こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
金融知識の一部として、不動産金融の触り部分についてお伝えしてきました。
ブログでお伝えしても差し支えのないほんの触り情報のつもりでしたが、それでも大きな反響を頂いています。
日頃から教科書には出てこない情報をお届けできるように努めているつもりですが、本シリーズの内容が多少なりともお役に立てていれば幸いです。
特に
「LLCで融資を受ける場合」
については同じような疑問を持たれる方々から追加で様々な質問を頂いていますが、融資の分類については
- 個人で融資を受ける場合
- (LLCを含む)法人で融資を受ける場合
- 1～4戸の住居用物件に対して融資を受ける場合
- 5戸以上の商業用物件に対して融資を受ける場合
の4つの要素に加え、
- レンダーの方針（取り扱う商品）
で対応がまるで違ってきます。
レンダー各社もお互いが競争し合っているわけですから、法律で定められる中でも裁量が効く範囲においては特別な対応はいくらでもあり得ます。
実にこの点が利用者の目線からは
「レンダーにより対応が違う」
と受け止められてしまう部分ですが、この辺りも一定の地域市場で物件数を増やしていくのであれば優秀なレンダーを見つけて関係性を構築しておくと、その後の取引でも（合法な範囲で）便宜を図ってもらえるものです。
ちなみに
「米国に居住していなくても融資を受けられるとのことですが、ご紹介頂けるのでしょうか？」
との質問も複数頂いていますが、もしも必要であればおつなぎしますのでご連絡ください。
実際に日本のみならず米国の不動産には世界中の投資家達が参入していますが、世界中のベテラン投資家達の多くが融資を受けて投資をしているものです。
初心者の方々にはせめて最初の物件は現金購入をお薦めしていますが、リスクコントロールに心得のある方々であれば自己責任の上で問い合わせて頂けるようにご紹介します。
。。。
そこで話を戻し、LLCでの融資について昨日は
「LLCで所有しながらも個人名義で融資を受ける方法」
についてお伝えしました。
この点に関しいくつか質問を頂きましたが、ブログという文章媒体であることからも誤解のないように補足についてお伝えしておきたいと思います。
LLCとして融資を受ける場合の補足
まずLLC名義で物件を所有する場合、難儀を避ける上では
「個人名義で融資を受ける」
という方法が有効であることにについてお伝えしました。
最初に気を付けておきたいのは、LLC名義で物件を所有しながらも個人名義で融資を受けるパターンというのは
１．個人名義で購入手続きを開始する
２．個人名義のままで融資を受けて個人名義のままでクロージングする
という流れで物件を購入した場合です。
この場合は購入手続き開始からクロージングまで物件名義は自分個人であり、当然ながら融資審査の対象も個人になります。
そして個人名義でクロージングした後、
「個人名義の融資を保ちつつ物件名義を個人からLLCに変更する」
のです。
ここで補足の注意事項ですが、上記の手法は法的には何ら違法ではないにしても
「レンダーや保険会社によって方針の違いがある」
というのが実情です。
例えば私(佐藤)が過去に本件について関係者に問い合わせて詳細を調べていた時、懇意にしているレンダーからは下記のような返答を頂きました。
下記は
「Conforming conventional loans（コンフォーミングコンベンショナルローン：政府保証はないけれどもフレディマックとファニーメイの基準に沿っているローン）」
のパターンです。
（一部をそのまま抜粋）
As Fannie Mae and Freddie Mac, the ultimate owners of your mortgage, could call it due and payable if they see this has occurred. I have never heard of this and Fannie Mae changed their guidelines on this issue to where they are not so hard line on it, but they could be if they wanted to. If you request Freddie Mac as the lender, you can ask for this, they don’t care after 12 months. Main answer, wait 12 months and you are good with a Freddie Mac loan, not so much Fannie Mae, as they have not changed their stance on lending to natural persons and not LLC or companies.
要点を意訳すると
- あなたのモーゲージの実質的なオーナーはFannie Mae（ファニーメイ）やFreddie Mac（フレディマック）
- 物件名義が個人からLLCになった時点で全額返済を求められる可能性はある
- ファニーメイはこのガイドラインに柔軟な姿勢になっている様子（けれども全額返済の請求はいつでもあり得る）
- フレディマックの場合、12か月以降であれば何ら咎めらえることはない
- 答えとしては、フレディマックであれば12ヵ月待てばいい
- ファニーメイの場合は貸し出す先は法人ではなくあくまでも「個人」という原則を変えていない為、ファニーメイの場合は不安が残る
とのこと。
すなわち自分が借り入れる先が
⇒ コンベンショナルローンなのか
⇒ コンフォーミングなのか
⇒ ノンコンフォーミングなのか
によっても答えは全く違ってくるわけです。
一つ言えるのは
１．最初にLLCで現金購入する
２．クロージング後にLLC名義のままで個人名で借入れる
これはさすがに無理です（佐藤の知る限り）。
そこで私(佐藤)自身も最初に個人名義で購入してその後にLLC名義に変えることはしますが、免責を兼ねて再度強調すると
「LLC所有で個人モーゲージを望む場合、物件購入前にモーゲージ会社と保険会社の双方に確認すること」
このプロセスは対象の物件を購入する前に必ず手順を踏むようにしましょう。
