こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
不動産投資を極めていく人々が不動産金融をマスターしていく標準的な3つの段階
１．自己資金で頭金を入れて購入する
２．自己資金で頭金を入れるけれどもリファイナンスで手元に戻す（プロは頭金以上を手元に戻す）
３．自己資金すら使わなくなる
の中で「２」について触れています。
「お金は使えばなくなる」
これは極めて当たり前の話です。
買い物をするときにお金が必要であることは誰でも子供のころから知っていますし、お金を使えば懐は寂しくなります。
だからこそ社会に対して価値提供を続け、その対価としてお金をもらい続けなければなりません。
けれどもお店に食材を買いものに行って袋いっぱいに買い物を済ませて家に帰るものの、しばらくしたら財布の中に支払った金額もしくはそれ以上の金額が戻っていたとしたらどうでしょうか。
電子マネーであれば、電子マネーを使ってポイントが貯まる或いはSuica等を使うことで電車賃が多少安くなるということはあり得ますが
「電子マネーを使ったけれども、その後に使った以上の金額が戻っていた」
ということはまずないはずです。
ところがアメリカ不動産の場合、これが現実として起こり得ます。
すなわちそれまでに稼いで自己資金をとなったお金は失われることなく
「自己資金が増え続ける」
という結果になり、普通に
１．頭金を入れる
２．残りを借り入れる
の式で自己資金がそのまま頭金としてハコモノに転換されてもどってこない場合と比較すると、単純計算でも
「初回だけで自己資金に2倍以上の差が出る」
ことになるのです。
そうするとこの式で
2軒目
3軒目
。。。
と続き、加えて自己資金そのものが後からの追加資金で増えていくのであれば、手元の自己資金総額は目も当てられない程の差になり得ます。
ちなみにあえて最初に免責を兼ねてお伝えすると、この手法は初心者の方々はいきなり試さない方がよいです。
完全な合法であり違法性は全くないものの、このプロセスには
「それ相応の労力と負荷がかかる」
ことになります。
せめて数件を所有して、自分でアメリカ不動産投資とはどんなものかを血と肉にして理解し始めてからなら次に進んでよいと思いますが、真っ当に築き上げる自分基金だからこそ苦労が伴い、時には失敗してしまう例も少なくありません。
そこで免責の意を兼ねてこの手法の実行はアメリカ不動産投資に慣れてからにした方がよいことは念を押ししつつ、そのイメージを見ていきましょう。
本日も続けます。
自己資金を取り戻す手法
最初に答えから言えば、不動産金融を極めていく人々の多くが通るだろう
２．自己資金で頭金を入れるけれどもリファイナンスで手元に戻す（プロは頭金以上を手元に戻す）
この過程を実現するには
- キャッシュフロー市場であること
- 物件状態はB～Cクラス
- 購入価格が((ARV×70%)-修繕費用)以下
の条件を満たす必要があります。
ARVとは
ARV（After Repair Value：修繕後の価値）
の意味で、式は
ARV = 購入価格 + 修繕後の価値
となります。
修繕後の価値とは読んで字のごとく、購入した物件を修繕することで高まる価値です。
これらのポイントを一つひとついきましょう。
キャッシュフロー市場であること
単純な話、この手法は
１．安く購入する
２．修繕でピカピカにして価値を高める
３．リファイナンスしてキャッシュアウトすることで初期投資を回収する
という流れですが、この流れが成立するのはキャッシュフロー市場以外にはほぼあり得ません。
厳密にはカリフォルニア州などキャピタルゲイン市場でも不可能ではない穴場もありますが、その後の運用リスクが大きいために避けた方がよいです（ネガティブキャッシュフローになる可能性の意味）。
また物件に対するプロジェクトのみならず、その土台となる市場の健全性の上でも
キャピタルゲイン市場 ⇒ 上げ下げが激しい
キャッシュフロー市場 ⇒ 地味だけれども安定
という特徴がありますから、着実に自分基金を構築していく意味でもキャッシュフロー市場の方が有利になり易いと思います。
物件状態はB～Cクラス
ここは多くの不動産投資家にとって心の中でハードルになる部分ですが、物件状態はC、良くてもBです。
実際には修繕が必要であればあるほど有利ですからBということはさほどなく、その多くはCクラスの物件になると思います。
- 子汚いトイレと浴槽
- 荒い使われ方をされていたキッチン
- はがれた床
- 傷だらけの壁
- 充満するカビの匂い
- まるで雑木林の庭
文章で書くだけでも
「え、その手の物件はちょっと。。」
と気持ちが萎える方々は多いものです。
けれども見抜くべきは目の前の荒れた状態ではなく、あくまでも見るべきは将来の
ARV（After Repair Value：修繕後の価値）
です。
⇒ 子汚いトイレは便器そのものを交換
⇒ カビの匂いの原因となる新しいカーペットもしくは別の素材に交換
⇒ 雑木林は草を刈り取ってマルチング
。。。
と次々と修繕・手入れをしていくと、物件は見違えるように変化していきます。
「最初から綺麗なものを買いたい」
それが人の心理ですし、当たり前の心情です。
けれども不動産金融を極めていきたいのならば、
「子汚い現状をフリップして、綺麗な住環境を人様に提供する」
この考え方にキモがあります。
明日に続けます。
