こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
最も不動産投資に対する適性が高いのに、心に壁が出来て一歩を踏み込む方が少なくないパターンについてお伝えしています。
無駄遣いをせずに将来に向けてどんどん貯金を進めていけるタイプの方々は
「適切な不動産市場」
の
「適切な投資物件」
に対して貯蓄を頭金として使うことで、将来に向けて着々と資産形成を進めていける傾向があります。
ここでは
「30年固定金利」
をもって
「30年間ホールドするパターン」
でお伝えしていますが、もちろん10年や15年で売却するのでもよいのです。
中には
「自分は7年以上は保有しない」
と年数で保有年数の上限を定めている投資家もおり、その場合大抵は1031 Exchangeをもってより価値の高い物件に交換していきます。
この場合はもしも7年保有なら
7年分の元金返済額
7年分の物件価値の上昇
これらが自分の純資産になるわけですから、初期投資としての頭金に加えて
頭金 + 7年分の元金返済額 + 7年分の物件価値の上昇
この合計が次の物件の頭金になるわけです。
その意味では30年間保有とはかなり保守的な戦略となりますが、この保守的な動きで1件保有するだけでも2000万円問題は解決してしまうはずですから、あまり冒険をせずに着々と老後の自分基金を蓄えたい方々にとっては十分ではないでしょうか。
そこでそのまま保守的な路線で不動産投資を進めたい場合、やはり気になるのは
「修繕の発生頻度」
です。
「〇〇の修繕の必要があります。見積もりは$〇〇〇ですが、進めてもよろしかったでしょうか？」
そんなプロパティマネージャーからの連絡が続くと心がポッキリ折れてしまい、
「ダメだ。自分は不動産投資に向いていない。撤退しよう。。」
そんな風に途中で資産形成をストップさせる方々も珍しくありません。
その意味では資産形成方法の手段としてかなり手堅い不動産投資において、その上にさらに石橋を三度叩いて渡りたい方々が検討するべきは
「小奇麗で小ぶりなコンドミニアムの購入」
だろうと思います。
本日も続けます。
コンドミニアムという選択肢
アメリカ不動産投資でいうコンドミニアム物件は別々の個人・法人が所有するアパート形態のユニットや一戸建て物件が連なっている建物、或いはその複合施設をいいます。
コンドミニアムの場合は原則として自分の居住空間を「所有」し、それ以外の建物や土地、或いは複合施設部分は「共有している」という概念になります。
自分が暮らす空間を「箱」に例えるならば、その箱以外の部分は所有していないのです。
それをイメージすると、ここでテーマにしている
「修繕発生率を極小化できる」
という意味がよく分かるのではないでしょうか。
いくつか例を挙げてみます。
屋根
コンドミニアムの場合、屋根は「所有」と「共有」のどちらでしょうか？
もちろん自分の居住空間の真上部分であったとしても「共有」です。
例えばコンドミニアムの場合は傍目にはアパート物件のように見えるアパート型コンドミニアムもあり、
Change of property type（物件種類の変更）からのリターン
でご紹介した例は正にアパート物件をコンドミニアムに用途変更するパターンです。
そしてアパート物件だとより想像しやすいと思いますが、アパート物件全体の中に
「小さい箱（居住空間）がいくつも入っている」
こととなり、この小さい箱（居住空間）は個人もしくは法人が所有しますが外の空間はすべて「共有している」概念となるのです。
そこでこのアパート物件の場合は個人・法人に所有される複数の小さい箱が中に複数収まっていることになりますが、最上階の戸を所有する人が真上の屋根修繕に責任を持たねばならないかといえばそんなことはなく、屋根もまた「共有部分」なのです。
結果として屋根に修繕が必要になったとしても、自分で追加出費が必要になることはありません。
外壁
また同様の考え方で、建物全体の中で一番端っこの戸を所有している個人・法人が外壁の壁の修繕に責任があるかといえばそうはなりません。
あくまでも自分が所有する居住空間の箱だけが自分の所有であり、外壁を含む外側については個人・法人に修繕責任は発生しないのです（＊HOAの規定によっては例外があり得ます）。
外壁もまた経年劣化が発生し、強風や大雨により徐々に劣化が進むことになります。
そして自分が建物全体を所有している場合にはこれら外壁の修繕も自分で行わなければなりませんが、コンドミニアムの場合は自分ではなく外壁の修繕であれ塗装であれ、そのコミュニティを管理するHOAに修繕責任があるのです。
。。。
かくして、コンドミニアムの場合は自分が修繕に対して責任を持つのは「居住空間内部のみ」となりますから、一戸建てと比較して
- 修繕発生率
- 修繕費用
の双方が極小化されるのは当然のこととなります。
ただし、コンドミニアムの場合はほぼ確実に
HOA（Home Owner Association：オーナー協会）
に支払う毎月の料金が発生します。
HOAは互助会の要素があり、前述の屋根修繕や壁の修繕については同コンドミニアムもしくは同コミュニティに暮らすオーナー達がみんなでお金を出し合っているわけです（毎月のHOAフィーから支出する）。
そこでコンドミニアムを購入する場合はHOA料金を見てよく検討する必要がありますが、
「すぐに多額の現金が必要なわけではない」
「老後までに豊富な自分基金が育まれていれば満足」
という方はコンドミニアムという選択肢は大いにあり得るかと思います。
とりわけアパート物件型のコンドミニアムの場合は
- 1000sqf前後までの小ぶりな物件
- 新築に近い
という条件であれば、健全な投資物件の中でもこれほど修繕費がかからない不動産投資はないように思います。
