こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
不動産事業の全般を成功に導く戦略として、その過程を
入口戦略 ⇒ 物件購入時の戦略
中途戦略 ⇒ 物件運用時の戦略
出口戦略 ⇒ 物件売却時の戦略
の3つに定義づけてお伝えしています。
私(佐藤)自身はバイ・アンド・ホールドのスタンスで一度購入したら原則として売却することはありません。
現代の資本主義の世界で身を守るには自分の将来は自分で守るしかなく、自分基金という形で資産を積み上げていくことがベストの解だろうと考えているからです。
とりわけ今後も紆余曲折を経ながらもインフレが進んでいくだろう米国では不動産ベースに資産形成を進めることは有利ですし、特に米国で資産形成を進めながら日本で暮らすことは（質が良くサービスが安い為に）かなり有利になると思います。
その意味では私(佐藤)自身は出口戦略とはほぼ無縁であり、強いて言えば1031 Exchangeの際に「どの物件とどのタイミングで交換するか」ということがせめてもの
出口+入口戦略
と言えそうです。
その上で、不動産事業では購入よりも運用が大切という論は間違っておらず、けれども物件運用の仕上がりは購入時に決まってくることもまた事実。
その割合は
入口戦略：中途戦略 = 8：2
と言っても過言ではありませんから、物件購入時にはよくよく注意して物件を選びたいものです。
そこで中途戦略としての物件管理技術が必要になってきますが、中途戦略を推し進める上では
- 自己管理
- 他者管理
の2つがあります。
ここでは双方のどちらを取るべきかについて考察してみましょう。
本日も続けます。
自己管理か他者管理か
投資用物件を購入する際に議論となる点に
「自分が車で通える距離にある物件にするべき（願わくば近所）」
「遠隔地でも構わない」
という対極の考え方があります。
このどちらが正しいのかと言えば、少なくとも経験上で言えば私(佐藤)にはその差は見えません。
自宅から通える範囲で購入を繰り返してミリオンレベルに早々に到達する方々もいれば、とても気軽には通えない日本から投資して順調に回す方々も大勢います。
けれども、少なくとも「自宅から通える範囲」の中で差がつくことがあるとすれば、
- 自己管理
- 他者管理
のどちらを選ぶか、という点です。
物件が自分の自宅から通える距離にある場合は自己管理が可能であり、実際に
「管理料を節約できるから」
という理由で自己管理を選ぶ人々もいます。
けれどもここも経験上言えば、物件管理は自分では行わない方が得策です。
確かに自分で管理することで毎月の管理料を節約できるという点はあります。
例えば一般的に物件管理にあたる費用項目として
「家賃の〇%」
という、毎月の家賃の一定割合を管理会社に支払う基本管理料があります。
現実にはこの毎月の家賃に対する一定割合を支払う基本管理料のみならず、
- （賃貸物件を市場に出す際にかかる）マーケティング費用
- 新規賃貸契約手続き手数料
- 賃貸更新契約手続き手数料
- 物件定期点検手数料
- 修繕監督料
等、不動産管理会社に支払う費用項目には様々なものがあります。
その詳細は管理会社により大きく違いがありますが、少なくとも基本管理料のみで請け負うパターンはそうはありません。
これはある意味当然のことで、例えば基本管理料が8%であれば
家賃$1,000 ⇒ $80
家賃$1,500 ⇒ $120
家賃$2,000 ⇒ $160
となる上で、実際に管理会社の立場にしてみると
「基本管理料のみでは事業運営が立ちいかない」
というのが本音なのです。
パートナーの1人は近年アメリカ不動産管理業から撤退してしまいましたが、その理由は案の定
「労が多くて実入りが割に合わない」
というものでした。
不動産事業では迷わず他者管理を
そして不動産管理事業から撤退した彼の
「労が多くて実入りが割に合わない」
この言葉には大きなヒントがあります。
すなわちこのことは不動産投資でも同じであり、少し言葉を代えると
「（自己管理は）労が多くて節約できる金額が割に合わない」
のです。
確かに自分で管理することで基本管理料の$100前後を毎月節約はできます。
かつすべてを自己管理することであらゆる手数料は省けるものです。
けれども不動産管理業は生業の片手間に出来るほど簡単ではなく、
- テナントとのやり取り（入居時の審査を含む）
- 物件点検
- 修繕時の業者手配
を始め、実際に体験しないと見えてこない苦労が多々あります。
増してや不動産物件という資産を複数に増やしていくのであれば、自己管理ではほぼ回らないことは確実です。
そこで不動産物件管理については地元に根付く専門会社に委ねるのが得策でしょうし、そこには対価を支払う価値が十分にあります。
例外として、唯一自己管理が推奨されるのは大学生や社会人駆け出しの「将来は不動産業界で働きたい」と考える若者でしょうか。
彼らに最も推奨されるのは
デュープレックス（2戸）～フォープレックス（4戸）
を融資を引いて購入し、その同じ建物の1戸に自分が暮らしてその他の戸にテナントをつけて自己管理する方法です。
この方法では他の戸からの家賃で
- 毎月のモーゲージ返済
- 水道光熱費の支払い
- 固定資産税の支払い
等を賄うことになり、
「物件管理を経験しながら自分は無料で住を確保できる（かつその物件が資産になり、エクイティが高まっていく）」
という最高の出発点になります。
苦労が身になるのみなず、住にお金がかからない暮らしはかなり楽なはずです。
そのような不動産業務を学びたい駆け出しの立場にない限り、中途戦略としては物件そのものが自宅で通える距離にあったとしても専門家に委託することをお薦めします。
明日に続けます。
