こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカ不動産投資において
１．自己資金を投じて購入する
２．物件を修繕してピカピカに仕上げる
３．リファイナンスしてキャッシュアウトで自己資金を取り戻す
という、自己資金回収の手法についてお伝えしています。
この手法では投じた自己資金が手元に戻り、戻ってきた自己資金を今度は別の物件に投じることで物件数は次々と増えていくことになります。
現実にはこの手法で期待出来る効果は
⇛ 自己資金そのものが増えてくる
⇛ 不動産資産形成のスピードが増してくる
の2つです。
お金は使えば手元からなくなるはずなのに、自分の手元に戻ってくるのであればその後に追加される資金で自己資金そのものが増えてくることになります。
さらに言えば、
- 物件を探すスピード
- 物件をクローズするまでのスピード
- リノベーションにかかるスピード
- テナントをつけるまでのスピード
- リファイナンスするまでのスピード
これらの要素一つひとつが加速し、結果として資産形成のスピードが増してくるものです。
各要素のスピードが増す理由は
⇛ 自分が判断と行動にかけるスピード
⇛ 手順に慣れたチームメンバーが行動するスピード
これらが自分と関係者全員が同じ経験を繰り返すことで増してきますから、数をこなせばこなすほどスピードが増してくるわけです。
そこで実例に極めて近い数字を見ながら、自己資金を取り戻しながら資産形成を進めるパターンについて理解をより深めていきましょう。
キャッシュフロー投資例 - 自己資金を投下
より現実に即して自己資金を取り戻すパターンを検証するべく、まずは従来のキャッシュフロー投資の典型的なパターンを見ていきます。
数字としては実数に近いものです。
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物件購入価格：$100,000
リノベーションコスト：$10,000
クロージングコスト：$5,000
ARV：$115,000
家賃：$1,100
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頭金：$25,000（$75,000を借入）
合計投資額：$40,000（頭金 + リノベーションコスト + クロージングコスト）
初期エクイティ：$75,000（$115,000 - $40,000）
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モーゲージ支払い額：$403（$75,000の融資に対し30年5%固定金利の場合）
固定資産税：$105
保険：$50
物件管理費：$99（$1,100 × 9%）
合計支出 $657（$403 + $105 + $50 + $99）
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毎月の利益：$443（$1,100 - $657）
ROI：13.29%（（$443 × 12ヶ月）/ $40,000）
上記の数字について、ポイントを見ていきましょう。
評価
上記の数字はキャッシュフロー市場でCクラスの物件を購入して修繕したパターンです。
$100,000で購入して$10,000のリノベーションコストをかけた後に$115,000との評価ですが、これはごく普通にあり得る平均的な数字と言えます。
「今でもこの価格帯の物件があるのか？」
といえば、Cクラスであれば存在します。
多分、大抵の投資家は物件のくたびれ具合からやや気持ちが乗らないレベルの物件かと思いますが、キャッシュフローの観点では今の資産バブルの時期にもあり得る数字です。
そこでこのレベルの物件では非常に安価に不動産投資を開始することが出来ます。
上記例で投資家にかかっているコストは
頭金：$25,000（$75,000を借入）
クロージングコスト：$5,000
リノベーションコスト：$10,000
この3点のみです。
物件取引は「融資ありき」でFinancial Contingency（ファイナンシャル・コンティンジェンシー）を前提に契約しています。
すなわち物件に対する自分の出資は最初から$25,000のみであり、$100,000に対して残りは金融機関から75%借り入れてクローズしています。
クロージングコストにはレンダーによる諸経費も含まれ$5,000がかかっていますが、ここまでで自己資金は$30,000です。
ここにリノベーションコストとして $10,000をかけてアップグレードし、最終的に$40,000の自己資金が必要となりました。
結果として家賃収入から支出を差し引くと、年間のROIは13.29%という成績です。
ROIは単純に「投下した自己資金に対する年間リターン」ですから、上記例では
「銀行に$40,000を預けたら利息が13.29%ついた」
と同義であり、決して悪くなりリターンであることが分かります。
当ブログで度々
「アメリカ不動産投資は保守的にみても年間10%〜15%で回る」
とお伝えしていますが、この数字は本当です。
上記の例はあくまでもキャッシュフローのみですが、より厳密にいえばここに
- 将来のエクイティ
- 年間利息合計からの控除益
- 減価償却からの控除益
等は全く加味されておらず、5年、10年と経つと手元に残るお金には不動産投資を実行する自分と実行しない自分とでは相当な差が出てくることが分かります。
ただし、より厳密に数字を言えば支出として
物件管理費：$99（$1,100 × 9%）
と、物件管理費を9%としていますが、現実には毎月$99のみで済むことはないと思います。
リノベーション直後は修繕率は低く修繕費用も少額になりますが、前提として経年劣化のある物件を安く購入していますから、ピカピカに仕上げるものの時が経つに連れて修繕にお金はかかってくるはずです。
けれども結果としてROIは甚だ低くなるかといえば、
「インフレに沿って適切に家賃を毎年増額していく」
という原則を堅持していけば結果は推して知るべしであり、ここにアメリカ不動産投資の強さがあります。
そこで上記は典型的なキャッシュフロー投資の例になりますが、これに対し
「自己資金を回収する」
というパターンではどのような結果になるのでしょうか。
ARVの力をフル活用したアメリカ不動産投資について深く見てきましょう。
明日に続けます。
