こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカで家を買う時の前知識についてお伝えしています。
投資用物件の購入とは違い、住居用物件の場合は関係者とのやり取りは
物件選定（内覧） ～ クロージング
の期間で終了します。
この期間に購入者である自分にとって特に重要になる関係者が
- バイヤーエージェント
- レンダー
- エスクロー会社
の三者です。
レンダーについては融資を受けて購入する場合のみの関係ですが、これらの関係者がいないことにはクロージングまでの道のりは成り立たないことになり、好む好まないに関わらず購入者である自分が関わらねばならないのが上記の関係者です。
これに対し、不動産法で必須ではないものの
⇒ 契約の流れで登場して頂いた方がよい関係者
或いは
⇒ 登場してもらうべき関係者
のことをここでは「その他の関係者」と表現していますが、法律上の義務ではないものの登場してもらうべき関係者として昨日は
「物件調査の専門業者」
についてお伝えしました。
物件調査そのものは州の不動産協会が作成した定型の購入契約書であれば
「Property Contingency（プロパティ・コンティンジェンシー）」
に相当する項目があり、その期間内に
⇒ 物件調査
⇒ 調査報告を元にする交渉案の提出（期間内に交渉案を売主に渡す）
を実行する必要があります。
そしてここが大事ですが、「その他の関係者」の中でも物件調査の専門家の場合は
⇒ 契約書内で結構強調して語られている
⇒ 行動期限が定められている
とその存在が重要視されていますのでまだよいのですが、その他の関係者の中には
⇒ ほとんど契約書で触れられていない関係者
⇒ 全く触れられていない関係者
もいます。
その契約書内でほとんど語られていない典型的な存在が
「保険会社」
です。
そして始末の悪いことにこれら契約書内でほとんど語られていない関係者については
「バイヤーエージェントも案内してくれない（教えてもくれない）」
ということがよくあります。
これだけを聞くと
「バイヤーエージェントはなんて冷たいんだ」
「バイヤーエージェントは気が利かないな」
と思えてしまうものですが、ここは恐らく日本人と米国人の感性の違いがあるように思います。
米国では
⇒ （自分の専門外に手を出してはいけないという極点なまでの）分担制の概念
⇒ （日本以上の）訴訟リスクに対する警戒
という2つの背景が混ざっているからです（両方の国を見てきた佐藤の個人的な感想です）。
日本人的には
「（サービスの一つとして）教えてくれてもいいのに。」
と思うのですが、アメリカ人としては
「え、それは自分でやるべきことだよね？（私には伝える責任すらないですよ）」
となりがちな場面は数多くあります。
反対にいえば、アメリカ人バイヤーエージェントに
「聞けば喜んで教えてくれる」
のですが、
「聞かなければ（全く悪気なく）スルー」
となるパターンがおいおいにしてあるのです。
そこで今日は、この手の
「重要だけれども取引そのものには関係のない事項」
「重要なのに多分にしてバイヤーエージェントは案内してくれないだろう事項」
に関するその他関係者について見てきましょう。
ホーム・インシュランス（Home Insurance：保険）
物件にかける保険は重要なのにバイヤーエージェントの仕事外となる典型例の一つです。
相手が日本人エージェントなら大抵の場合は
「保険の方は。。」
と触れてくれると思いますし、弊社のアドバイザーサービスでも佐藤が知る限りの競争力の高い保険会社をサービスパッケージのひとつとしてご案内しています。
けれども相手が非移民系のアメリカ人エージェントの場合、取引期間中に気を利かせて保険会社を紹介してくれることはそうそうありませんので自分で意識しておく必要があるのです。
そこで住居物件を購入する際は
「物件購入にはその物件に対する保険がついてくる」
ということはありませんから、必ず自分からバイヤーエージェントに
「良質な保険会社を紹介してもらえませんか」
と聞くようにしましょう。
ちなみにバイヤーエージェントに教えてもらう保険会社が格安であるとは限りませんので、自分でも探すことが推奨されます。
もしくは自分で車を所有している場合は車両保険に加入しているはずですが、その車両保険の会社そのものが住居物件用の保険も取り扱っている場合は車両保険と合わせて加入することで安く出来る場合もあります。
ホーム・ワランティ(Home Warranty：保証)
先のホーム・インシュランスとは別に、その他の関係者として
ホーム・ワランティ(Home Warranty：保証)会社
があります。
ホーム・インシュランスの場合は
- 物件へのダメージ
- 賠償責任
等がカバーされることになりますが、ホーム・ワランティの場合は家電や住宅設備に対する保証です。
このホーム・ワランティもまた法律上購入は必須ではなく、かつ契約書上でもさらっと触れられる程度です。
恐らく物件を購入する側としてはホーム・ワランティが交渉内容として挙げられない限りはその存在すら知らない場合も多く、ホーム・インシュランスとの違いが不明な人々も多いはずです。
このホーム・ワランティは
でも詳細を触れましたが、
「正常に作動している製品・機器」を対象として故障が発生した際には修繕を補償してくれることになります。
ただし補償とはいっても実際に使用する場合は
ホーム・ワランティを使用する際に支払うべき最低金額
が発生するのが通常ですので、カバーされる内容をよく確認する必要があります。
かくして物件そのもの以外の家電や機器に対して利くのがホーム・ワランティですので、とりわけ買い手市場の場合は物件価格の交渉過程でも
「ホーム・ワランティを付けます」
と売主が伝えてくる場合もあるものです。
反対に自分が買主の立場で購入するタイミングが買い手市場であれば
「ホーム・ワランティもつけて頂きたい」
と最初から要求することもありだと思います。
明日に続けます。
