Pause（ポーズ：行動の一時的な休止の意）」

と大きく出され、無理やり経済が止められた結果でした。

その時の下落率が恐らく市場最高であり、事実、2008年の不動産価格暴落の時ですら底値に達するには4年の歳月を費やしているのです。

反対にインフレに伴う通常の市場の動きでは

「気が付けば価値が上昇」

しているものですし、過去にアメリカ不動産投資にご案内した投資家の方々は今の物件価値を確認すると

「気づかないうちにまた価値が上昇している」

という方がほとんどだろうと思います。

そんな風に貯金が大好きな方々は

貯金・貯金・貯金 ⇒ 頭金に

貯金・貯金・貯金 ⇒ 頭金に

貯金・貯金・貯金 ⇒ 頭金に

この式でハコモノに転換した後は

「果報は寝て待て」

の式でいくことが吉と出ます。

ときに、ここ数日でお伝えしている内容はもっぱら投資家の感性的な側面のみに焦点を当てているものです。

現実には物件を所有するからには「物件管理」の側面が出てきますし、むしろ不動産事業の勝負は購入時もさることながらその後の管理業務にこそ成功のカギがあります。

けれどもここは優秀なプロパティマネージャーを雇うことで遠隔でも十分に管理は可能ですし、真っ当なプロパティマネージャーであれば健全な資産保全の技術を持っているものです。

ただし、昨日に引き続きご紹介するある種のパラドックスがここにも現れる傾向があります。

貯金が大好きな方々はアメリカ不動産投資をもって資産形成を

「入道雲が空高く伸びるが如く」

に実現していける才能があることは間違いありませんが、これらの方々の前に立ちはだかるもう一つの心理的な壁があるのです。

それは

「度々修繕が発生するのが怖い」

というもの。

貯金好きな方々はお金が貯まることに大きな安心感を覚えるきらいがあり、これは至極当然のことです。

だからこそ、反対にお金が減る現象が目の前に起こると普通の人以上に気持ちが萎えてしまいます。

そして

修繕が発生する = 出費でお金が出ていく

ですから、首尾よく物件を購入したとしても目隠しをされたようにどんな修繕が発生するか分からないことに戦々恐々としてしまい、実際にプロパティマネージャーから

「〇〇の修繕が必要なようです。見積もりは$〇〇〇です。」

という連絡を受ける度に落胆し、それが続くとついには心が折れて

「不動産投資は自分には合わない。撤退。」

となってしまうのです。

不動産投資で成功する適性を備えていたとしても、先の見えない修繕に対し不安がある場合はどんな風に対処するべきなのでしょうか。

ここには実は、統計上の明確な答えがあります。

年数とサイズで選ぶ

貯金が大好きな方々は得てして物事にキチンとしており、整理整頓が上手な人が多いように思います。

そして着実に積み上げていきたいからこそ、プロパティマネージャーからの

「〇〇の修繕が。。」

という連絡を受ける度に心が折れるのです。

そうすると

「修繕の発生とそれに伴う出費を最小限にしたい」

と願う方々が取れる戦略はほぼ一つに限られてきます。

その答えは本シリーズで最初にお伝えしたとおりの

「新築に近い、小奇麗で小ぶりな物件」

を選ぶことです。

統計上、間違いなく修繕の発生率には2つの因数が絡んできます。

それは

• 築年数
• 物件サイズ

の2つです。

不動産物件は現物のハコモノである以上どうしても経年劣化が発生します。

そうすると当然

「建物が古ければ古いほど修繕が発生する」

ものであり、

「物件サイズが大きければ大きいほど修繕が発生する」

ものです。

そこで修繕発生率を極小化したいのであれば答えはそのまんま、

築年数 ⇒ 新築に近い（10年落ち前後がベスト）

物件サイズ ⇒ 小さめ（1,200以下。小さいほどよい）

を選ぶことにあります。

そしてここも佐藤個人の偏見になりますが、物事にキチンとしている方々の中でもとりわけ女性の場合は小奇麗な物件を好む方が多いものです。

男性の場合は小奇麗さはそこそこに、それよりもロジックに数字で判断できる投資効率で物件を選ぶ傾向があります。

ここではそのどちらの良し悪しを語るものでもなく、不動産投資に向いているだろう方々は「修繕発生に辟易」してしまうきらいがあるけれども、その解決方法は女性好みの小奇麗な物件にある、という話です。

そして更にセグメントを絞り込んで的確にいえば、

「修繕発生は極小化したい（極力お金を減らしたくない）」

という方々が狙うべき物件のタイプは

「小奇麗で小ぶりなコンドミニアム物件」

です。

明日に続けます。