こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
中国の「恒大集団」の経営危機が世界を賑わせているようです。
恒大集団に投資していた人々にはお気の毒ですが、報道の表面的な情報を読むだけでも、先の行き詰まりを読み取れる兆候は過去にいくらでもあったように思われます。
どんな投資にも一定のリスクはつきものですが、やはり一番安心なのは他社・他人に依存することなく自分自身で老後に備えて構築する「自分基金」ではないでしょうか。
自分基金の健全な成長 = 自分の金融知識のレベル
だとするとその道のりは簡単ではありませんし、構築には時間もかかります。
けれどもウルトラCはなくとも、時間と労力をかけて自分自身で築き上げていく基金の方がはるかに安心かつ安定しますし、何よりも最後には自分自身が納得できるものです。
今回の恒大集団には個人として1億円以上投資していた方々も少なからずいらっしゃるようですが、投資出来る資金が1億円もあるのなら、本田健氏が提唱する
「賢者は年収３０００万の小金持ちを目指す」
この概念の年収はほぼ確実に実現してきます。
恒大集団に投資された方々に対して他意は全くありませんが、やはり答えは
「自分の金融知識を高め続けて、自分自身で自分基金を構築していくこと」
しかないように思うのです。
そこで自分基金を構築していく上で大切な概念としてまずは
「資産は崩さない」
という基本概念について触れました。
⇒ 積み上げた資産はそのまま額を減らさない
⇒ 現金を使いたいのなら資産から生まれたキャッシュを使う
この方が後の人生はどんどん楽になります。
過去に「まんが日本昔ばなし」というテレビアニメがありました。
ある回に登場した五郎兵衛さんはお酒が大好きで、徳利（とっくり）と馬をとても大切にしていました。
途中は大きく割愛しますが、五郎兵衛さんは飲んでも飲んでもお酒がなくならない不思議な徳利（とっくり）を手に入れます。
結果としてこの徳利（とっくり）の為に朝から晩までお酒を飲んで過ごしてしまい、身を滅ぼしかけるところだったのを徳利（とっくり）を封印して自分を立て直した、という結末でした。
この話から例えると
徳利（とっくり）⇒ キャッシュを生み出す資産
お酒 ⇒ キャッシュフロー
です。
しかも現実には自分基金という名の徳利（とっくり）の場合、飲まないなら飲まないでお酒はどんどん溢れてきてしまうことになります。
徳利（とっくり）を壊さない限り、お酒（キャッシュフロー）は恒久的に溢れてくることになるのです。
そうすると勝負は
「いかに効率よく自分基金という名の徳利（とっくり）を完成させるか」
になりますが、資産を効率よく構築していくにはコツなるものは確かにあります。
それは
「資産を切り崩さない」
と同時に
「自己資金を失わない」
という考え方です。
本日も続けます。
自己資金を回収してみる
通常はどんな資産であれ
１．自己資金で頭金を入れて購入する
２．その自己資金が金融資産以外に転換される
３．（願わくば）その資産が殖えていく
の順番になるはずですが、最初の出だしでは確実に「１」で自己資金を使う必要があります。
例えば株であれビットコインであれ、購入する上では当然ながら元金（もとがね）が必要です。
10万円
50万円
100万円
といくらでも良いのですが、自己資金を投じる先が株なら株で、その時の株価に応じて株式に転換されるわけです。
そして当然ながら利益を確定させるまで、その自己資金が手元に戻ってくることはありません。
ところがです。
ここで投じたはずの自己資金がたちまち手元に戻ってくるとしたらどうでしょうか。
そのまま株に例えるのなら
10万円投じる ⇒ 10万円(もしくはそれ以上)が返ってくる
50万円 ⇒ 50万円(もしくはそれ以上)が返ってくる
100万円 ⇒ 100万円(もしくはそれ以上)が返ってくる
という流れ。
利確ではなく、転換した株を置いたまま投じた資金を手元に回収するのです。
「そんな、うまい話があるものか」
と思うところですが、株はあくまで例えですが、アメリカ不動産投資の場合は実際にこれが起こります。
決して違法でもなく完全に合法の為、結構な数のプロ達はこの方法で自分基金の構築を進めているのです。
通常、自己資金は
- 生業からの給与を貯めた資金
- 自分のビジネスからの資金
- 財産分与からの資金
等で貯められることになりますが、いずれにせよそれらの資金を資産に投じたのであれば
「次に十分な資金が貯まるまで動けない」
ことになります。
けれども
「投じた資金が手元に返ってくる」
というのであれば、その資金を今度は次の資産に振り向けていくと
１．資金投入
２．不動産資産１
１．資金回収、資金投入
２．不動産資産２
１．資金回収、資金投入
２．不動産資産３
。。。
のワンツーの繰り返しで、延々と資産を増やし続けていくことが可能なのです。
しかもより現実にはこの手法を選ぶ場合、
- キャッシュフローからの貯蓄
- 生業・自分のビジネス等からの追加資金
を加味すると、今度は自己資金そのものが増えていきます。
すると先の段階になると投入出来る資金そのものが増えているわけですから、
「スピードが加速する」
ことになるのです。
先だってお伝えした、不動産投資を極めていく人々が不動産金融をマスターしていく標準的な3つの段階
１．自己資金で頭金を入れて購入する
２．自己資金で頭金を入れるけれどもリファイナンスで手元に戻す（プロは頭金以上を手元に戻す）
３．自己資金すら使わなくなる
で言えば「２」に該当し、かつその本質は「３」と極めて酷似してくることになります。
そのカラクリについて数字で見ていきましょう。
明日に続けます。
