こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
「アメリカ不動産市場の今」を捉える趣旨でお伝えしています。
何もアメリカ不動産市場に限ったことではありませんが、昨年のパンデミック以降にあらゆる産業が大きな転換を強いられたことは周知のとおりです。
米国でも
Stay Home Order（自宅待機命令）
を発端に多くの企業が在宅を許可する動きにシフトしています。
それに伴い日常の買い物すらオンラインで済ませる傾向も常態化し、今ではなんと米国では
「ウォルマートよりもアマゾンで買い物する人の方が多い」
のだそうです。
今回のパンデミックを機に電子商取引は需要を一気に伸ばし、アマゾンに至っては業績が最高のタイミングでCEO交代とは見事としか言いようがありません。
かくして今や電子商取引はグループの売り上げ全体の3割程度となるアマゾンはグループの中核となるアマゾンフルフィルメントを中心に、今後もますます世の人々の生活スタイルを変えていくのではないでしょうか。
そしてパンデミック以降、アメリカ不動産業界においても米国人の生活スタイルを大きく変え得るベクトルの変化がありました。
それは
「賃貸需要の増加傾向」
です、
このことはあくまでも佐藤個人の予想に過ぎませんが、恐らく米国ではここから先、過去と比較にはならないレベルで賃貸需要が増えてくると思います。
詳細は後述しますが、あらゆる数値を見た上で
「米国全土で賃貸物件に暮らす人々の割合が増えてくる」
これは否定しようがないように思うのです。
その理由について、いくつか挙げてみます。
住宅の慢性的な不足
まずアメリカ不動産市場の大前提として言えるのは
「住居用物件の慢性的な不足」
です。
この点は何も今に限ったことではありませんが、パンデミック以前もこの住宅不足の傾向は続いていました。
ごくシンプルに
米国の人口増 ⇔ 住宅の供給数
これらが全く釣り合わず、住宅の供給が全米各地で追いついていない現状があります。
具体的な数字でいえば、本年4月の時点でも
「全米で380万戸の一戸建て物件が不足」
であり、この住宅不足は
「緩和されつつあるのか、もしくは深刻さを増しているのか？」
といえば、3年前の2018年と比較すると物件不足数は52%増加です。
すなわち、どのように解釈しても
「米国の物件供給不足は深刻度を増している」
としか言えないでしょうし、今後末長く続くだろう需要に伴って
需要 > 供給
の関係で「価値の上昇基調」は変わりようがないと予想されるのです。
もちろんここから先に資産バブルが大きく弾けることで大混乱となるシナリオも大いに可能性がありますが、数年間価格が下がり続けることがあったとしても、根本的な需要が変わらない限りは再び上昇基調に戻る可能性の方が高いと思います。
給与が押し下げられる
そしてここからがパンデミック以降に見受けられる傾向ですが、賃貸需要が増加せざるを得ない理由に「インフレによる給与の頭打ち」があります。
グラフで詳細を見てみましょう。
この通り、米国では概ね個人所得が増加傾向にあったことが分かります。
継続的なインフレが続く国では然るべき推移です。
そこで近年をクローズアップしてみます。
興味深いことに、パンデミック以降に個人所得が3度跳ね上がっています。
この理由はピンとくるかもしれませんが、その正体は
「Stimulus Check（スティミュラス・チェック：景気刺激政策としての現金支給）」
です。
今回のパンデミック以降に米国では景気刺激政策として個人口座にお金が振り込まれること過去3回。
上記の個人所得が跳ね上がっている時期は見事にStimulus Check（スティミュラス・チェック）が支給された時期と符合しています。
そう考えると根本的に個人所得が増えたわけではなく、この時期に個人所得が跳ね上がったのは当然のことです。
そしてここで私たちが気づいておきたいのは、上記の
2020年4月 ～ 2020年12月
の個人所得の推移です。
過去とは違い、その所得がまるで力ない紙飛行機がフラフラと落ちる如く下がってくる様子が分かります。
ここに、
「いくらStimulus Check（スティミュラス・チェック）をいくら注いでも、本当の経済回復には繋がらない」
ことの証拠がハッキリと出ているわけです。
それどころか現実を語るのならば、今回のStimulus Check（スティミュラス・チェック）は皮肉なことに労働者のやる気を削ぐことにこそ貢献している側面があります。
この点は先日までお伝えしたEviction moratorium（強制退去禁止）も大いに絡んできますが、一般的に米国民がその生活で最も大きな負担を強いられているのは「家賃」なのです。
その家賃をパンデミックを理由に
「家賃は払わなくて居座れる」
「国からはお金が支給される」
これでは働く気に火が付くどころか水をかけるようなもの。
かくしてパンデミック以降は特にレストランを中心とする接客業でもサービス低下の声が全米各地で聞こえる中、急激なインフレにより給与は頭打ちの傾向が見受けられます。
「今までのような消費は出来ない」
「給与も下がる」
「仕事にやる気が起きない（次のスティミュラス・チェックを期待）」
この負のスパイラルが結果として、
「自宅を購入する頭金など貯蓄する余裕はない」
として物件を諦める人々が増加し、それどころか
「将来が心配」
「物件が高く売れるうちに売却を」
として今の時期に売却して賃貸物件に切り替える人々も数多く出始めています。
このように
⇒ 住宅の慢性的な不足
⇒ 給与が頭打ち
という背景がある中、米国は確実に
「アメリカの賃貸需要は増え続けざるを得ない」
という方向に向かっていることは間違いありません。
明日に続けます。
